锦宸湾上百户业主权益遭侵害，开发商陷困境，究竟是谁出了问题？

近日，宁夏中卫市“锦宸湾”小区业主反映，该小区房产证办理迟迟无果，生活配套缺失，而开发商宁夏锦城房地产开发集团有限公司（以下简称“锦城公司”）则深陷土地置换遗留问题、银行借贷纠纷等多重困境，企业经营濒临绝境，上百户业主权益随之受损，群体性上访至今无果。

"锦宸湾"项目是宁夏中卫市沙坡头区的重点房地产开发项目，位于中卫市区西南，由宁夏锦城房地产开发集团有限公司(以下简称"锦城公司")开发建设。该项目于2021年开始建设并对外推介宣传，规划建设724套住宅，定位为当时中卫建设标准最高、最热门的小区之一，开盘价格高于市区行情 。

然而，自2023年7月项目一期交房以来，业主们却陷入了无尽的困扰：不动产权证迟迟无法办理、小区基础设施残缺不全、物业服务陷入瘫痪，配套设施如幼儿园未建、监控缺失、大门未启用，业主只能走消防通道出入 。更令人担忧的是，开发商锦城公司深陷多重困境，包括土地置换遗留问题、银行借贷纠纷等，企业经营濒临绝境，上百户业主权益随之受损 。

土地置换十年纠葛：票据缺失致项目停滞

据悉，锦城公司系中卫本土民营企业，2010年依法取得中卫市五馆一中心两侧商住建设用地使用权，并足额缴纳土地出让金。2014年，因中卫市政府建设宁夏大学中卫校区需要，双方签订《国有建设用地使用权置换协议》，约定“异地置换后的土地能正常开发建设，且取得的置换土地不再承担任何费用”。

然而，此次土地置换历经十年、三次调整，直至2021年置换土地才交付，且交付土地并非协议约定的“净地”，导致锦城公司前期资金占用严重，项目开发延误。更关键的是，置换后230亩土地出让金发票没有开具，据反映材料显示开发商仅仅有置换前、也就是原地块186亩共计5448万元的土地出让金发票。

票据缺失直接导致“锦宸湾”项目交工手续无法完善，资金周转困难，既不能如期为业主办理房产证，引发业主频繁上访，也让公司陷入“交房难、售房难”的恶性循环。业主表示，小区2023年7月交房时未正式完工，水、电为临时供应，暖气不通，直至2024年下半年才用上正式电表和暖气，如今幼儿园未建、监控缺失，大门未启用，业主只能走消防通道，生活极为不便。

就土地置换问题锦城公司认为：与相邻的宁夏江元房地产公司开发的江源隆府项目地块优势相差甚远，而且在2014年10月是在中卫市政府未征得当事人同意、也未授权他人情况下强行将350亩土地置换成现在的230亩土地，足足相差120亩，置换后也没有做出合理解释，这样薄此厚非的做法让人难以接受，令人费解。

银行借贷纠纷：判决解释存争议，企业代偿后仍背重负

2017年5月，锦城公司为宁夏锦祥建设发展有限公司（以下简称“锦祥公司”）向中国银行股份有限公司中卫分行（以下简称“中行中卫分行”）的2800万元流动资金贷款提供抵押担保与连带责任保证。后因锦祥公司挪用贷款、逃避债务，中行中卫分行2018年诉至中卫市中院。

2018年11月，中卫中院作出（2018）宁05民初127号民事判决，判定锦祥公司清偿借款本金2800万元、截至2018年9月3日的利息48万余元，2018年9月3日后利息按合同约定计算至付清为止，锦城公司以抵押土地承担优先受偿责任。庭审记录显示，银行代理人明确“逾期之后产生罚息，没有复利”，辩论阶段仅主张“偿还借款本息和违约罚息”，但判决书主项中仅提及“利息”，未明确包含罚息、复利，还驳回银行其他诉讼请求。

2021年，在法院主导下，锦城公司与中行中卫分行签订和解协议，约定以“锦宸湾”楼盘销售款偿还债务。此后，锦城公司克服房地产市场低迷困难，全额代偿本金2800万元及利息480万元（超判决初期利息10倍）。但2024年11月，中行中卫分行以“应收利息的罚息”“拖欠本金的罚息”“复利”等为由，申请恢复执行1100万余元。中卫中院执行阶段征询审判部门意见后，认定判决书中“利息”包含法定利息、约定利息、复利、罚息，据此出具执行通知书，锦城公司对此表示强烈质疑。

此外，锦城公司还发现中行中卫分行贷款流程存瑕。2016年6月，锦祥公司曾获2800万元贷款，约定用途为“购买水泥等原材料”，期限至2017年6月1日，却于2017年5月23日提前结清。不足24小时后，中行中卫分行再次为锦祥公司办理同等金额贷款，用途仍标注“购买原材料及日常经营周转”，庭审中银行代理人却承认实际用途为“以新贷偿还旧贷”。锦城公司称，2017年5月24日银行工作人员曾以“不继续担保将拍卖抵押土地”相威胁，迫使公司签署担保手续。

