1元！*ST南置拟出售地产相关业务，能否保壳成功？公司连亏4年，退市危机悬顶

本文来源：时代周报 作者：郭鹏

为保壳，*ST南置（002305.SZ）1元出售地产等相关业务。

根据*ST南置发布的《重大资产出售暨关联交易报告书（草案）（修订稿）》、《关于回复深圳证券交易所<关于对南国置业股份有限公司重大资产出售暨关联交易的问询函>的公告》等公告，*ST南置拟向控股股东中国电建地产集团有限公司（以下简称“电建地产”）的全资子公司上海泷临置业有限公司转让房地产开发、租赁业务相关资产及负债，交易价格为1元。

本次交易涉及*ST南置保壳。公告显示，近年来，*ST南置连续亏损。2024年，*ST南置经审计的归母净资产为-17.53 亿元。根据《深圳证券交易所股票上市规则》的有关规定，*ST南置股票自2025 年4 月30日起被实施退市风险警示（*ST）。

公告表示，通过本次交易，*ST南置剥离亏损资产，提升资产质量，为后续转型发展创造条件。本次交易有利于提高上市公司盈利能力和持续经营能力，化解上市公司退市风险。

目前，*ST南置保壳压力或较大。据其2025年半年报，*ST南置归属于母公司所有者权益合计为-26.51亿元。根据《深圳证券交易所股票上市规则》，实际触及退市风险警示情形相应年度次一年度出现经审计的期末净资产为负值情况，本所决定终止其股票上市交易。

*ST南置公告后，根据交易备考财务报表，本次交易完成后，截至2025 年4 月末，上市公司归母净资产为5.38亿元（未考虑交易税费），实现由负转正，不涉及“最近一个会计年度经审计的期末净资产为负值”的情形。

不过*ST南置没有公布交易是否会在今年年内完成。针对公司是否能在年内完成资产出售，以目前的财务数据计算，出售后2025年*ST南置净资产能否转正等问题，时代周报记者致电并向*ST南置发送采访邮件，截至发稿未获得回复。

剥离房地产开发相关业务

通过本次交易，*ST南置将出售连续亏损的房地产开发相关业务。

本次交易涉及的房地产开发、租赁等业务的标的资产是*ST南置的主营业务。据公告，2024年，*ST南置营收29.70亿元，标的资产营收27.35亿元，占比为92.10%。

但标的资产处于连续亏损状态。据公告，2023年、2024年、2025年1-4月，标的资产毛利分别为-6.68亿元、-5.18亿元、-2.0亿元，毛利率分别为-79.41%、-18.94%、-83.58%，净利润分别为-18.66亿元、-25.78亿元、-7.21亿元。与此同时，标的资产的资产在2023年、2024年、2025年1-4月的资产负债率分别为98.95%、105.86%、109.97%。

此外，标的资产评估价值为负值。截至2025年4月30日评估基准日，*ST南置拟置出的标的资产评估价值为-29.34亿元。

转让持续亏损的标的资产后，*ST南置资产规模将下降，经营质量或将会好转。

公告显示，以今年1-4月数据为例，交易后测算结果显示，*ST南置资产总额将会减少94.67%，营收将减少77.13%，归属于母公司所有者权益将会由负转正，从-24.50亿元增至5.38亿元。交易后，2025年1-4月，*ST南置归属于母公司股东的净利润为-0.26亿元，较交易前减亏6.78亿元。

公告显示，本次交易完成后，*ST南置经营业务“由重转轻”，保留业务主要包括购物中心、写字楼、产业园、长租公寓等业态的运营业务，未来将进一步聚焦于商业运营、产业运营等城市运营轻资产业务方向。

2025年4月30日至今，*ST南置已实现多个运营管理类、咨询策划类轻资产项目签署协议/签署意向协议/中标，涉及合同金额0.61亿元。

连续多年亏损

1998年，*ST南置成立，以商业地产项目建设和运营起家，项目包括商场、家居馆等。2009年，南国置业成为地产行业IPO重启后首家上市的商业地产公司。

2012年，*ST南置创始人许晓明向电建地产转让股份。转让后，电建地产成为*ST南置第二大股东。

2014年，电建地产对于*ST南置股票发起邀约收购。收购后，电建地产成为其第一大股东。

电建地产入主后，*ST南置获得了有力的支持。2015年，*ST南置发起上市以来首次定向增发，拟募资15亿元，其中电建地产认购规模不小于6.2亿元。

此外，据财报，2015年，*ST南置首次发行10亿元定向融资工具、10亿元中期票据和15亿元公司债，打通了利用银行间市场和证券间市场开展信用方式直接融资的有效路径，明显降低了整体融资成本。

据其财报，2015年，*ST南置筹资活动产生的现金流量净额规模为49.97亿元，同比增长228.04%，货币资金规模为24.81亿元，同比增长86.51%。

此后，*ST南置开始走向全国。时代周报记者梳理财报发现，2017-2019年，*ST南置每年新增土地3宗，2020年-2023年，*ST南置新增土地数量分别为5宗、6宗、2宗、1宗。目前，*ST南置已布局北京、深圳、广州、武汉、重庆、成都、南京、长沙等全国多座重点核心城市。

虽然*ST南置项目数量增多，但其盈利能力却有所下降。据其财报，2015年，*ST南置净利润为0.31亿元，同比下降93.74%。*ST南置公告表示，2015年净利润下降原因为公司处于战略转型阶段，当期选择性持有了部分溢价能力较高的优质商业物业，对当期业绩造成一定影响。

2016年-2018年，*ST南置净利润均未超过1亿元。2019年，*ST南置出现上市以来首次亏损，净利润为-3.55亿元。

2021年以后，*ST南置更是连续4年亏损。据其财报，2021年-2024年，*ST南置净利润分别为-11.15亿元、-8.23亿元、-16.93亿元、-22.38亿元。

亏损原因或与*ST南置扩张期间拿地价格较高有关。*ST南置公告表示，2023年、2024年*ST南置亏损原因为物业销售业务部分开发项目在前期土地市场高峰期拿地导致土地成本过高，而目前房地产市场持续低迷导致销售价格承压，销售价格无法覆盖开发成本从而形成亏损。

此外，*ST南置亏损原因还包括物业出租及其他业务受商业地产、酒店行业整体低迷影响，无法覆盖营业成本；房地产销售价格下降，连续出现计提相关资产减值等因素。

时代周报记者注意到，2021年-2024年，*ST南置计提减值准备金额分别为1.14亿元、2.51亿元、3.23亿元、13.41亿元，减少净利润规模分别为0.73亿元、2.20亿元、2.95亿元、12.80亿元。

时代周报记者注意到，近年来，电建地产开始通过重组、收购资产等方式，意图扭转*ST南置颓势。

2020年6月，*ST南置发布公告，拟吸收合并电建地产。但在2021年10月，该笔重组交易以失败告终。据其财报，2024年，*ST南置向电建地产旗下子公司出售3个项目的部分股权，*ST南置获利总计为5.38亿元。

今年上半年，*ST南置业绩依旧不佳。据其财报，2025年上半年，*ST南置营收8.20亿元，同比下降39.54%，净利润为-8.98亿元。