建发不坑上海新业主

文/狗蛋分蛋

不久前，上海新房市场迎来了一波罕见的新盘“五连发”，包括中建御璟园、浦发上品等五个项目集中入市，但最后真正“杀出重围”的，似乎只有一家——

建发海宸

据各房企公布的数据，建发海宸总计322套房源，开盘时，共有399组客户参与摇号选房，认购率超过120%，开盘首日卖出296套，去化率达92%。

其余四个项目，开盘时皆因认购客户较少取消了摇号，开盘后，销量数据大多选择了隐藏。

如果建发海宸的数据没有掺水，那这个成绩，在当下的上海新房市场，不能说是优秀了，而是相当优秀。也有人说，它是今年下半年：

上海最叫卖的千万级豪宅。

最近一段时间，各大社交平台上，关于建发海宸的帖子大多充斥着“喜气”。

项目的销售们，火红的海报一张连着一张，签单的喜报发到手软。

项目的新业主们，则争相分享着自己的购房经历，有的在评论区留电话、留微信寻找“组织”，有的互道恭喜，庆祝选到了心仪的楼层.....

狗蛋说，人类的悲喜总是不相通的。

就算同为建发上海的业主也是。

这边，建发房产的新业主们，沉浸在买到新房的喜悦中时，另一边，还有一批老业主们，正在默默维权。

有业主发帖表示，之前的自家项目上的销售，现在大部分转到了建发海宸这个楼盘：

他们的朋友圈热火朝天，但面对几个月前的客户却噤若寒蝉。

这批老业主，来自去年建发房产在上海的另一个新项目——建发海阅首府。

这个项目，我们之前简单说过，位于上海桃浦板块，因为产品设计以及区位问题，海阅首府从开盘起，去化一直不怎么理想。

这对于那些开盘后，还想继续选择项目的业主而言，也造就了一个新问题：

怕楼盘后期降价。

去化压力大项目降价销售，是如今楼市的常规操作，不过，这个问题处理不好，很容易演变成对先买业主的“价格背刺”，因此，大多数开发商在处理降价的事儿上，表现都相对谨慎。

进一步来说，这种情况也催生出了一大批“楼市等等党”，等待项目售价降到最低再入手，避免被“背刺”的可能。

开盘去化一般的海阅首府，明显也碰到了类似的问题，不一样的是，项目给出了自己的“解决方案”。

今年5月前后，海阅首府喊出了“安心购”的口号，并在项目售楼处贴出了一份“保价承诺”：

若在后续房屋销售过程中，出现低于5月折扣出售本项目房屋的情况时，我司同意您提出的退房，或按同样比例返还差价要求。

从法律上讲，这种类型的“保价承诺”，属于“单方允诺”，是表意人向相对人作出的，为自己设定某种义务。

当购房者基于对该承诺的信赖，与开发商签订了购房合同并支付了购房款，它就会产生法律效力，开发商不能随意撤销。

这样的承诺，无疑是给那些还在观望的购房者们，吃下了一颗定心丸。

之后，他们纷纷走进售楼处，掏出真金白银。

只是事情的后续发展，超出了他们的预料。

就在老业主们交完首付，批下贷款没几个月后，有人发现，海阅首府不但悄悄开始“95折清盘”，现在买的新客户还“送车位”，不仅如此，部分销售还承诺有8-10万元的返佣。

有业主算了笔账，按上海标准车位20-30万元的价格，折扣+返佣+车位，5月买房少说：

亏了40万元。

谁的钱也不是大风刮来的，当业主们联合起来，拿着微信截图以及销售承诺的录音，到售楼处要个说法时，得到的只有一句：

我们对保价协议的理解不同。

项目工作人员告诉业主：虽然没有明确写出，但是只有五月份购买2-3号楼中间套高层的用户可以退差价。

还有业主收到的回复是：即使有保价协议，也不能保证未来折扣打到多少，都给你们拉齐。

凭空出现补充条款，解释权都在项目......老业主们很疑惑：

这样的保价协议，还有什么意义呢？

关于建发房产，我们之前也聊过，厦门国企“建发股份”旗下的地产平台之一。

到今年，建发房产进入上海已有20年了。

2021年前后，建发房产全国扩张步伐加速，作为战略重地，上海市场得到了重点关注，连续两年大手笔拿地，建发房产两度冲进上海房企拿地金额榜前五。

自此上海市场成为了建发房产的业绩主力军。

去年，建发房产在上海第一次显露“疲态”，一改大刀阔斧的风格，全年只拿了两块地，投拓金额同比2023年缩水近80%，拿地排名掉出前20。

主要原因，可以归结为大步扩张的后遗症。

当初，为了做大在上海市场的盘子，建发房产拿了不少远郊地块，之后这些地块项目，不少都陷入了滞销，锁住了建发房产大量的精力和财力。

典型的就像位于青浦新城的印象青城，开盘5次平均认购率只有40%出头，位于金山的建发朗玥，2024年两次开盘，第二批次去化率不足20%。

还有上面提到的海阅首府。

今年，建发房产迎来了一波重大的组织架构调整，首先整合调整了三大集群业务版图。

其次，人事换防：

原华东集群总经理叶耿，调任海西集群总经理； 原海西集群总经理凌祁，调任华东集群总经理； 原东南集群投资总林聪凯，提拔为东南集群副总经理。

最后，强化集团管控，要求三大大集群一把手，同时出任集团副总经理。

在这之前，建发房产母公司建发股份刚刚换帅，原董事长郑永达辞职，由林茂接棒，集团总经理也迎来变动，程东方上任。

市场猜测，这也是建发房产组织架构调整的重要原因，特别是三个业务集群的总经理换防，可能是想趁着集团高层变动，顺势打破原有的管理壁垒。

当然，不管是什么原因，华东迎来新帅，自然得做出一些新气象。

今年，建发房产在上海展现出了不一样的气势，比如在投拓方面一扫疲态。

新总经理凌祁到任后，建发房产开始积极报名参拍各批次土拍，下半年，6-9月仅3个月时间就在上海收地9宗。

单看数量，这已经和之前建发在上海两年的拿地量相当。

销售上，建发房产也开始打破常规，比如最近的建发海宸，开盘就拿出了95折的优惠，对于建发上海的独立操盘项目而言，这是非常罕见的。

或许，对业绩的新要求，给建发上海那些曾经因为区位问题，去化偏弱的项目，同样带来了一些新的压力。

在这样的情况下，这些项目想要实现快速去化，降价可能就是为数不多的有效手段了。

在发现海阅首府违约降价后，业主们曾多次组织协商，只是在对方的不断推诿下，始终没什么进展。维权帖子的评论区，有人表示：

项目尾盘降价，并不稀奇。

确实，如今放眼全国，即便是新盘开盘，都很少有不破发的，只是既然房企提前给出了承诺，就不应该辜负购房者付出的信任。

是的，建发不坑新业主，但谁能永远不老？