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重磅消息

南大智慧城地标级PARK-TOD

北中环700万级扛鼎之作

中环麓岛

示范区样板间已开放

效果示意图，仅供参考

PART . 01

南大首个全系三阳台社区，中环麓岛700万级创新户型封神上海

前天，上海规划与自然资源局发布关于印发《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》的通知。

通知明确：阳台面积最大面积为户型建面的10%，且不大于16平，计一半面积，同时适用于封闭式阳台。局部地区，可增加一个进深0.75米宽3米的阳台，不计入容积率和可售面积。

简单可以理解为：百平户型基本已经告别三阳台设计了。

“实得率”炸裂！同面积段无敌手！

实得率是衡量住宅实际可用空间的关键指标，高实得率直接决定了更宽敞的空间感和更优越的居住体验。

中环麓岛以极高的空间利用效率，将户型实得率推向极致，高层接近100%，成为“好房子”新规后新房中“空间利用率”的标杆。

经专业机构测算，中环麓岛实得率比同类户型高出8%-13%，为业主带来远超预期的使用空间！

南大首个三阳台设计！

除此之外，中环麓岛还率先打造南大板块首个“三阳台”户型。

再加上赠送的飘窗（部分户型270度转角飘窗），据悉约188㎡户型的实得率甚至超过约100%，也是目前上海首个做到实得率超过100%的高层户型，在当下上海新房中绝对封神！

更重要的是，据了解项目首开将推出位置最好的91-01地块，距离地铁站更近，也是距离约250米地标最近的地块。

效果示意图，仅供参考

据悉，中环麓岛首批次房源将推出建面约108-145㎡的3-4房，主力总价约700万级。

建面约108㎡3房2厅2卫

该户型最亮眼的便是三阳台设计，整体尺度感足以碾压市面上约120㎡的户型。

南向次卧与北向次卧因阳台的拓展，在尺度上实现质的飞跃，舒适度倍增。

除了三阳台的“王牌优势”，户型的基础素质同样“抗打”，每一处设计都在为空间感与舒适度加分。

· 三开间朝南，采光面宽拉满；

· S墙设计，让空间无棱角，动线更流畅；

· 动静分区，休憩区与活动区彻底分离。

建面约110㎡3房2厅2卫

该户型在三阳台设计的基础上再度升级，在南北两个次卧都增加了约270°转角阳台的设计。

再加上主卧约270°转角飘窗的设计，三个卧室均可享受约270°视野，让观景与生活深度融合。

建面约133㎡3房2厅2卫

该户型在三阳台+次卧约270°转角阳台+主卧约270度转角飘窗设计的基础上再度升级。

重点将客餐厅的功能进行迭新：

更具尺度感的大面宽横厅，预留“X灵动空间”区域，可以根据自身需求保留横厅，亦可升级为开放式书房、音乐角、瑜伽区等不同的功能间；

配置岛台的独立餐厅，加上具备单独的采光大尺度飘窗，这不仅是简单的“采光升级+功能升级”，更是直接把自然风景与生活仪式感，直接搬上了餐桌。

建面约145㎡3房2厅2卫

四开间朝南+类一梯一户的4房设计，在南大一直都是非常稀缺，而且更受欢迎的一个户型。

更重要的是该户型还是一个飘窗空间拉满的边套全景舱户型，主卧与主卫一共配置4个飘窗，其中两个还都是约270°转角飘窗，视野与采光全部拉满。

当然，除了全景舱户型设计之外，“八百库”储物空间、厨房岛台、三阳台设计等户型优势，同样非常亮眼。

PART . 02

让南大再升一级，刷新北上海品质新标杆

南大智慧城由于后发优势，板块内整体产品力一直都是领先于上海的。

但是，今年以来上海楼市的产品力再度“开卷”，架空层、三阳台等全新产品力卷出天际。

让南大再升一级的高品质造城

中环麓岛则是在产品力方面更进一步，超越单一社区的打造理念，彻底打破传统社区边界。

结合走马塘公园与溪谷公园一体化打造，形成“T字形”共计约15万方的公园体系，包含约10000㎡公园溪谷、约10000㎡露营草坪、约5000㎡自然艺术展示区、约10000㎡林中探索乐园、约3000㎡社区配套乐园，约2公里森林健康环路，将南大智慧城的产品力推向“既有高度更有温度”的大城新境界。

效果示意图，仅供参考

当然，中环麓岛社区亮点有太多，我先说几个目前市面上千万级以内完全不具备的超配亮点：

一、琴键式流体立面：重构中环天际美学

建筑立面以中环罕见的高配奢材，结合弧形玻璃与超大窗墙比，打造上海首个琴键式流体立面。

效果示意图，仅供参考

南向立面铝板等金属与玻璃占比超过90%以上，南北平权整体颜值更高，重新定义视野界限，全景式俯瞰公园。

效果示意图，仅供参考

二、垂直水院会所：公园里的“城市级生活美学馆”

从南大智慧城的“城市级公园”到中环麓岛的“城市级生活会客厅”，项目以垂直水院式会所为核心，配置约1800㎡公园会所+约4800㎡对景式水院，打造镶嵌在中央公园内的堪称“立体生活美学馆”的双下沉式庭院。

效果示意图，仅供参考

三、全风雨连廊+全域架空层，仪式感场景升维

项目在社区内打造全上海都罕见的“全风雨连廊”以及“全域近万平架空层”。

值得一提的是，能够在社区内布置全风雨连廊环绕的社区本来就很少，再加上全域首层架空的社区就更加罕见了，全上海能够做到的项目加一起也不会超过一手之数。

更重要的是，但凡能够做到的社区，几乎都是市中心两千万级以上的“袖珍社区”（如绿城潮鸣东方），而像项目这样光是五个地块的架空层与会所形成近万平的会所空间，全上海也仅有中环麓岛一个！

