专家解读 | 刘贵文：土地市场边际回暖 市场信心稳步修复

（来源：中国建设新闻网）

转自：中国建设新闻网

作者系重庆大学副校长

伴随着房地产风险逐步出清，当前房地产市场继续呈现有序修复态势，交易量趋稳与库存优化同步推进，土地端出现边际改善。国家统计局最新数据显示，1-9月，新建商品房销售面积6.58亿平方米、同比下降5.5%，较去年同期收窄11.6个百分点；9月末商品房待售面积较8月末再减241万平方米，其中住宅减少292万平方米，市场端呈现出“量先于价”的修复轨迹。财政部数据显示，前三季度全国国有土地使用权出让收入22302亿元，同比下降4.2%，较1-8月降幅收窄0.5个百分点。开发企业拿地活跃度边际回升，土地端率先改善，对稳投资、稳预期具有牵引意义。

从周期性来看，土地端的边际改善，有望沿“融资-拿地-开工-销售”的链条带动市场逐步修复。土地出让收入降幅的连续收窄，通常领先于新开工与投资触底的时点，是周期底部企稳的重要先行信号。

从系统性来看，政策“三位一体”协同发力。供给端，各地严控土地增量，优化供地结构、质量和节奏，围绕改善性需求设置出让条件，推动优质项目入市，降低项目开发风险，提升投资资金的周转效率。需求端，北京、上海、深圳、重庆、合肥、苏州等城市因城施策，“有房住、住得好”的刚性需求和改善性需求逐步释放，支持面向真实需求的产品供给与消费，对市场形成有效支撑。金融端，虽然到位开发资金总体仍然承压，但国内贷款同比降幅明显小于总资金降幅，叠加保交房与融资协调机制效应，开发企业现金流边际改善。

从预期性看，市场运行呈现结构性好转的特征。一方面，经营稳健、产品力与交付力强的企业，率先在核心城市、核心地段实现“精细化拿地—高品质供给—短周期去化”的闭环，给市场以积极信号。另一方面，城市更新将持续发力，带动土地利用效率提升，并创造住房新需求，推动从“增量扩张”向“存量优化”切换，促进房地产开发从“规模逻辑”向“质量逻辑”转变。

总体来看，土地市场出现好转迹象，开发企业信心正在修复，开发活力有所上升。在市场已经历较长时间调整的背景下，开发企业开始有序行动；购房群体观望情绪有所改善、住房消费在更趋理性的基础上呈现回升态势，有利于市场总体实现更高质量的均衡。