连平说楼市：钱不往房产涌了，稳在底部就不错？

家人们，最近经济学家连平的一句话在房产圈传得挺广，估计不少关注楼市的朋友都刷到了 —— 他说未来房地产再也不可能像以前那样吸引大量资金往里冲，能在底部稳住就算是理想状态了。这话听着挺实在，但到底啥意思？今天咱就掰开揉碎了聊聊，不整那些虚头巴脑的术语。

先给大伙说清楚这个热点的来龙去脉。连平可不是随便扯犊子的专家，他是植信投资的首席经济学家，之前接受采访时就提到过，虽然现在有些地方房企拿地积极了点，但也就是从冷清慢慢往复苏走，根本算不上资金大规模流入。而且他最近更明确说了，想回到过去那种 “钱追着房子跑” 的时代，基本不可能了，能让市场在底部稳住，别再往下滑，就已经很好了。

这话是不是真的？咱看数据说话。就拿上周房地产板块的股票来说，10 月 17 号那天，好几个房地产指数都是跌的，有的一天就跌了 1% 还多，成交金额看着不少，但跟几年前的高峰比差远了。再看房企的成交金额，10 月 17 号那天，就算是保利、万科这些大房企，成交金额最高的也就两千多万，跟当年动不动上亿的成交量没法比。虽然住建部说 2024 年四季度开始市场止跌回稳了，一线城市新房价格还涨了点，但这都是政策托着的结果，真没看到大量资金往里头扎。

那为啥钱不愿再往房地产涌了？这里头有三个硬原因，咱一个个说。

第一个是政策把路给引偏了。前两年八部委就发文，让银行把钱从房地产、地方融资平台往中小微企业这些实体经济转。以前银行就爱给房地产贷款，因为觉得房子值钱、风险小。你想啊，过去 5 年个人按揭贷款占新增贷款的 16% 左右，比十年前高了七八成，还有不少企业贷款也是拿房子抵押的。但现在不行了，政策逼着银行改脾气，不能光看有没有房产抵押，得看企业是不是真有发展前景。这样一来，房地产能拿到的钱自然就少了。

第二个是开发商自己也不敢要钱了。以前房企都是高负债、高周转，借了钱拿地，盖了房再卖了还钱。但这几年多少房企栽在这上面？现在就算银行愿意贷，开发商也不敢随便拿了。连平都说了，地方政府不会一下子推太多地，就算推了，开发商也不见得买，因为拿多了土地价格可能跌，将来房子也不好卖。你看现在拿地积极的，都是保利、华润这些有钱的大房企，小房企早就不敢动了。

第三个是钱有了更好的去处。以前大家觉得买房最保值，手里有钱就想捣鼓房子。但现在不一样了，科技、新能源这些行业起来了，赚钱的机会多了，资金自然就流走了。而且这几年买房的人也明白了，房子不是稳赚不赔的，特别是三四线城市，买了可能砸手里。所以不管是机构还是个人，都不愿把钱死砸在房地产上了。

那资金不往房地产涌，会有啥影响？咱普通人能感觉到的变化可不少。

对开发商来说，日子肯定更难了。以前靠借钱就能扩张，现在没钱只能收缩。那些高负债的小房企，要么破产要么被吞并，将来市场上可能就剩下几家大房企了。你看现在新盘开盘的越来越少，不是开发商不想盖，是真没资金周转。

对上下游行业来说，也是冰火两重天。以前房地产火的时候，建材、装修、家具行业都跟着赚大钱。现在虽然住建部说 2024 年 12 月家具零售额涨了 8.8%，建材涨了 0.8%，但这都是政策刺激出来的，跟以前没法比。我楼下的装修店老板就说，今年生意比去年好点，但也就恢复到疫情前的六成，想回到 2019 年那阵儿，难！

对咱普通人来说，最直观的就是 “炒房热” 彻底凉了。以前小区里天天有人聊哪个楼盘要涨，现在没人说了。就算是热点城市，房价也只是稳了点，不是疯涨。住建部说 2024 年四季度全国新房销售额就涨了 1%，这点涨幅根本不值得折腾。

最后说说我的看法，可能跟有些专家不太一样。

首先，连平说 “底部企稳已属理想”，这话真说到点子上了。别再幻想房地产能回到 “闭着眼买都赚” 的年代了，那是特殊时期的产物。现在房地产规模已经世界第一了，比美国还大，这么大的盘子，怎么可能还像以前那样靠资金堆着涨？能稳住不跌，让刚需的人买得起，让房企能活下去，就已经是最好的结果了。

其次，“资金不涌入” 不代表楼市彻底不行了，而是市场变理性了。连平也说了，人口往城市群流，新型城镇化还在推进，长期还是有需求的。你看一线城市 2024 年四季度新房销量涨得多猛，深圳都涨了 142%，说明好地方的好房子还是有人要，只是资金不会再瞎炒了。这其实是好事，楼市终于能回归 “住” 的本质了。最后我想说，这不是房地产的冬天，而是 “洗牌期”。以前是个人都能靠炒房赚钱，以后得靠真本事 —— 房企靠品质，购房者靠需求，市场靠规律。那些还盼着房价暴跌抄底的，或者还想囤房等着涨价的，都该醒醒了。楼市的 “黄金时代” 过去了，但 “平稳时代” 才刚开始。