上海可能会被某个项目彻底改变

上海这个城市永远不缺刺激的新故事

但是这个故事，是空前的

会不会绝后不知道，但也一定会是史无前例的出现

2024年10月18日上午

上海徐汇区东安一、二村的居民迎来了人生重要时刻

上海史上最大单地块一次性征收项目——徐汇区东安一、二村片区旧城区改建项目举行集中搬迁仪式，仅5天就实现99.95%签约率，11月中旬实现100%签约

参加活动的居民们都开心领取礼物拍照留念，挥别旧居，奔向新家

2001 年，徐汇区大力推动了东安一村旧房成套率改造

25年后的现在，这里终于迎来了最大的改变

随后关于行业的故事继续发生

2025年9月，中海地产、招商蛇口、徐汇城投、中旅投资联合拿下其中C030301单元125-31地块、C030301单元127b-24地块

总价439.5亿元

登顶全球地王

这是中国房地产发展过程中绝无仅有的一次

但是哪怕如此，数字只能代表其中一部分

这个上海近二十年划时代的项目，未来的呈现则更加让人期待

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这块地王整体开发体量约80万方，以居住生活为主

什么概念

在极其稀缺的上海市中心地段，还从未出现过如此大体量的项目开发

不仅体量在上海罕见，项目位置位于徐汇CBD

区位示意图

地段在上海也属于中心的中心，叠加地段之后这块土地的稀缺性就变成了史无前例

虽然徐汇东安整体规划的是更新为综合体社区，但其中纯住宅面积也高达约40万方

上海核心地段的新盘，近几年多是“小地块”出身，住宅面积超过10万方就已经算是大盘

市中心成片开发居住区的概念着实令人兴奋

包括我们看向全国一线城市核心住宅地块，北京的广渠路15号地，体量约28万方；深圳前海桂湾涉宅用地，体量才2.56万方；香港中环的美利道地块，体量也就是4.32万方

这样的体量结合这样的地段，带来的城市更新则有根本性不同

上海终于在一个区域摆脱了过去2年对待城市更新微雕的格局

依靠大地块的大画面，对于整个区域有着本质性的改变

不仅如此

虽然80万方的规格已经着实令人难以想象，但是徐汇滨江的愿景还远不止于此

在徐汇东安出现之前，全国持续五年的地王，一直都是2020年徐汇滨江另一块地

总价310.5亿，开发体量约180万方，也就是如今的西岸金融城

全国的地王和上一个地王竟然紧邻，并且直接组成徐汇滨江核心CBD

就是下图这两块地

地块示意图

总计260万方的城市更新共体，超过了新天地与董家渡的总和

放在全球也绝对不容小觑

过去十年，徐汇用西岸定义了城市的文化与产业天际线

当东安重新出现在地图上，徐汇滨江核心CBD将围绕着这260万方的规格重新定义整座城市的未来封面

02

这个项目一定是一次超级地块与城市共生的共同开发

这也是为什么我们要强调地块“大”的重要性

因为只有大，城市更新才有意义

过往的城市更新项目本身就在市中心，天生就具备好地段，但是往往这些点状更新都停留在了社区本身，老地段那套成熟的生活环境生活方式很难被撼动

拥有了新豪宅，依然是过着老地段的原有的生活状态

没错，地段也能被更新，城市最好的地段，也能更新升级出更好的地段

因为徐汇东安项目整盘足够大，就能真正实现改变片区的城市级价值

大盘更新的能量就在于能辐射整个板块的生活环境

最终带来彻底不同前所未有的超越市中心之上的精致生活——既拥有最好的地段，还能拥有260万方的徐汇滨江核心CBD最前卫的生活方式

示意图

龙美术馆、西岸漩心所代表的滨江艺术与文化，早已被大众熟知

但这片区域的的能量实际要远超过大家对徐汇滨江的认知

首次同一个板块近距离落地两座文华东方酒店，一个偏重高奢度假，一个偏重高端商务

示意图

两座重奢商业体也正在落地

再高端的商业体确实也不稀奇，但在这两座商业体之间约1.2公里的步行街，两侧也全部是全球重奢品牌

过去全球具备这样商业氛围的代表作品是东京表参道

而这，只是西岸金融城的其中一条街而已

示意图

当然这不只是因为大，大是一切成立的基础

为了将西岸整体的城市资源更好的渗透到项目之内

整个徐汇东安项目采用了上海首见的规划手法

将社区建于4米往上的抬板之上

这片抬板成为城市立体交通与空间的“二层地表”，抬板与抬板之间，有天桥衔接联通

人们几乎可以在这里“板上生活”

