房地产将迎来10年上升期？

最近有一个与市场态势不太一致的观点，她认为，这轮房地产市场调整之后，房地产将迎来10年上升期。

最近，半夏投资李蓓给出了这样一个似乎有点悖于市场走势的观点。她的理由主要有几点：

在需求端，中国房地产长期稳定销售面积中枢在10~12亿平米，而当前房地产销售面积仅在7、8亿平米左右，显著低于长期中枢水准，因此，当下是超跌。

供给侧视角再看，今天房地产行业格局已发生翻天覆地巨变。一方面，约90%的房企退出市场或不再拿地，比如百强房企这2年几乎7成已经0拿地了，整个行业竞争强度还是大幅缓和了。另一方面，存活下来的优质企业，新推楼盘净利率已经高达10%以上。

具体的内容，大家感兴趣的话，可以去网上找她的原话。

说实话，从比较宏观的角度来看，从整体供需的变化来看，似乎这个观点也有一定的依据。

之前黄奇帆也测算过未来中国存量房子约有400~500亿平米，而房子折旧年限最多50年，算下来房子平均每年折旧2%，那么每年中国500亿平米就会折旧掉不能住的房子就有10亿平米。这个10亿平方米就是所谓的住房需求的中枢水平。而最近年两年国内新建商品房的销售面积已经是低于10亿平方米了，更不用说新建商品住宅了。从这个角度来看，当下的楼市确实有些超跌。

当然，这里没有考虑到一个问题，就是人口减少会导致住房需求的减少，也就说有些房子折旧后不能住，并不需要新房来替换，因为整体需求减少了。当然也没有考虑到改善性需求的增多会导致人均居住面积增加，继而住房需求面积的增长。若是将这两项需求减少与增长抵消，那么上面的推算问题也不大。

不过，即便是这轮调整后，房地产市场能迎来10年的上升周期，那这个上升周期或许与之前的牛市周期也会不一样，大概率将会是震荡的、分化的。

何为是震荡的？经历这轮下行周期之后，房地产市场也算经历了完整的牛熊市了，市场会变得更加成熟和理性，即便是整体趋势是上升的，过程也会出现波动，短时间涨多了就会回调，跌多了就会上涨修复，会呈现一种震荡上升的态势。

何为分化行情？由于人口流动及城市发展分化等原因，房地产市场已经成为一种结构性的市场，大城市的房地产市场供大于求并不严重，或者说没有绝对上的供大于求；但是大多数中小城市的房地产市场将会长期维持供大于求的情况，市场很难再有明显的上行行情。所以，未来房地产市场行情因城市而分化将会越来越明显，即便是房地产未来进入10年的上升周期，也不是所有的城市都是这样的。大城市房地产市场有望迎来上升行情，而中小城市的房地产市场大概率处于一种震荡横盘或是阴跌的状态。