龙岗区云帆•闰悦府：算不算豪宅，得房率，户型怎么样，值得买吗

云帆・闰悦府不算传统意义上的豪宅，它是一个定位为中等偏上的中高端精装改善型社区。以下是关于该楼盘得房率、户型及是否值得购买的分析：

得房率：得益于新规政策，项目得房率高达 97%-98.5%，较传统户型提升 15%-18%。如 74㎡两房实际使用面积接近 80㎡，89㎡三房实得近 95㎡，空间利用率远超传统刚需盘。

户型：

建面约 74㎡两房两厅一卫：经典竖厅设计，三开间朝南，全屋飘窗环绕，主卧带 270° 景观飘窗，卫生间干湿分离，U 型厨房动线流畅，还预留了冰箱位。

建面约 89㎡三房两厅两卫：有竖厅和横厅两种户型。竖厅户型四开间朝南，主卧南北通透带独立卫浴，次卧可灵活改造；横厅户型采用 LDKB 一体化设计，客厅带 3.5 米阳台，U 型厨房与餐厅相连，空间利用率更高。

建面约 90㎡三房两厅两卫：横厅格局，客餐厅与阳台一体化，开间达 3.5 米，主卧带 270° 飘窗及独立卫浴，次卧可改造成多功能房，实际使用面积接近传统 95㎡户型。

建面约 114㎡四房两厅两卫：经典大横厅设计，LDKB 一体化开间 6.9 米，客厅带 5.2 米大阳台，主卧套房含衣帽间及独立卫浴，全屋飘窗数量达 9 个，双次卧可改造成书房或茶室，最小卧室可作为储物间，满足多孩家庭或三代同堂需求。

是否值得购买：该楼盘有一定的优势和不足，是否值得购买需根据个人需求和偏好来判断。

优势：项目采用精装交付，配备格力中央空调、方太厨电、科勒卫浴等一线品牌，精装标准对标中高端项目；交通便利，步行可达 3 号线爱联地铁站，1 站即可换乘 14 号线、16 号线；1 公里内有星河 COCO Park、山姆会员店等大型商业体，自身还规划了 9675㎡社区底商；360 米直达龙岗外国语学校致美校区，1.3 公里可达龙岗外国语学校本部，教育资源优质。

不足：项目花园比较小，总共只有 2 栋，并且居住人群相对没这么纯粹，230 户中有 82 户是回迁房；周边城市界面感稍差，除了北侧部分，其它都是大片的城中村民房，短期内难以有大的改变

云帆•闰悦府售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

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【云帆•闰悦府】

大运臻品，精质好房，置业标杆

建面约73-114㎡二至四房 稀缺臻品

最新消息：

龙城正芯又一新规爆盘，云帆闰悦府

劲爆价格+龙城正芯区位

新规户型+顶豪装修品质

地铁口物业+龙外双学区

预计国庆节后取证

预计10月中旬开盘

预计单价3.7万/平起

诚意登记优先选房，享开盘额外96折

预计折后总价区间：

88.35㎡三房349-410万

89-91㎡三房339-400万

114㎡四房470-525万

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【项目基础信息】

【项 目 地 址】：深圳市龙岗区怡苑小区旁

【占 地 面 积】：7420.63㎡

【总建筑面积】：46098.77㎡

【容 积 率】：4.3

【户 型 面 积】：建面约73-114㎡2-4房

【梯 户 比】：二梯五户

【车 位 比】：约1:1.4

【产 权 年 限】：商业40年；住宅70年；

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既大运，又龙城，还很近

闰悦府的“黄金1公里”