2025年5月，锦城公司就中行中卫分行违规放贷问题举报至中卫金融监管分局，该局8月作出答复，认定银行“未违反审批流程”；锦城公司不服申请复查，国家金融监督管理总局宁夏监管局9月责令中卫金融监管分局对“贷款资金用途真实性”重新调查，但仍维持对银行其他违规事项的否定结论，问题未根本解决。锦城公司认为：中行中卫分行明知锦祥公司贷款用途为"以新还旧"却隐瞒，未征得担保人锦城公司同意，依据《中华人民共和国民法典》第六百九十五条，债权人和债务人未经保证人书面同意变更主债权债务合同内容、加重债务的，保证人对加重部分不承担保证责任，锦城公司可依法主张免除相应保证责任有章可循。

另称，中卫中行胁迫签署担保手续问题，锦城公司已经向国家监管部门申请调查银行放贷的流程合规性。

配套与工程款问题：责任不清+款项拖欠让雪上加霜

“锦宸湾”项目还面临配套设施建设责任不清与工程款拖欠问题。2014年《土地置换协议》及历次土地出让合同中，均未约定锦城公司需配建幼儿园，但2021年9月土地交付办理规划审批时，中卫市自然资源局突然要求公司配建幼儿园，而锦城公司因资金链断裂无力承担。同时，置换后地块周边教育、医疗、商业、公共道路等基础配套设施至今未完善，业主生活不便。

此外，锦城公司曾代建中卫市新墩花园经济适用房、廉租房及宜居家园公共租赁房D区A标段，项目已竣工交付多年。2016年1月，经与中卫市住建局核算，政府尚欠公司工程款2515.76万元，至今未支付，直接影响公司资金周转，加剧项目停工与业主上访问题。

锦城公司表示，企业困境非自身经营不善所致，而是多重历史遗留问题与政策执行偏差叠加的结果，恳请相关部门补开土地出让金票据、协调解封超标的查封资产、明确幼儿园配建责任、支付拖欠工程款、落实新能源项目支持政策（2014年三方协议约定支持公司关联企业新能源项目，至今未兑现）。

专家点评：事关企业生存与业主权益，亟需厘清责任协调解决

对于此次事件，有著名民商事法律专家指出，该事件涉及多重法律争议点，需从多维度厘清责任：

其一，土地置换纠纷政府需依约履行义务。根据《中华人民共和国土地管理法》第五十五条及《国有建设用地使用权出让合同》约定，锦城公司已足额缴纳土地出让金，获取完整土地出让金票据是其法定权利。中卫市政府未按协议补开剩余票据，违反合同约定，且交付非“净地”导致项目延误，需承担违约责任，应尽快补开票据，保障企业正常开发与业主产权办理权益。

其二，银行借贷执行争议法院判决解释需恪守“不告不理”原则。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条“处分权原则”（即“不告不理”），法院裁判不得超出当事人诉讼请求范围。本案中，银行庭审明确“无复利”，判决主项未提及罚息、复利且驳回银行其他诉求，执行阶段将“利息”扩大解释为包含复利、罚息，违背上述原则。同时，《中华人民共和国民法典》第四百九十八条规定，对格式条款理解有争议的，应作出不利于提供方的解释，借款合同为银行提供的格式合同，对“利息”的模糊表述应倾向保护锦城公司，银行主张高额罚息、复利缺乏充分法律依据。

其三，银行放贷合规性需彻查“以新还旧”与担保胁迫问题。若中行中卫分行明知锦祥公司贷款用途为“以新还旧”却隐瞒，未征得担保人锦城公司同意，根据《中华人民共和国民法典》第六百九十五条，债权人和债务人未经保证人书面同意变更主债权债务合同内容、加重债务的，保证人对加重部分不承担保证责任，锦城公司可依法主张免除相应保证责任。此外，若银行存在胁迫签署担保手续的情形，根据《民法典》第一百五十条，一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销，相关监管部门应进一步深入调查，核查银行放贷流程合规性，若查实违规需依法追责。

其四，配套设施与工程款问题政府需明确责任并及时履约。对于幼儿园配建责任，应依据最初协议约定确定义务主体，政府部门不得单方变更合同义务，若确需新增配建要求，应与企业协商补偿方案。而政府拖欠代建工程款，违反《中华人民共和国民法典》第五百零九条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，需及时支付拖欠款项，缓解企业资金压力，保障项目后续建设与业主权益。

有专家同时指出，此次事件不仅关乎企业生存，更涉及上百户业主的基本生活与产权权益，希望相关部门能重视并积极协调解决，依法保障企业与群众合法权益，维护当地营商环境与社会稳定。

“锦宸湾"项目暴露出的问题将促使相关部门加强监管，完善制度，防范类似问题再次发生 。业主权益保障将得到更多重视，相关法律法规和制度将进一步完善，为业主提供更有效的权益保障 。通过解决"锦宸湾"项目等类似问题，将促进房地产市场健康发展，构建更加规范、透明、有序的房地产市场环境 。而"锦宸湾"项目危机是一个涉及多方利益、多种问题的复杂案例，其解决不仅关系到上百户业主的切身利益，关系到房地产开发企业发展、也关系到地方政府的公信力、金融机构的风险管理和房地产市场的健康发展。通过多方合作，依法依规解决各类纠纷，"锦宸湾"项目走出困境，实现业主"安居梦"。