效果示意图，仅供参考

四、天光地库+天际甲板，打造三层立体园林

· 2层独创社区天际甲板，为业主提供更好的观赏公园的视野，这是为整个社区量身打造的“悬浮观景长廊”，堪称把社区架在公园上空的“超级阳台”。

· 1层与走马塘公园、溪谷公园等绿肺形成“内外双园”，让业主真正实现“下楼即度假”的松弛日常。

· 负1层联动地库，创新打造宝山首个天光地库，以“双下沉式透光氧厅”设计，将天光引入地库，让社区景观、自然天光与归家地库融为一体。

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五、超配会所+生息街道：从“公共空间”到“生活剧场”的场景革命

超配水院会所，融汇泳池、健身房、瑜伽室、壁球馆等活力场域，以及女王SPA馆、中医理疗馆等静养空间，构筑一座满足全龄需求的多元奢享空间。

值得一提的是，中环麓岛还通过道路退界、柔性边界等手法消融内外界限，创造性打造约1.5公里生息街道，将生活街区升级为串联商业、公园与居住的立体街区。

同时，生息街道的沿街基础层，更是采用了陶板+玻璃的奢华用料。

效果示意图，仅供参考

PART . 03

南大C位定义北上海价值新坐标

南大智慧城的热度早已突破宝山边界。

据克而瑞数据统计，自2023年9月起，短短两年内，南大板块累计成交新房超过4000套，直接问鼎上海板块成交热度第一名！

这也使得南大智慧城一跃成为上海700万级总价最受欢迎的板块之一！

南大智慧城为什么如此受欢迎？

从顶层设计看，南大智慧城作为上海2035总规确定的重点整体转型区域，是宝山打造上海科创中心主阵地的核心平台。

根据规划，南大智慧城总开发规模约540万平方米，规划包含双TOD交通枢纽和250米地标建筑，绿地占比高达43%，发展能级极高。

从发展逻辑和配套规划来看，南大有望在未来比肩大宁、新江湾城，成为北上海又一个高品质国际社区和产业人才集聚地。

效果示意图，仅供参考

产业高地+生态绿洲：左手繁华，右手自然

科创引擎聚精英：

中软国际、国仪量子等数字经济头部企业已签约入驻，规划“科创之门”总部集群与国际人才公寓，未来将吸附超5万高知菁英，形成“职住平衡”的高端生活圈。

43%绿地覆盖率的“森活之城”：

2026年开放的南大中央公园串联约20万㎡绿意，人均绿地面积达上海均值3倍。

效果示意图，仅供参考

三维交通网：半小时直达静安寺，双TOD驱动能级跃升

地铁枢纽：15号线南大路站、丰翔路站双站覆盖；规划中的26号线也将进一步织密轨交网络。

自驾便捷：紧邻中环、外环，通达虹桥枢纽、人民广场等核心商圈，处处快人一步。

双TOD格局：中环麓岛打造上海首个PARK-TOD，其直线距离约700米还有一个华润万象汇，共同构成总建筑量约110万平方米的“商业活力心”，双引擎驱动下，区域商业能级将媲美大宁、前滩。

效果示意图，仅供参考

北中环第一高的超级地标：

中环麓岛规划建设约250米高的超级地标，开启属于南大的地标新时代，未来将成为全城潮人打卡地。

C位红盘：15分钟生活圈，定义“无界生活”

中环麓岛占据南大核芯，紧邻15号线南大路站，15分钟生活圈内万象汇、山姆会员店、仁济医院、南大实验学校环伺。

无论是下楼逛PARK-TOD，推窗见中央公园的绿意，还是地铁30分钟直达市区的高效，这里将“繁华与宁静、效率与松弛”完美融合。

效果示意图，仅供参考

稳步朝着“中环未来之城”的目标迈进

更重要的是，南大不仅拥有高起点规划，更在以实际行动兑现蓝图，以超预期速度变规划为现实。

▹丰翔路、南大路两大TOD项目已全面启动建设；

▹已建成产业载体超100万平方米，引入中车资产、宇树科技等优质企业；

▹旗舰级万象系列商业预计2027年正式开业；

▹约20万方南大中央公园即将开放，10万方走马塘水岸公园一期明年建成；

▹上师大附中宝山分校、南大实验学校、南大实验幼儿园等优质教育陆续投用；

▹仁济医院宝山分院等医疗配套已投运；

▹S5沪嘉高速改造工程正式开工，未来交通便捷性将显著提升。

实景图，仅供参考

当南大迎来“最强王者”，700万级的改善机遇，这一次不容错过！

从“中环未来之城”的宏伟蓝图，到“PARK-TOD+250米地标”的能级跃升；从“垂直水院会所+全风雨连廊”的社区温度，到“全系三阳台+最高约100%实得率”的户型革命。

中环麓岛的登场，不仅是南大智慧城“再升一级”的里程碑，更是上海700万级市场的“价值重构者”。

如今，这座堪称“700万级扛鼎之作”的标杆红盘，即将揭开神秘面纱：售楼处与样板房开放进入倒计时！

无论你是追求“空间不将就”的首置家庭，还是向往“品质再升级”的改善人群，这场“让南大再升一级”的居住革命，都值得亲临现场见证。

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