1秒竞价、溢价40%，1.43亿抢"杂草豪宅"是捡漏还是焦虑？

来源｜读商时代（中访网旗下品牌）

当一套空置数年、门外杂草丛生的毛坯别墅，在法拍场上引来10位亿万富翁149轮疯抢，最终以1.43亿元溢价40%成交时，北京顶豪市场的魔幻一幕，撕开了高端房产交易的诡异面纱。10月17日，远洋LA VIE与缦合北京（原霄云路8号）4套顶豪法拍房源引爆市场，2万人在线围观、最短1秒竞价间隔的狂热场景，与当下楼市整体的冷静形成刺眼反差。这场看似非理性的抢房大战，实则是高净值人群资产配置焦虑与行业结构性矛盾的集中爆发。

此次引爆市场的远洋LA VIE独栋别墅，堪称法拍界的"逆袭者"。这套面积近1700平方米的房源，此前在8月和9月两次流拍，起拍价从1.65亿元降至1.32亿元仍无人问津。但短短一个月后，它却成为资本追逐的焦点：10位买家缴纳千万元保证金入场，从1.05亿元起拍价一路厮杀，历经147次延时竞价，最终以8.4万元/平方米的单价成交。而贝壳找房数据显示，该小区同类挂牌房源单价最高达16.7万元/平方米，即便与最低挂牌价10.6万元/平方米相比，法拍价仍存在明显价差。

同样上演抢房大战的还有缦合北京的3套房源。这3套面积均为455.27平方米的房源，起拍价均为5217万元，其中一套历经276次竞价、272次延时，从10月16日持续鏖战至次日上午，最短竞价间隔仅1秒，最终最高成交价达5683万元，单价约12.5万元/平方米。值得注意的是，加上1%的技术服务费和1%的商家佣金，买家实际成本将进一步提高。而该项目此前10次法拍记录中，多次遭遇撤回或流拍，即便是成交房源，竞价次数也从未超过80次，此次热度堪称史无前例。

表面上看，这场顶豪法拍狂欢源于"捡漏"心理。作为北京豪宅市场的标杆项目，远洋LA VIE容积率仅0.3、绿化率60%，190栋独栋别墅占据稀缺湖景资源，套均总价上亿元；缦合北京则以欧洲建筑风格、原生森林景观和24小时管家服务著称，明星业主云集，曾因"马斯克购房"传闻冲上热搜。这些项目的二手房源不仅挂牌量少，成交周期也普遍较长，最近一次正经成交均要追溯到2021年之后，法拍市场的低价房源自然成为稀缺标的。

但深入分析不难发现，狂热背后是高净值人群的资产配置困境。在经济增速放缓、股市波动加剧、理财产品打破刚兑的背景下，核心城市的顶级房产凭借稀缺性和抗通胀属性，成为资本避险的重要选择。中指研究院数据显示，2025年前三季度，一线城市法拍住宅成交总金额达280亿元，北京法拍房成交均价42705元/平方米，虽低于普通二手房，但顶豪法拍房的折价空间相对有限，此次远洋LA VIE的溢价成交，更印证了资本对优质资产的追捧。

与此同时，顶豪法拍市场的热度也暴露了行业的深层矛盾。一方面，部分高端项目因开发商资金链问题或业主债务违约，导致房源流入法拍市场，成为市场供给的重要补充；另一方面，普通豪宅市场库存高企、成交低迷，而真正占据核心资源的顶豪却供不应求，形成"冰火两重天"的格局。数据显示，北京法拍房整体清仓率仅40.93%，成交折价率76%，多数房源仍面临流拍压力，只有少数核心地段的顶豪能引发争抢。

需要警惕的是，顶豪法拍的狂欢并非楼市回暖的信号。此次成交的房源均为毛坯状态，部分甚至杂草丛生，买家不仅需要承担高昂的装修成本，还可能面临产权纠纷、物业费高等隐性风险。远洋LA VIE的物业费高达18元/平方米·月，一套1700平方米的别墅，每年物业费就超过30万元。对于买家而言，这场看似风光的抢房大战，实则是一场高风险的资本博弈。

从行业视角看，顶豪法拍市场的异动，反映了房地产市场的分化正在加剧。未来，核心城市、核心地段的稀缺顶豪可能会持续受到资本追捧，而普通豪宅和刚需住宅则面临更大的去化压力。对于高净值人群而言，选择法拍顶豪需理性评估风险与收益，避免盲目跟风；对于市场而言，这种非理性的抢房场景，更像是资本避险情绪的集中释放，而非楼市复苏的积极信号。

北京顶豪法拍的149轮竞价，终究是一场少数人的游戏。当杂草丛生的毛坯别墅被炒至1.43亿元，我们看到的不仅是资本的狂热，更是行业转型期的迷茫与焦虑。在房地产市场回归居住属性的大趋势下，顶豪的稀缺价值或许能支撑其价格，但非理性的溢价狂欢，最终能否经得起时间的考验，仍是未知数。