步行到配套约3万方的社区商业，也能板上步行到地块西侧的学校，小孩上学也不需要再经过车行道

这就实现了抬板之后的社区边界全部没有围墙感

同时开放的城市界面，意味着这不是一座孤岛项目

在地块的核心位置，还会有一座约150米高的地标呈现，板块全面貌的更新此时会表达的更加明确

产业方面是内环最顶尖的生物医药生命健康标杆枫林国际

对于街区的打造，社区还会携手徐汇街道共同建设共享公共空间，既完成了徐汇“美丽街区”的更新，也实现了与徐汇滨江的缝合

另外伴随着抬板的存在

也让4.0的容积率不再存在压抑和密集的感觉

示意图

抬板不仅仅创造了交通，叠加业态，动线以及城市绿化结合在一起，创造一个综合社区

一个最直观的变化

社区景观与建筑的排布方式从地面横向排布，变为从地面往上延伸的纵向排布

让人视角范围内只留下赏心悦目的景观和与丰富生活有关的空间

并且一定要地块面积足够大，才不会给人高耸压迫的感觉，一眼望过去，是大片的公共建筑与绿意

为了让这样的体感更加舒适，还有很多重要的手法

社区四米抬板之上才是我们过去理解的社区一层，加上1.5米的覆土，6米以上的架空层区域，所以真正居住的空间至少抬高了10米以上

要么是街区可享受的高端城市配套空间，要么是层层退台式的景观设计，根据周边每一块地每一条马路环境的不同来具体定制

做到完全契合前面我们说的，人视角范围只留下赏心悦目

整个街区界面都延展成“都市山林”式的生活舞台，成片的绿意覆盖在公建化建筑之上

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抬板之后，社区内部究竟会呈现出什么样的空间层次感

首先过去大家最为熟知的一个常识会被彻底颠覆——车库不再是地下车库

这块地现在的车库位置就在抬板下也就是地面一层，不仅有四米的层高尺度，还解决了以往地下车库最大的采光通风问题，呈现一个全明阳光车库

也就是我们开车回家大概会是这样的视觉感受

这么规划的好处，还能解决过去地下车道的坡道空间浪费以及行车动线复杂的问题，换来的是能做大型、超大型车位

前面我们一直在解读这块地与城市的互通与融合关系

但实际也因为地块足够大的原因

整块地的内外就能做到完全的“开放”与“私密”共存，“热闹”与“静谧”共存

外围专注于改变城市界面与板块功能，而内部也能创造一个巨大的社区私密服务体系

先来看景观如何营造静谧的城市绿洲松弛感

前面说过地上已经有高度约10米的纯社区配套空间，同时地下还下沉约4米

也就是说这个社区不仅拥有两层地表，还能拥有垂直高差约14米的立体绿化体系

结合地块四周较高的建筑与景观形成的包裹感，隔绝外部噪音

因此社区内部，就是一座独立的生态花园

而从地库进入社区，也成为一场“穿越花园的旅行”

社区内部会所配套也与其他豪宅不同，因为空间足够，不必像过去那样所有配套都集中在一起

会所在整个大地块均衡排布，更像是空中绿洲之上，散落着一座座浮岛

徐汇东安有1.5万㎡的社区配套，这又意味着什么

能够用来游泳训练的50米泳池，具备社交功能的网球场，网球爱好者应该知道这有多罕见，篮球馆、艺术剧场等等

这是只有大地块才能带来的生活层次感和丰富度

阳光、绿意就在这些场景中交织，说到这里，已经迫不及待想看到这个社区的实景

这样的社区这样的板块内外结合之后，就能满足家庭男女老少所有人所有维度的需求

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未来居住在这里的生活丰盈感，将犹如一座“大隐隐于市的生活公园”

说到这里大家应该不难发现，我们最常讨论的那些关于资产的核心价值

全球一线城市、滨江生活、主流产业、高奢商业办公、国际文化艺术、国际高端住区...在徐汇滨江CBD都有了

并且，只有徐汇滨江有

这件事对高净值人群来说意味着什么

豪宅资产、事业、钱、资源等等这些物质往往都不稀缺，只有时间对每一个人都是公平的

如何在最短的时间内，让一切追求都唾手可得，成为当下最稀缺的事情

而拥有这里，即意味着拥有生活所有丰盛，并完美平衡

上海已经不缺好房子，缺的是能真正彻底改变生活方式的房子

这也是今天我们研究这块地的原因

全球地王绝不仅仅是天价那么简单，我们即将看它来定义上海下一个二十年

并且成为全球超一线城市核心区超大规模更新范本

而对于个体来说，终于有了一座值得期待的世界级作品

上海永未建成

以上为正文，来自贝贝

这是真叫卢俊公众号的第6272篇原创文章

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