北京
来源：市场资讯
（来源：大公馆）
《住房租赁条例》已经落地，前面（租客笑了，房东慌了，房地产的信号已经很明显）小巴也提到过，对租客是利好。
当时有很多人担心备案后，要收房东税，而房东会把成本转嫁在租客身上，进而借机涨房租。
但趋势可能没那么容易逆转，目前租金仍然在调整中，暂时没有上涨的迹象。
克而瑞长租数据系统监测显示，从去年9月起，55城的个人房源租金便进入下行通道。
2025年5月和6月，55城的个人房源租金同比跌幅均在3%以内。
正常来讲，7月算租房旺季，大量的高校学生毕业进入社会需要找地方落脚，部分家庭出于孩子上学考量，也会在暑假期间在学校附近租房准备开学陪读。
但7月份反而跌得更厉害，7月同比跌幅扩大至3.53%。上海的个人房源租金同比跌幅最大，达到11.8%。
（来源：克尔瑞）
根据媒体报道，以上海浦东新区龙阳路为例，出现很多降价房源。
陆女士本来和房东商量，等6月份到期，房租能稍微降一点，从6300元/月降低到6000元/月，但房东不同意。结果，她通过中介在同小区租到了同户型的房子，价格只需要5200元/月。
有些房东因为租金太低，直接选择不租了。
价格下跌的本质是供需不平衡，市场新增大量房源。
一方面，因为房产交易市场低迷，部分二手业主转换思路，卖房变成租房，或者租售同时进行，个人房源大量入市。
7月在55座城市中，有32座城市的个人房源新增挂牌规模环比上涨，占比接近六成。
仅北京，新增挂牌量就达到近8.5万套，环比涨幅超过48%。其余城市的环比涨幅多在10%以内。
供给起来了，降价幅度变大，出现量升价跌的情况。
7月55城个人房源挂牌租金为31.65元/㎡/月，同、环比双降，且已连续11个月环比下降。
另外，保租房陆续进入市场，今年是十四五收官之年，按照5年870万套的目标来看，可以惠及2600多万市民。
北上广深、杭州、成都等核心一线或者二线城市的保租房已经规模化入市。
2024-2025年住房租赁行业发展报告》）
虽然暂时没有8月份的数据，但根据市场经验，毕业季结束后将会逐渐进入淡季，未来2年，国家持续推进保租房入市，也会对租房市场造成挤压。
加上收入受影响，消费端难以恢复，房租在短时间内很难快速回升。
租房市场很难再现曾经不缺租客、每年涨价的非理性繁荣。有些城市，以往都是租客承担全部中介费，现在已经成为双方各付一半。
看起来，租房党的日子也慢慢好起来了。
市场会一直这样吗？未来会怎么发展，房东要该怎么适应未来的趋势？
清华大学五道口金融学院房地产与金融科技研究中心发布的《2024-2025年住房租赁行业发展报告》的几个要点，可以供我们参考。
1、租客的议价能力变强
供应大量增加，租客选择更多，议价空间提升。
2024-2025年住房租赁行业发展报告》）
贝壳研究院数据显示，2024年全国重点40城月度平均议价空间为6.1%，同比增加0.5个百分点，比2021年增加1.3个百分点。
房屋成交周期在变长，房东出租难度增加。
贝壳研究院数据显示，近3年全国重点40城房源成交周期均同比延长，2024年房源成交周期达到50.5天，同比延长0.9天，比2021年延长8.1天。
《2024-2025年住房租赁行业发展报告》）
对房东来说，房屋空置也会造成损失，想快速把房子租出去，就不能死守价格。与其让房子空着，不如灵活定价，用小额降价换取稳定租客。
2、家庭租客增加，大户型租赁需求上升
一居室遇冷，二居室、三居室受欢迎，两房、三房比一居室更好租。
2021-2024年重点40城租赁成交中，一居室、二居室的小户型成交占比逐步减少，三居室、四居室及以上的大户型成交占比逐步增加。
2023年三居室占比首次超过一居室，2024年三居室以上大户型房源成交占比较2023年增加了2.2个百分点，较2021年增加了5.2个百分点。
《2024-2025年住房租赁行业发展报告》）
一个原因是，保租房多为开间一居室，解决了部分市场需求，另外一个原因是，家庭租客增加，租房平均年龄上升。
这部分人群可能是因为延迟购房、或者是子女上学、改善住房条件等原因选择租房。
以前，租房是一种过渡形式，现在越来越多家庭选择租房，也体现了观念的转变。
3、从刚需到品质升级，从有房住到租好房
从2024年最新的租客调研数据显示，租客住房最关心的是通勤，评分是6分，其次是家电齐全，房屋设施良好，保洁维修及时便捷，能够及时联系到管家/房东这几项，都在5分以上。
除了房子地段好不好，是否设施良好、家电齐全，租客同时也关心租后服务。
《2024-2025年住房租赁行业发展报告》）
对个人房东来说，价格没有特别大优势的话，可以租后服务发力，提供更多的附加价值，“怕麻烦”的房东可以把房子托管给机构，也是一种省心管理的方式。
市场繁荣的时候，长租公寓或者其它机构会向房东承诺，无论房子是否能成功租出去、实际租金是多少，都会在合同期内，按照约定的固定金额，按时支付租金给房东。
不过现在的情况，租金刚性兑付的可能性不太大。
从国际经验看，在租金下行期，更可能是房东和机构双方风险共担的模式。
一种方式是机构和企业签订短期合同，续签或者再次签约时，再次约定租金，或者签订长期租约，但每半年或者一年重新评估租约，降低租金下行对机构的影响。
另外一种是，从租金刚兑转向结合实际出租率、租金市场水平，计算付给业主的租金，空置期风险由双方共担。
总之，不管房东是自己出租，还是托管给机构，都会比以前更卷。
重要的是，随着95后、00后进入租赁市场，消费群体观念转变，对房子的要求也越来越高。
报告显示，从长期租房的角度来考虑，租客最期待更高水平的房屋设备设施、更多样的户型选择、更多的住房管理和维护、智能化的家居配置。
《2024-2025年住房租赁行业发展报告》）
租房市场的新生代用户，已经从有房住到要住好房子，市场上现存的老破小，已经很难满足他们的需求。
等于说，未来的租房市场要有吸引力，不仅要房子好，家具设施好，还要服务好，有租前租后服务。
当然，好房子的租金必然不可能特别便宜，好房子叫价可以相对其他高一些，只不过不是以前那种无理由的疯涨，而是物有所值的涨幅。
目前，租房市场还在发展早期，政府会逐渐加强监管和规划，《住房租赁条例》落地就是一个很明显的信号。
另外，租房过程中遇到的房屋损坏、财产损失、意外事故的风险也存在，对房东、机构、租客都是不安定因素。国外成熟的市场，租房保险已经大规模覆盖，租房保险可能也是一种趋势。
未来还是我们之前说到的那样，不管是买房，还是租房，总体都是往住上好房子的路子走。
来源：理财巴士
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