北京供地计划，太凌乱了

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北京供地策略，没有按常理出牌。

10月16日，北京第八批次土拍供地清单姗姗来迟。原本，它应该在9月底，或者国庆节之后公布。

今年2月底，北京规自委表示，2025年会按月发布供地清单。在实际操作中，它并没有按照这个规则执行。

本轮供地前后，北京又出现了蛮多“奇怪”的事情。

1、首次出现新老地块名单，同时在“拟供应商品住宅用地清单”里；

2、祈年大街地块预申请到期4天后，突然转正，并加了限制条款；

3、第八轮新地昌平未来科技城地块，公布清单和转正在同一天，但比进入预申请晚了一天；

4、昌平东小口0001地块空降预申请并转正后，并没有出现在第8批供地清单里；

5、大兴区西红门又见双子星，6038地块还没开拍，隔壁的6037地块就杀到了，令板块雪上加霜。

这五点信息折射出一个现象，北京供地规律，令人捉摸不透。

新老地块首次混在清单里

北京发布第八轮供地清单，有了新变化。

它首次将“新老地块”混在一起。

第八轮拟供9宗住宅用地，土地面积约44公顷，建筑规模约103万平方米。这9宗新地后面，跟着4宗第七轮进入预申请，但没有转正的老地。

这是北京供地史上的突破。

按照北京土拍的流程：1、进入供地清单；2、进入预申请；3、进入土地招拍挂项目；4、申请受理；5、竞拍。

在这五个环节里，只有进入“土地招拍挂项目”名单，才算是转正、上架。也就是说，一宗地块即便进入预申请，也没有进入保险箱。

而第七批未转正的5宗地中，有3宗进入预申请、2宗未进入预申请，但这次只保留了4宗地在供地清单里，顺义区老城平房（同仁堂）6017地块，则未出现。

只不过，显示的供地批次还是“第七批”。

这4宗依然保留在供地清单里的地块是：

1、房山北广阳城0015、0016、0019、0013、0020地块，占地5.56万平米、建面9.18万平米起拍价14.71万平米，已进入预申请，预计2025年11月下旬开拍；

2、朝阳区松榆里0001地块，占地3.47公顷、建面16.08万平米，起拍价42.5万平米，已进入预申请，预计2025年11月下旬开拍；

3、朝阳区永安里0401地块、占地3.47公顷、建面16.08万平米，曾出现2024年第二、五次，2025年第七次供地清单里，目前未进入预申请；

4、顺义15号线顺西路0318-1地块，占地3.1公顷、建面4.34万平米，目前未进入预申请；

从这点看，北京供地信息披露，似乎又进步了。

祈年地块明示建“四合院”

第七批供地清单，出现了一块“起死回生”的地块。

它就是东城区祈年大街0201、0202、0203、0204号地。

10月16日，它突然出现在“土地招拍挂项目”列表中，将于11月19日开拍，起始价19.5亿元，折合楼面价7.8万元/㎡。

四天前，它从预申请列表中消失了。当时，它的预申请时间已经截止，无人问津。

不料，它杀了个回马枪，且不在“预申请”和“供应清单”列表里。

此番操作，让人直呼"看不懂"。

更神奇的是，祈年地块上架时，还夹带了一份10月14日下发的补充说明。

里面有句话耐人寻味："0202地块应严格遵循北京老城风貌、传统四合院形态及文物保护等要求进行建设，以优化片区街巷肌理，落实老城高质量发展。禁止通过高低配的方式建造别墅及私家庄园。"

0202地块占地0.64万平米，建筑高度只有3.3米，但没有写明地上建面多寡。花姐推算，其地上建面约0.25万平米，容积率0.39。

对于它的产品形态，最初的“多规合一”土拍文件写得很模糊：“4号地院落布局应与金台书院相呼应”，避免正南正北院落与金台书院之间，出现大量三角形空间。

金台书院是一座三进四合院，始建于清康熙三十九年（1700年）。4号地包括0201、和0202号地。其中，0202地块紧邻金台书院东侧。（详见《北京二环地王，隐现天价四合院》）

但这次补充说明里，直接点出0202地块的形态为“四合院”产品，并要求禁止“通过高低配方式，建筑别墅及私家庄园”

0202地块建筑高度只有3.3米，根本不可能规划出“高低配建筑”。

而四合院，算不算别墅或私家庄园呢？这又是一个很模糊的概念。在中国，是没有私家庄园的。

东小口地块"空降"

