保利临江大道地块入市在即，能否激活广州楼市？

21世纪经济报道记者 吴抒颖

万众瞩目的保利面粉厂项目终于要来了。

据21世纪经济报道记者多方获取的信息，广州天河区的保利临江大道项目（即面粉厂项目）部分楼栋即将拿到预售证，项目展示区也将在近期开放，这个备受市场关注的房地产项目将迎来市场的检验。

保利面粉厂项目被认为是广州楼市的“标杆”。2024年9月29日上午，天河区临江大道北侧一宗地块（即南方面粉厂地块）进行限时竞价，经过5个小时、148轮出价，最终被保利发展以总价117.55亿元竞得，溢价率33.35%，折合楼面价约6.67万元/平方米，在广州土地拍卖中位居第二。

由于面粉厂地块稀缺的区位条件以及配套设施，它被普遍认为具备打造广州新一代豪宅的条件。保利发展十分重视这一项目，据21世纪经济报道记者了解，这一项目的设计、营销等环节均由保利发展总部牵头负责，在产品打造上也顺应市场的期待，主推江边大平层单位，有望挑战顶豪项目汇悦台在广州的地位。

尽管保利临江大道项目先天条件出色，但一个不争的事实是，当前广州楼市仍在盘整之中，这一项目能否提振当前市场的热度，是市场当前关注的焦点。进入第四季度，广州土地市场推地节奏也有所加快，保利临江大道项目能否以合理的价格热销，也将左右房企拿地的决策。

保利临江大道项目在土地推介之时，就是各方重视的重点项目。

2024年8月，在广州2024年秋季全周期土地服务推介会上，天河区临江大道北侧地块就被频繁提及。在官方的表述中，这宗地块拥有一线江景，地理位置十分优越，位于广州金融城西区核心位置，是金融城西区首个开发的临江地块，周边东、西、北三侧以村居、物业为主，南侧为临江大道及城市公园。

根据最新规划，临江大道地块为商住功能，为金融城西区核心区引入高端商务功能、提供低密度高品质住房和社区商业公服配套，不仅地段优势明显，而且半开敞空间比例从20%提升到30%，不计容的公共开放开间面积从5%扩大到10%。

临江大道地块在拍卖阶段也受到了多家房企的青睐，其时，保利、中海、越秀和鹏瑞均参与到这宗地块的竞买之中，最终保利笑到了最后。

事实上，自从摘得这宗地块之后，保利对这宗地块的重视程度可以窥见。保利在这个项目上花费了许多的精力：2024年9月，保利摘下地块之后就已经进行了一轮营销动作，释放了地块的区位优势、项目定位等关键信息。

此后，保利发展集团总部也高度参与到这宗地块的前期阶段，设计、营销等阶段均由总部牵头参与。终于，一年之后，保利临江大道项目到了可以亮相的阶段，保利也将它的客群瞄准全国客户，而不只是广州当地的客群。因此，作为一个具备区位稀缺性的高端住宅项目而言，它将是广州楼市的“定价锚”之一。

从目前释放的消息来看，保利临江大道项目的吹风价格大约在12万元-15万元左右，对比当前珠江新城的二手房成交价而言，具备相当的优势。但在当前的市场环境下，这一项目能否高开高走，多数受访者则抱相对审慎的态度。

广州中原地产项目部总经理黄韬在接受21世纪经济报道记者采访时表示，临江北路项目毫无疑问是一个高端的好项目，但是在当前的市况之下，比较难发挥它最光彩的一面，保利最终应该是随行就市，没有太多的选择，因此最终的价格可能会比预期的价格略惊喜一点。

一位不愿具名的全国性房企人士则认为，临江北路的客群定位是全国的高净值人群，但对应的这类人群具备的投资机会也会更多，因此临江北路项目的竞争对手不是广州本地的楼盘，而是北京、上海、深圳和杭州的资产。这类人群也非常理性，从这个角度来看，临江北路项目能否具备让目标客户入手的因素，仍然有待观望。

正因为保利临江北路项目的特殊性，这个项目最终的成交结果将对广州楼市带来直接的影响，这也是业界、公众均十分关注这一项目的根本原因。

从广州楼市当前的表现来看，当前楼市仍在盘整期，筑底仍在持续。

据克而瑞监测，今年国庆中秋双节期间广州楼市认购面积22.2万平方米，较去年同时期回落31%，但明显要好于平时的周均水平。与此同时，国庆期间广州楼盘优惠让利幅度与五一期间变化不大，其中46%项目促销基本持平。

此外，在开盘去化上，今年双节期间（2025年9月27日-10月8日）广州楼市共有16次推新，同比减少5次，推新套数1993套，同比减少41%，去化率17%，去化水平明显好于去年同时期。

根据广州市房地产中介协会数据，2025年9月（8月26日至9月25日），全市二手住宅网签8367套、82.47万平方米，环比分别下降3.83%和2.96%。

从这些数据表现来看，广州楼市虽有亮点，但未有明显的回升趋势。但是，进入今年四季度，广州中心区又有多宗地块即将入市，也有望带动地价企稳。

据广州交易集团发布信息，截至目前，其新发布50宗国有建设用地使用权出让公告，宗地总面积约169.42万平方米，起始总价约100.27亿元。其中，天河区推出两宗二类居住用地，挂牌起始价分别为22.05亿元和12.79亿元，限时竞价时间均为10月30日。

多宗地块蓄势待发，房企也在持续寻找投资机会。一位全国性房企投资部的人士告诉21世纪经济报道记者，由于今年大湾区的土地供应整体上强度偏弱，多数房企也未有出手投资，但是临近年底，如果楼市成交有所回暖的前提下，房企也会寻觅一些土地市场标的进行投资，相信广州也仍有点状的机会。

黄韬则认为，今年市场已经出现超跌，明年的市场相信会有所好转。“我个人判断，市场已经连续走弱多时，明年年底的情况会比今年好一些。土地市场和销售市场两者息息相关相辅相成，只有销售好起来土地市场才会回暖，但整体的情况有望在明年出现转机。”