公募REITs扩围扩容提速，二级市场表现分化

深圳商报·读创客户端记者 詹钰叶

近日，公募REITs（不动产投资信托基金）新发市场出现新基金一日售罄的情况，年内共计新发19只公募REITs，全市场整体首发规模有望突破2000亿元。

华夏中海商业REIT和中信建投沈阳国际软件园REIT日前宣布，产品公众发售份额一日售罄，因此提前结束募集并启动按比例配售。前者公众投资者和网下投资者有效认购申请确认比例分别为0.2763%和0.312%，对应有效认购倍数分别为361.9倍和320.5倍；后者为东北地区首单成功发行的公募REITs项目，网下投资者有效认购申请确认比例为1.2003%，公众投资者配售比例为0.4041%，对应有效认购倍数分别为83.3倍与247.5倍。

在此之前，已经上市的75只公募REITs合计首发规模为1966.19亿元，按照拟募资总额计算，上述两只产品上市后，我国公募REITs首发规模将突破2000亿元。

已上市产品的表现出现一定分化。据同花顺最新数据，中证REITs全收益指数最近一个月持续下行，年内累计上涨7.36%。已上市公募REITs方面，今年以来表现最好的是易方达华威农贸市场REIT，收益超75%（前复权）；国泰海通济南能源供热REIT、华夏金隅智造工场REIT收益居二三名；嘉实物美消费REIT、汇添富九州通医药REIT、南方万国数据中心REIT等14只REITs收益率超过30%。此外，有10只REITs年内收益为负，中金湖北科投光谷REIT今年以来收益下跌近18%，东吴苏园产业REIT收益跌近7%。

自上市以来，嘉实物美消费REIT、中金厦门安居REIT、易方达华威农贸市场REIT、华夏北京保障房REIT、国泰海通济南能源供热REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT、华夏首创奥莱REIT、华夏华润商业REIT的收益率超过50%；华夏基金华润有巢REIT、博时津开产园REIT、汇添富九州通医药REIT、工银蒙能清洁能源REIT、南方润泽科技数据中心REIT、平安宁波交投REIT等31只REITs收益率超过30%。有9只REITs成立以来的收益为负，其中建信中关村产业园REIT、中金湖北科投光谷REIT、中金安徽交控REIT等5只产品收益跌幅超10%。

今年以来，已有19只公募REITs项目完成新发，2单完成扩募；今年的新发行项目共涉及七种类型，其中供热设施和数据中心为新发行的资产类型。有业内人士预计，新资产类型项目或将被开辟为基础设施REITs市场发展的“新蓝海”。“782号”文件提出积极推动新资产类型项目推荐发行，研究探索铁路、港口、特高压输电、通信铁塔、市场化租赁住房、文化旅游、专业市场、养老设施等尚无推荐发行案例的新资产类型项目的发行路径。

中金公司研究员裴佳敏建议投资者关注四季度潜在催化因素。展望四季度，内外部扰动或仍影响大类资产波动，REITs或在波动中寻底，潜在正向催化剂包括长端利率企稳或再次下行，风偏适度回落，红利风格再受关注，项目基本面企稳或下行减缓，事件型催化如行业政策利好等。中长期持续看好配置价值，短期需关注多项信号明晰。“考虑到低利率环境、基本面弹性、扩募增长路径后续兑现以及增量资金入市潜力，我们仍积极看待REITs中长期的配置价值。”交易型策略方面，投资者或可继续关注估值性价比、长端利率扰动以及解禁影响。