K11s、天河城...为什么商业大IP，都爱番禺开分店？

番禺，正在“1:1复刻”广州商业大IP！

上个月底，K11 Select正式开业，新鸿基地产打造的广州南站ICC，商场部分也正式官宣命名为“天環·广州南”。

再加上之前的番禺天河城、南站花城汇、广州购书中心...

一大串知名的商业大IP，在番禺都能找到分店！

｜万博航拍

｜广州楼市发布 摄

壹

这两年，你走在番禺街头，会发现好多名字都很眼熟！

天河城？番禺有，叫番禺天河城。

天环广场？番禺有，叫天環·广州南。

K11？番禺也有，叫K11 Select，上个月底刚开业...

一个明显的事实是，一些原本天河才有的IP，在番禺都有分店或同款！

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就拿天河城和番禺天河城来说，同属于粤海集团旗下。

陶陶居、DJI大疆、MLB、丝芙兰Sephora...主力店阵容与体育西路的天河城相似程度超50%。

名字没改、血统没变，连招商团队都是同一拨人！

｜万博CBD实景图

｜广州楼市发布 摄

同样的分店还有K11 Select、天環·广州南、南站花城汇...

粤海集团、新世界、新鸿基地产、广州城投...这些发展商把旗下最知名的商业IP，都带到了番禺。

｜广州K11 Select实景

｜广州楼市发布 摄

更难得的是，即便一些大IP在番禺没有分店，但也能找到一些同款。

比如时尚天河和佳创盛汇，均是地铁口的地下商业，商业形态十分类似。

四海城则跟广粤天地相似度极高：开放式街区设计，注意景观和设计的融合。

并且，二者都有一些小众的餐饮品牌，主要客群都属于聚焦高净值人群。

｜四海城实景

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当然，不仅是商业大IP，一些天河的城市级地标，在番禺也有同款。

比如广州东站+天河体育中心的这个组合，都在番禺找到了“孪生兄弟”——广州南站+广州足球公园。

这些城市级IP，番禺甚至比天河还大。

｜广州南站航拍

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就拿广州足球公园来说，建成后座位规模将达到7.3万个（可扩容至7.5万个），比大湾区文化体育中心还大。

对比天河体育中心的53266个，更是足足多出了超2万个！

尽管名字没叫“番禺体育中心”，但所有人都知道这是天河体育中心的“精神续作”。

还有广州南站，高铁班次比广州东站多了一倍多，早已成为大湾区真正的第一门户。

在去年，广州南站接发旅客高达1.76亿人次，连续多年蝉联高铁客流TOP1！

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此外，番禺大镇岗气象塔前阵子也完成了底板浇筑，海拔高度335.25米，其中塔身主体高度就有190米，相当于60层高楼。

很多网友将它称为“番禺小蛮腰”。

建成后，它将与珠江旁的“正品”，完成了一次广州城市新中轴线上的对望。

｜气象塔效果图

｜图源：广州番禺发布

楼市君还发现，这些大IP的布局方式惊人地相似。

就拿番禺和天河的商业来说，番禺的商业IP沿着汉溪大道分布，与天河商业IP沿新中轴分布，如出一辙。

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贰

为什么这些天河的顶级IP，纷纷选择在番禺“开分店”？

楼市君认为，这样的选择，离不开广州城市发展、资本集体看好以及番禺人气优势。

1、广州中轴南拓，番禺成为广州南CBD

从城市发展层面，番禺接力天河成为广州南CBD也有迹可循。

从千禧年至今，天河是广州当之无愧的主角，当珠江新城从一片泥塘变成城市CBD的时候，番禺更多只是天河打工人晚上睡觉的“睡城”。

但是，土地是有极限的。

当珠江新城写字楼租金一路狂飙，新地块拍一块少一块...位于新中轴线南端的番禺，就成为了疏解珠江新城功能的重要区域。

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因此，在2011年，万博CBD概念正式提出，整个万博就进入了高速建设期。

在2023年，广州正式将“长隆万博商圈”列为全市五大世界级地标商圈之一，与天河路-珠江新城商圈并列。

这也意味着，至少在城市发展角度，番禺不再是备胎，而是得到了官方层面的认可。

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2、资本集体下注，“同款”更容易获得认可

第二点在于，大IP的复刻，也能很容易复刻成功。

事实上，在番禺发展成为广州南CBD之际，拥有前瞻性的企业，早早就在布局。

除了上面提到的粤海集团、新鸿基、新世界、广州城投之外，还有华润、越秀、万达、敏捷集团等，清一色港资+央企+本地巨头。

对于他们来说，市场教育成本太高，在一个全新区域从零打造一个IP，可能要十年。

但复刻，就不存在这个风险。

举个例子，提到番禺天河城，广州消费者就想起天河的天河城：业态丰富、硬件优秀、品牌口碑有背书。

｜万博航拍

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值得一提的是，番禺的这些IP还不是简单的“复制”。

就比如K11 Select就是K11的“轻量版”，但艺术装置、策展式零售...这些K11该有的灵魂是一点都没丢。

并且，针对番禺客群，K11 Select还特意加入了宠物友好、亲子元素。

用成熟IP打头阵，先稳住基本盘，再慢慢孵化新内容。

这也是企业进入陌生区域常见的策略。

3、最后也是最关键的，番禺有人、有消费力

光有战略和资本还不够，番禺自身也要有“接得住”的底气。

有没人想过，这些大IP为什么不选其他区域？最主要原因还在于消费力。

番禺常住人口超280万，拥有广州最大的居住板块。

八大金刚（华南新城、广州雅居乐、广州碧桂园等）聚集了广州最早期的中产家庭，消费意愿强烈。

根据赢商网统计，万博3公里内常住人口中，中产、富豪客群占比超过了30%，超过全市平均水平。

｜广州楼市发布 摄

再加上交通便利度高，如地铁18号线、3号线、7号线、22号线、2号线等，路网四通八达。

再加上这两年新开的广惠广肇城际、广州东环城际等，周边区域及城市的居民，也很容易在番禺聚集。

别忘了，番禺还拥有年接待量游客超千万的长隆旅游度假区！

这些，都会为番禺的商业等IP提供稳定的客流，持续推动板块的能级跃升。

｜长隆度假区航拍

｜广州楼市发布 摄

一句话总价，番禺能够吸引广州大IP开分店，离不开城市、资本以及人口三重选择。

并且，这些大IP不是简单的复制，而是在新土壤中生长出的新物种。

楼市君认为，当广州从“单中心”走向“多中心”之后，番禺迟早也会有自己的独有商业IP。

让我们一起拭目以待吧~