签了卖房合同也过了户，房子就一定是别人的了？名为卖房实为借贷

在我们的日常观念中，一份白纸黑字的房屋买卖合同，再加上不动产登记中心变更过来的房产证，似乎就意味着一桩交易的尘埃落定。卖方拿钱，买方拿房，天经地义。但现实生活远比想象的复杂，有时，一份看似“板上钉钉”的卖房合同背后，可能隐藏着完全不同的目的。

当“卖房”只是一个幌子，其真实目的是为了“借钱”，法律会如何认定？如果日后作为“抵押物”的房屋被高价卖出，这笔飞来横财又该归谁所有？让我们通过一个真实的案例（入库案例），层层揭开“名为买卖，实为担保”的法律面纱。

一、【参考案例】：名为卖房实为借款，多卖的钱款终须还

在“韩某仙与黄某强确认合同无效纠纷案”【案号：（2020）沪01民终3375号】中，上海市第一中级人民法院审理了一起典型的“名为买卖，实为担保”的案件。

案情脉络清晰而发人深省：原告韩某仙因其子徐某急需资金偿还债务，向被告黄某强求助。双方并未采用常规的抵押借款，而是进行了一系列“不同寻常”的操作。首先，双方签订了一份《上海市房地产买卖合同》，约定韩某仙以60万元的价格将名下房产“出售”给黄某强，并迅速办理了产权过户。然而，合同中未约定房款支付和交房时间，黄某强未支付分文房款，韩某仙也仍和儿子继续居住在屋内。

揭开谜底的是一份随后签订的《承诺书》。这份文件明确记载：黄某强出借404,200元给韩某仙，韩某仙将房屋“暂时以抵押的形式”过户至黄某强名下作为担保；待韩某仙还清本息后，黄某强需将房屋过户归还。

几年后，韩某仙未能还款，黄某强在征得其同意后，以122万元的价格将房屋出售给了案外人，并随后转给韩女士20万元。

面对房屋被卖、仅得20万元的结局，韩女士将黄某强告上法庭。

一审法院以双方存在买卖房屋的真实意思表示为由，驳回了韩女士的诉求。

然而，二审法院却洞察了交易的本质，作出了截然相反的终审判决。

二、【法眼透视】：抽丝剥茧，还原真相

二审法院的判决逻辑严密，堪称教科书式的法律分析。它通过三层递进的推理，为我们揭示了法律如何穿透表面形式，直击事实核心。

第一重：名为“买卖”，为何无效？——被戳穿的虚伪表示

法律行为的核心在于“意思表示真实”。本案中的《上海市房地产买卖合同》虽然形式完备，但二审法院敏锐地捕捉到了其“虚”的本质。判决指出，合同没有约定交房与付款时间、买方从未支付合同价款、卖方在“出售”后仍长期居住，这些都与正常的房屋买卖交易习惯严重不符。结合后续的《承诺书》，足以证明双方在签订买卖合同时，根本没有买卖房屋的真实意图。

这恰好印证了《中华人民共和国民法典》第一百四十六条第一款的规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”

这条规定（本案判决时适用的是内容完全相同的《民法总则》第一百四十六条）就像一面“照妖镜”，它宣告了所有出于虚假意图、旨在掩人耳目的“阳合同”在法律上自始没有约束力。

第二重：实为“担保”，如何认定？——被扶正的隐藏行为

既然房屋买卖是“虚”，那么双方的“实”又是什么？答案就藏在《承诺书》里。这份文件清晰地勾勒出一个“借款+担保”的法律关系：黄某强是债权人，韩某仙是债务人，那套过户的房屋，就是为这笔40多万的借款提供的担保。

这种“将标的物所有权转移给担保权人，待债务清偿后，标的物再返还给原所有人”的担保方式，在法律上被称为“让与担保”。它与我们熟知的“抵押”不同：抵押不转移所有权，而让与担保在形式上转移了所有权。

对于这种被“藏”起来的真实意图，《民法典》第一百四十六条第二款接着规定：“以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”也就是说，隐藏的“让与担保”协议并不会因为外层的“买卖合同”无效而当然无效。法院需要对其本身进行合法性审查。在本案中，法院认为双方关于让与担保的合意是有效的，因为它没有违反法律的禁止性规定。

第三重：名为“房主”，为何要还钱？——受限制的担保权利

这是本案最核心、最关键的环节。既然黄某强已经合法地成为了房产证上的“房主”，他卖掉房子后，为什么不能将122万元售房款全部收入囊中呢？

二审法院给出了明确的答案：在让与担保关系中，债权人（黄某强）取得的所有权是一种“担保性所有权”，它受到严格的限制，其唯一目的是为了保障债权的实现，而非让债权人借此牟利。因此，当债务人未能清偿债务，债权人处置担保物（房屋）时，必须履行一项至关重要的法律义务——清算义务。

清算义务，简言之，就是“多退少补”。债权人只能从变卖担保物的价款中，拿走属于自己的部分（即债权本金和合法利息）。对于超出部分的款项，必须返还给原所有权人（债务人）。在本案中，法院精确地进行了计算：

●售房款：1,220,000元

●应扣除的本息：借款本金404,200元 + 合法利息76,742元

●应扣除的已支付款：200,000元

●应返还韩某仙的款项：1,220,000 - 404,200 - 76,742 - 200,000 = 539,058元

这个判决有力地传递了一个信号：法律保护的是公平交易，而非一方利用优势地位获取超出其合法债权范围的暴利。即便你手握房产证，你的权利也并非无限，不能侵占他人合法的财产权益。

三、【案例启示】：如何避开“假买卖”的陷阱

韩女士的遭遇并非个例，它为我们敲响了警钟。无论是借款还是出借，都应树立正确的法律风险意识。

1、对债务人（借款人）：警惕“过户式”担保，守住产权底线

用房产进行融资时，务必选择法律明确规定的“抵押”方式，并到不动产登记机关办理正式的抵押登记。像“让与担保”这种直接转移产权的方式风险极高，容易导致对方“假戏真做”，后续维权过程复杂且成本高昂。所有协议内容，特别是利率、还款期限、违约责任等，必须以书面形式清晰约定，切莫贪图一时方便而留下隐患。

2、对债权人（出借人）：莫贪意外之财，清算义务是红线

不要以为将对方的房产过户到自己名下就万事大吉，可以坐等房价上涨的红利。法律保护的是你的合法债权，而非让你借此机会侵吞他人财产。在实现债权时，必须履行清算义务，公平、合理地处置担保物，否则不仅需要返还额外收益，还可能引发更复杂的法律纠纷。

3、对所有人：白纸黑字，更要探究真心实意

民事活动应遵循诚实信用原则。任何试图通过“虚假合同”来掩盖真实目的的行为都蕴含着巨大风险。在进行任何重大交易前，务必探究合同背后的真实法律关系，确保签约内容与内心意愿完全一致。清晰、规范、合法的书面协议，永远是保护自身权益最坚固的盾牌。

（免责声明：本文仅为基于法律规定及公开案例的个人解读和普法分享，不构成法律意见。由于个案情形千差万别，如遇具体法律问题，请咨询专业律师。）

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原文出自：微信公众号【法律知否】

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