北京买房：理清思路，购房建议1689

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，如果不考虑学区，那丰台方庄的板块您认为怎么样？看了几个塔楼，感觉户型能接受，据说是质量不错，所以有点动心这二环外的地段。但是都说南城的保值不行，这里又都是塔楼，怕以后不好出手。

A：

1、方庄挺好啊，中国第一个富人区，也是最大的体制内宿舍区。这是当年的“国家级”项目，北京市长亲自监督规划+施工，所以各种配套到任何时候都不算过时。

当然现在是老了点儿了，跟后来的次新盘不好比。但自住的方便舒适没问题，居住角度的性价比相对高，本来房子就是用来住的。

2、塔楼是那个年代的时尚，参考的香港新加坡。另外也是为了抗震，毕竟80年代距离唐山大地震没多远，人们的感受深刻，而塔楼在安全方面是超过板楼的。反正质量肯定不错，我在方庄住过，绝大多数楼栋的保温隔音都很好，超过现在的部分新校区。

但户型就看自己的喜欢了，毕竟这是当年的塔楼，本身就不好设计户型。再加上是体制内社区，级别+面积的约束，导致设计师们也很为难。明明加个几平米就能大为改善，但制度标准不能突破，所以就只能这样儿了。

3、保值肯定不占优，和北城相比在价格走势上弱点儿。不过这种事儿不是今天发生的，而是90年代亚运村建成之后就开始了。但这30年过去，价格上也没落后多少，能看出价格差都得是以10年为周期的了。所以也别太纠结吧，还是多考虑自住为好。

是否好出手主要看价格，房产的价值由地段儿决定，至少是大部分。只要地段儿好+配套齐，那无论什么户型，只要价格别太高就都不难卖。

仅供参考。

二

Q:

请问，我目前状态是离归对，包括孩子车子和房子。39岁了，职场压力很大，总有一种随时失业的危机感。所以虽然手中有200来万，但也一直没买房，不敢背上沉重的还贷压力。

但近期看网络和听朋友们分析北京房价，感觉租金收益率确实高于国债了，符合之前说的以国债为矛的说法。所以想请教您一下，是否现在可以算抄底了？

A：

1、是否抄底自己决定，我只能说现在算北京房价的底部，从理论上是没什么下跌空间了。理由也是对标国债+五大行利率，目前北京的平均租金收益率已经明显超过了。历史上这种情况的时期不多，每次都是阶段底部。

2、最典型的是2008年，北京房价经过暴跌之后稳定在均价1万，租金坪效是年化400，也就是收益率4%。而同时期的银行存款利率从年初的6%经过连续下降，到年底的时候降到了3.6%。当时的国债利率我忘了，但从存款利率来说明显低于租金收益了。

同时期还因为美国爆发次贷危机，咱们这边儿紧急救市，四万亿计划在年底出台，伴随着的还有刺激买房的政策。所以房价是第二年春秋开始上涨，到夏天的时候出现暴涨。

3、此外的几次集中在1997年东亚金融风暴之后，租金收益几次高于同期存款利率，一直延续到2005年房价暴涨之前。

4、简单就这情况，是否买房自己决定，我只是列出来供参考而已。

仅供参考。

三

Q:

请问，我现在纠结买房的事，我在北京工作一直租房，老家拆迁但只有几十万，加上所有积蓄不过百万。父母的想法是让我在北京买房当首付，但北京也就是老破小，郊区的住不上，每个月还得至少按揭一万多，比我现在住公租房多多了。

我的想法是索性老家买一套当退路，30万就够了，父母也能住。但他们就认为老家的房子严重过剩，过几年也会跟鹤岗似的，所以宁可租房也不愿买。

A：

1、您这是要问我什么呢？买在哪里其实是家务事儿，跟父母慢慢协商呗，外人不好说什么。

2、或者说房子是用来住的，您觉得买在哪里的自住功能更强就买哪里吧。如果是确定以后在北京工作和定居，那就买北京的，房贷一般都是前几年压力大，之后随着涨工资和货币通胀，压力会逐渐减少的。当然这也看自己的收入预期，量力而为别强求。

3、老家的房子是否过剩，这其实可以算算账。北京上海以及全国全世界的各大城市，大多数的人口和房子套数的比例都是3:1左右。比如北京人口2200万，不到800万套房。上海2400万人，房子860万套。香港750万人，房子200多万套。而如果达到2:1，那就是房子明显过剩了。另外人口要用“常住人口”，别用“户籍人口”。

4、总之我没什么建议，这只能是家庭内部协商的事儿，或者说是只有自己最了解自己的情况和预期，所以还是自己考量吧。

仅供参考。

四

Q:

请问，我家现在有接近200万的积蓄，考虑贷款给孩子买个西城的占坑房。但是孩子又刚两岁多点，感觉等的时间太长似的，担心真的人口少了学区房就降了。可是如果不买的话这钱存银行又几乎没利息，理财不敢买了，黄金也感觉风险越来越大，不知道该怎么办了。

也想过在外地买个租金高的，比如朋友推荐成都或杭州苏州的租售比都高，但是想到孩子几年后上学的时候又要换房，这税和中介费成本高，而且外地的房子也不好打理，交给中介就又被拿走一大块收益，怎么都不好决定。

A：

1、您想的已经非常全面了，就是这种现状，我都没有可补充的了，更没有建议。

2、要不然索性就先存银行活期吧，或者买短期+随时可赎回的理财产品，反正也无所谓那点儿利息了。但同时关注各个投资市场，感觉有机会了就出手。

我家现在是这么在准备的，闲置资金买的都是短期理财，没比活期利息高多少。因为在我看来现在的市场是“投资荒漠”，看上去一堆东西，包括股票比特币，但实际上要么是没行情，要么是风险大，有一种拿钱四顾心茫然的感觉。

3、所以索性别着急了，存银行虽然没什么收益，但总比投资错了的赔钱要强。投资第一原则不是高收益，而是避险，避免损失才是投资的第一性原则。

仅供参考。

五

Q:

请问，我想知道北京房子的空置率。我查到的数字是全国为18.4%，相当于1.28亿套没人住，但没有查到北京的。另外我查到日本的房屋空置率才14.2%，人家崩盘了30多年都比中国低。但我也没查到东京的，所以想问问您做一下北京和东京的比较。

A：

1、可我也不知道啊，某些统计机构是有数字的，但我既不知道真假，也不愿意花钱买，所以也只能上网查。但既然您在网上没搜到，那我估计也找不到的。

2、不过按照常规来说，全世界各主要国家的核心城市，空置率都在5-10%之间波动，平均为7%左右。

不过这个数字一般只是对出租市场影响较大。低于5%代表出租房源紧俏，租金有上涨的可能。高于8%则是供大于求了，房租下跌的可能性大。

北京这两年房租至少是没涨，不少地段儿还下跌了，那应该空置率应该在9%左右，甚至超过10%。但不会超过太多，否则就是租金崩盘了。东京的情况我不知道，如果租金平稳，那一般就在7%左右。

3、另外您查到的这18.4%的数字应该是包括农村房产的，1.28/0.184=6.96亿套，这就是全国所有房产的总量。其中城市占比4亿多套，占比60%，农村占比40%。

但说实话，我认为是农村空置率应该远远高于城市，其中小城市又远远高于大城市。如果北京空置率10%，那小城市20%都不止，农村则有可能在30-40%了。

4、总之我认为中国的空置率挺高的，而且虽然人口减少会更高。另外再叠加人口聚集，大中小城市的空置率更会逐步分化。

仅供参考。

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