深铁董事长被刑事强制措施，中国最稳健的地产巨头怎么都崩了呀？

万科董事长失联三天，深铁董事长被刑事强制措施，中国最稳健的地产巨头怎么都崩了呀？地产圈要炸了。万科原总裁祝九胜被采取刑事强制措施，万科与深圳地铁。

共同的董事长辛杰失联23天后书面辞职，负债8700亿的万科，正式跟恒大坐到了同一桌。最魔幻的是什么？恒大是疯狂地加杠杆暴雷，万科是从2018年就开始喊“活不下去了”。一个是最稳健派的撒钱如土，一个勤俭持家，怎么最后都进了失信的名单。这背后是一个清醒者被贪欲吞噬的故事。

第一，2017年深铁660亿接盘。本应该是新开始啊，时间拨回到2015年，宝能试图收购万科。王石看不上姚振华炸油条起家，拒绝并购。一场涉及宝能、华润、恒大、深圳地铁的股权大战，打了两年。2017年6月30号，尘埃落定，深圳地铁豪资660亿，成为第一大股东。郁亮接任董事长，所有人都觉得，万科终于可以安心发展了，谁知道呢？楼市遇到历史上最严的调控来了。

第二，看到悬崖却在踩油门，万科的激进式扩张。2017年的下半年，限购、限贷、限价、限售接踵而至，“房住不炒”四个大字，如影随形，郁亮敏锐地察觉到了危机。2018年秋季例会，喊出了那句著名的口号——“活下去”。2021年，万科甚至发布了关于总部节衣缩食、打造战时氛围的倡议。接下来万科做了什么？疯狂拿地，疯狂加杠杆。2018年到2022年，万科一边喊话“活下去”，一边每年拿地超过千亿。债务从4700亿暴涨到1.5万亿，跟恒大并驾齐驱。为什么明明看到断崖，刹车反而要踩油门呢？

第三，跳舞理论，音乐不停，谁都不能停。答案其实很残酷。宏观层面，深圳地铁花了660亿，不是做慈善，要的是轨道加物业模式，推高房价。企业层面，从董事会到工地的瓦匠，所有人的饭碗都系在拿地卖房。个人层面，郁亮的江湖地位来自于把万科从10亿带到千亿，刹车等于自毁名声。2007年金融危机前，花旗的CEO说过，只要音乐还在演奏，你就必须跳舞。同样，只要房价还在涨，所有人都必须玩继续高周转的游戏。于是，万科朝着危机全速冲刺。净利润从280亿涨到了415亿，光给深圳地铁分红就192亿。

第四，抄底在半山腰，万科的致命错误。在2022年恒大、碧桂园、融创相继爆雷，资产负债率分别达到83.4%、76.5%，万科只有68.3%，看起来稳如泰山。万科的真实想法不是活下去，而是熬死对手，赢家通吃。2022年，万科迫不及待地宣布地产市场已经触底，准备抄底收割。结果房地产确实触底了，但底下还有坑，坑下面还有地下室，地下室下面还有18层地狱。2024年，商品房销售面积跌回2010年的水平，万科巨亏400亿。2025年，小阳春给了一丝希望，万科又坚持了一年，结果把大股东深圳地铁都给拖下水了。

第五，深铁的悲剧。从印钞机到亏损王，深圳地铁曾是全国最赚钱的地铁，每年净利润超百亿。但是为了救万科，2023年亏损333.6亿，比过去5年赚的总和都还要多。2024年上半年又亏33.6亿，房地产营收暴跌63%，仅2024年就9次给万科输血，共259.41亿。有人说，在深圳每坐一次地铁，都是在给万科续命，但万科的窟窿，真的填不完。8730亿的总负债，年内资金缺口又达到800多亿。销售总额比巅峰时期暴跌了八成，深铁输血的速度赶不上万科失血的速度。

第六，恐龙不进化，就只能灭绝。万科幻想地产复苏很可能永远都不会来了。中国的经济已经转向汽车、芯片、电池、光伏等先进制造业，房地产正在回归居住的属性。传统地产企业必须彻底改变运营模式，而不是幻想熬过寒冬。当陨石砸向地球，恐龙不进化，就只能灭绝。最稳健的万科都崩了，这不是个别企业的问题，而是整个行业逻辑的终结。房地产的黄金时代真的结束了。