北京买房：理清思路，购房建议1686

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我孩子是2026年上小学一年级，本来打算买一个慧忠里的开间占坑房，上朝阳外国语，但是今年关注到北京师范大学附属实验中学朝阳分校合并入北师大附属实验集团办学，然后也要建设高中，现在就有点纠结。

1、当前的房子比较小，一直考虑改善换房，但是凤林绿洲塔楼临街还贵，二期板楼都得1400-1500 买不起。

2、买慧忠里占坑房300多万，然后持有两年卖出的话，可能房价会进一步下跌，总感觉有些亏，而且看了成绩，有些怀疑朝阳外国语真的那么好嘛。

3、当前看了京师园小区，感觉环境很不错，改善三居差不多1000w就能搞定，压力小很多，要是北师大朝阳能崛起，还能顺道兼顾一下上学。

想咨询一下您，像我们这种需求，是不改善，买一个占坑房上学好呢，还是直接改善去上北师大朝阳，现在在学校和改善上两头纠结，想咨询一下您。

A：

1、2026不就是明年吗？这都十月了，还有半年时间就信息采集了，做好时间规划。

2、总价高的学区房的优势是溢价相对低，总价越高溢价率越低，1500万应该没什么溢价了，朝阳特色。因为想买的家庭不多，也就很难抬高溢价，毕竟商品价格是供需关系决定的。但这种房的劣势就是贵，出手时也或许挂牌期长，比占坑儿房难卖。

3、占坑儿房是常规选项。优势是占用资金少，出手时相对好卖。劣势是溢价率高+居住的性价比低+保值风险大。慧忠里的溢价基本等同于东西海平均值吧，朝外到目前为止还很受追捧，所以一分钱一分货。

常规建议是用完了学位之后看行情，觉得不合适就尽快出手，置换成本就相当于当年的择校费了。

4、学校的选择只能家长决定，外人不敢建议。如果北师大朝阳能崛起为头部校自然是各项兼顾了，上学+宜居+升值出学区溢价+流动性比现在强。但这谁敢保证啊，只能说现状就是如此，看自己的判断吧。

5、我没建议，一边是侧重孩子，一边是侧重房子。我只能列出这些情况，看家长更重视哪方面了。

仅供参考。

二

Q:

咨询下您，想几年内在上学附近置换3居，不会总租住。卖丰台角门一套5层两居，现在价一直降，是现在卖还是明年过完年卖更合适？ 无贷款，不太着急用钱，三居预算偏低，龙体、双井这边还没有发现太合适的三居小区。

A：

1、几年内置换，那为什么要现在就着急卖啊？真的对北京房价这么悲观吗？要知道现在北京的租金收益率可已经超过同期银行利率了，您要是套现存银行的话，收益可还没有房租高呢。考虑好再卖。

如果真想卖的话一般都是建议年初，大多数时期都会出现小阳春。尤其是这两年一直在救市，出台刺激政策的概率大。

2、角门一带的两居，如果是老房的话一般70平，售价300来万吧。租金应该是5/6000，租售比5/600。那即便扣除物业费和取暖费，租金收益也在2%左右或以上，这是现在北京老房的平均值。

而现在五大行的五年期存款利息是1.3-1.5%，国债1.7%。所以您考虑好吧，如果不着急用钱，这收益是否划算？

3、反正我认为北京房价是没什么下跌空间了，就因为银行利息还在下行通道，而租金不可能下降太多。这也可以参考日韩和香港等地的历史行情，下跌的底线都是对标同期银行利率。毕竟卖房的和买房的都会算账，谁都不傻。

4、龙体双井，是要买龙体的学区房吗？孩子上学了没有？如果已经入学，那此时或近几年买学区房，考虑好溢价部分是否划算+保值风险。反正人口的大趋势是明摆着的，就看自己怎么判断了。

5、总之常规建议是，如果有稳妥+高息的理财渠道，那就卖房套现。如果没有且不着急用钱，那就计算好哪种收益划算。至于学区房看自己是否需要学位，需要的话就买，不需要的话考虑好居住的性价比+保值风险。

仅供参考。

三

Q:

真心请教，本人有一套平谷的别墅，首城汇景墅，户型超级好，小区环境也非常不错，400平2018年买的加装修的成本是1400万。本来设想是别墅用地稀缺又有地铁的利好，但六年过去房价不涨反跌，现在不算装修的价格剩800万了。想听听您的建议，是继续再留几年还是就这么算了？

A：

1、400平1400万？每平折合快4万了，这可够高的，您装修花了多少钱啊？或者说这1400里边是不是还计算了利息成本啊？要不然能有这么高吗？

2、如果是直接成本1400万，那说明您当时就是为了自住，所以才花这么多钱装修。那房子本身就是用来住的，甭管价格涨跌都不影响您的居住体验。那就继续自住呗，什么时候不想住了再说。

3、如果确定不自住，常规建议是索性卖掉。因为马坊这地段儿虽然挺适合别墅的，但毕竟是规模小，不太可能有什么太多的利好，想引进大型配套都没地方，四边都被高速+铁道+河道给物理隔离了。

而且装修这么好，出租的话也不合适。就算租客档次高+注意维护，那也不如自己在意，用不了几年这装修就毁的不值钱了，还不如趁着比较新卖掉呢，比收的那点儿租金划算。

4、其他没什么建议，房子是用来住的，别墅更是用来住的。优势就是真喜欢的能享受居住体验，但这种产品的投资性弱，如果不自住的话不建议长期持有。

仅供参考。

四

Q:

请问，我家里有两个女儿，老大今年是六年级，明年要在副中心的北京学校小升初。我们计划今年年底的时候在西城区月坛区落户，然后在月坛参加全区派位。老二目前是上幼儿园，2028年的时候幼升小。想咨询一下，在月坛买二手房，目前我们看的是铁三区的老洋房。砖木结构的不知道值不值得购买。

目前是看上铁二中和铁二中附近的小区环境，预算大概700万左右。目前也是看了一些房子，从长安街南看到了长安街，往北越看价格越高，最后锁定的是铁三区的老洋房，因为那种房子比较特别，还是比较喜欢。也考虑到未来孩子上学还要住大概至少10多年，所以就想买一个，既有学习属性，又可以适宜居住的一套房子。

A：

1、铁三区还有“砖木结构”的？这我不知道，按说都应该是“砖混结构”的，砖木的楼房办理不了公房上市手续，也就买不了。

如果真的是砖木的那就赶紧下手呗，大概率是D级危房了，用不了多久就得原拆原建，占大便宜了，绝对值。但如果是砖混的就无所谓值不值，普通的老房而已，北京这种房子还有至少200万套左右呢。

2、老洋房，苏式老洋房吧，真要喜欢就买呗。房子是用来住的，学区房是用来上学的，自己觉得合适就行。

3、但您到底想问我什么呢？我的建议是看房的时候计算一下学区溢价率，或者说是居住的性价比也行，尽量选择溢价低的，这样性价比高，保值的风险也相对低。其他的看您自己的想法吧。

仅供参考。

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