东小口镇贺村CP02-0405-0001地块很奇怪，没有出现在第八批供地清单里。

9月22日，它空降进入预申请列表，三天后，转正了。它占地3.134公顷，建面8.77万平米，起拍价28.09亿元。

按照以前的套路，东小口0001地块应重新进入供地清单。

但它比其他隔壁的0002、0005地块要幸运得多，直接转正。0002地块占地5.64公顷、建面15.62万平米；0005地块占地5.72公顷、建面15.42万平米。

早在北京第五、第六批供地清单里，东小口一直是以三块地联袂出现，分属三宗地块，被视为巨无霸。

但，它们最终都无声无息地下线了。（详见《昌平供地策略，雾里看花》）

大致原因是，一次性供应太大，一来拿地成本过高，二来会对市场带来冲击。当时，正值中海未来之境开盘前夕。

0001地块回炉再造时，花姐发现一个十分有意思的情况。

在“多规合一”协同平台审核意见的函中，原来的三宗地，只出现0001地块和0002地块，0005地块不见踪影。该函的落款时间为：2025年9月11日。

这表明，东小口三块地要彻底错开时间出让，下一个出场的，即0002地块。

不过，东小口地块的容积率太高了，在2.7-2.8之间，而且限高60米，楼栋排布的难度较大。

昌平土拍市场很卷，还有已上架的歇甲村0038、0046、0035、0043、0044、0045地块——占地6.35、建面10.46万平米、起拍价26亿元。

此外，第八批供地清单里，昌平又冒出了两块新地：

1、未来科技城南区0001、0002、0003等地块，占地4.3公顷，建面8.22万平米，起拍价12.426亿元，11月19日诞生结果；

2、平西府0002地块，占地3.59公顷，建面8.98万平米。

西红门供地玩"内卷"

第八轮供地最奇怪的事，莫过于西红门6037地块的出现。

它占地2.44公顷，建面5.62万平米。如果顺利进入预申请、转正，最迟也应在12月上旬完成出让。

而它东面一路之隔的6038地块，将于11月4日诞生买家。

满打满算，两块地出让的时间，至多相差1个半月。除双子座同时供地之外，如此相邻地块供地时间之紧密，是比较罕见的。

之前，丰台万泉寺和西郊冷库供地相差34天，最后中海地产为了护盘，只能全部吞下。

两个楼盘供地时间过近，必然会出现短兵相接的局面。

西红门板块实在太难了，前头有两个老大难。

一是中建壹品元启。它于2024年2月拿地、楼面价4.15万元/平米；2024年8月领预售证，2025年4月调规、增加奇偶阳台。

截至目前，它供应1052套，网签218套，均价5.31万元/平米，待售834套。（详见《中建壹品把它当作活马医》）

二是兴创置地6030地块。它于2024年9月拿地、楼面价3.387万元/平米；2025年6月调规、设置开敞阳台和建筑高度从45米上浮至60米。

10月13日刚出完报规图，规划10栋9-17层住宅楼、555户，93平米132套、105平米203套、136平米204套、顶层异型户型16套。（详见《拿地一年，这个楼盘赶上末班车》）

在西红门板块，6038地块堪称完美——用地规模约2.76公顷，规划地上建面约6.35万平米，起拍价19.04亿元，起始楼面地价为3万元/平米。地块东北角与地铁19号线西红门东站相连。

可以说，6038地块的到来，直接背刺了元启和6030地块。

现在，6037地块又加入战局。难道是为了掩护6038地块，顺利以底价被摘走？

一般来说，如果双子星不是同时供地，一般要等上一块地首次开盘之后，下一块地才会进入市场。

花姐点评

北京供地充满了不确定性。

看一下两组案例：

1、第六批供5宗地，结局是：3宗成交，2宗下架。

2、第七批供8宗地，结局是：3宗上架，3宗进入预申请，2宗还停留在供地清单里。

它们在披露供地清单时，拟供地时间为：近期。而今年前五期供地，则明确写了一月内的时间跨度。

从具体执行情况看，地块最终能否成功上架，依然没有定数。

这次第八轮9宗地，加上第七轮遗留的5宗地，共计14宗地。

最终，它们又有多少可以成功拍出呢？需要打一个大问号。

即便一些地块可以拍出，说不定哪天又加个补充文件，给地块减负或增加门槛，等等。

北京供地策略，正所谓是：计划赶不上变化。