6轨交汇，30分钟“深”活圈

600米直达爱联站，大运枢纽一站换乘

3/14/16/21（规划）号线覆盖，深大城际（施工中）、深惠城际（施工中）

30分钟福田、南山，9站前海，无忧通达全深圳

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5大名校，学校更近更安心

1千米内5所名校、5所幼儿园环伺，家门口享12年一站式教育，目送式上学体验，坐享优渥教育生态圈。

7大地标，身边的健康氧吧

700米龙城公园、1千米内坐拥大运中心、大运公园，临近龙岗三馆一城、龙城广场、龙岗文化中心、龙岗儿童公园。

7大商圈，全天候生活主场

自建近10000㎡沿街商业，1km内享星河cocopark、大运天地、大运枢纽商圈，万科广场、世贸百货、万科里等繁华商圈在侧。

公司简介

深圳市盛悦兴投资有限公司成立于2017年7月，是深圳市云帆投资有限公司旗下全资子公司。主营业务涵盖房地产开发、实业投资、五金建材贸易及园林绿化工程等领域。立足深圳市龙岗区，开发运营团队经过20余年的持续深耕发展，已成功推售运河蓝湾项目、御景蓝湾公馆等项目，总建筑面积超10万平方米，在建项目闰悦蓝湾公馆，总建筑面积约4.6万平方米，是深圳地产界冉冉升起的新星。

盛悦兴投资始终以“正心筑家、诚意致和”为理念，致力于打造与城市人居相适应的时代精品，持续为城市发展与人居升级贡献力量。

万科物业保驾护航

万科物业成立于1998年，是中国领先的房地产物业管理服务提供商之一。万科物业致力于通过专业化、智能化的管理手段，为客户营造舒适、安全、便利的生活环境。

架空层+，美好N种方式

当房子“踮起脚”来，在架空层里划分出了长者休闲、运动健身、儿童玩乐、社区会客等多种功能场景，全力满足老中青三代不同层次需求，开辟邻里间的“第二客厅”，让人情味重回记忆中的“大院”。

高定装标 定义奢级生活

云帆·闰悦府精装用材上采用行业内一线品牌按照改善型住宅的标准来打造，入户门采用王力钢木装甲门，配备智能门锁系统，室内全屋墙面采用高端定制装配式墙板，地面客餐厅为简一品牌瓷砖，全屋配以TATA静音实木复合门，厨房方面，厨房四件套（油烟机、燃气灶、洗碗机、冰箱）配置方太品牌，全套厨房系统直接可用，省心省力，卫生间配置尤为考究，标配科勒品牌花洒与五金配件，全屋科勒配备马桶，主卫配备轻智能马桶，公卫为普标陶瓷马桶，且全屋搭配格力中央空调多联机系统，整体风格现代高端。

云帆·闰悦府的精装配置比拟豪宅项目的交楼水准，让业主真正做到拎包入住，减少装修烦恼。

项目户型鉴赏

项目点评/分析

优缺点分析：

优点：
1、从区位来看，闰悦蓝湾公馆地段是较为不错的，爱联板块处于大运跟中心城核心板块的交界处，周边居住氛围浓厚，配套成熟。

2、从买房必备3件套来分析，闰悦蓝湾公馆划分的龙外致美校区相对一般，不过龙岗外国语初中学区还是很好的，在龙岗排名前三，3号线爱联站距离600米，上高速也方便，在1公里范围内就有星河cocopark，山姆会员商店、大运天地等高端商业体，综合评分属于上选。

3、闰悦蓝湾公馆属于新规产品，并且设计的都是南向户型，得房率相较于以往几年的旧规产品有所提升。

缺点：

1、闰悦蓝湾公馆花园比较小，总共只有2栋，并且居住人群相对没这么纯粹，230户，有82户是回迁房。

2、闰悦蓝湾公馆周边城市界面感稍差，周边除了北侧部分，其它都是大片的城中村民房，估计在未来10年内都不会有大的改变。

云帆•闰悦府售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

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2025.9.5 深圳购房新政核心内容
一、 居民购房政策：分区调整限购
1. 罗湖、宝安<不含新安>、龙岗、龙华、坪山、光明
◦ 符合条件的家庭（深户或非深户满1年社保）：取消限购，购买套数不受限制。
◦ 非深户（社保不足1年）：限购2套。
2. 盐田、大鹏新区：全面取消限购，不再审核购房资格。
3. 单身人士：购房政策与居民家庭相同。
二、 企事业单位购房政策：全市可购，核心区设门槛
1. 全市范围：允许企事业单位购房，用于解决员工住房需求。
2. 核心区（福田、南山、宝安新安街道）：需满足设立满1年、累计纳税达100万元、员工10人及以上三个条件。
3. 其他区域：无需审核购房资格。
三、 信贷政策：不再区分首套与二套
1. 商业银行发放房贷时，不再区分首套房和二套房。
2. 利率水平由银行根据自身经营情况和客户风险状况等因素自主确定。