上海次新房的抛压来了

上海楼市迎来了新一轮结构性危机！

自6月起，全市二手房挂牌量开始下降。

但市场情绪并未因此好转，反而更加悲观。

问题的关键不在于“总量”，而在于“结构”。

在库存总量下降的背后，是作为市场“压舱石”的市区次新房库存占比逆势提升。

市场抛压正从郊区、老破小向核心资产蔓延。

市场“压舱石”开始松动了

上海楼市这一轮下跌，如果一定要找一个比较抗跌的产品，那一定是市区次新房。

地段好、配套全、房龄新、产品力强、认可度高。

除了价格贵，几乎没什么劣势。

在熊市里，市区次新房就是支撑市场信心和价格中枢的核心力量。

然而，从我们跟踪的数据来看，这部分优质资产内部的信心正在瓦解。

从月维度来看，全市挂牌量在5月达到高位，从6月开始一路下降。

图片来源：房外房研究院

而市区次新房库存占比，却从6月开始持续增长。

这和全市库存总量下降形成背离。

也就是说，上海市区次新房可能迎来了新一轮的抛售潮。

图片来源：房外房研究院

库存量占比提升，对价格会形成一定压制。

我们都知道近几个月全市大盘价格还在走低。

这背后是由郊区次新房价格失锚造成的。

郊区次新房的挂牌量从去年年初就一直在涨。

截至今年9月已占全市的近40%，是当前市场的绝对主力。

从5月开始，郊区次新房挂牌价同比快速下滑，带动郊区老房子快速下跌，从而拖累了全市大盘。

图片来源：房外房研究院

而市区次新房作为大众认可的优质资产。

自去年9月新政后，其价格走势是优于全市大盘的。

这类产品价格走势对价格中枢的走势是正向拉伸作用。

如果这类产品的量发生病变，对大盘价格肯定不利。

除此之外，次新房还有限售解禁的“达摩克利斯之剑”悬在头上。

这对当前本就承压的市区次新房来说，无疑是雪上加霜。

曾被视为市场“压舱石”的市区次新房，已悄然变成新一轮房价下行的“压力源”。

上海置换卖房，3个月还没卖掉？

试试房外房卖房新方法，比传统卖房快5倍！

全网卖！350万粉丝曝光+全城卖！2万优质中介资源

立即扫码免费卖房咨询

次新房会拖累全市房价？

为什么说次新房会拖累全市房价？

我们都知道，房地产走势是由两个因素决定的。

一个是基本面，一个是情绪面。

先说基本面，作为最优质的一种房产品类，市区次新房存量占比和全市的挂牌价环比趋势，有一定的强相关性。

历史周期已经给我们印证了这一点：

2023年4-9月，次新房占比冲高，那段时间全市挂牌价也首次出现急跌，直接打击了市场信心。

2024年9月-2025年4月，市区次新房存量占比从高位回落，全市挂牌价跌幅也随之收窄。

2025年5月开始，市区次新房占比持续增长，全市挂牌价环比跌幅扩大并处于低位，价格信心明显不足。

图片来源：房外房研究院

再说情绪面，信心的传导同样十分重要。

市场好的时候，人们高涨的热情会助推楼市继续狂热。

市场不好的时候，任何不利消息都会拖垮楼市持续下行。

如今影响楼市的根本因素还没有真正改观。

经济没有完全恢复，收入没提上去，就业预期也还不行。

政策面也没有大规模的、颠覆性的刺激政策，如全面取消限购等。

市场情绪已经十分低迷，老百姓开始“谈房色变”。

如果购房者再看到连最保值的市区次新房都在降价且难卖。

必然会对整个市场的预期更加悲观，从而延长观望周期。

从价格体系的传导路径来看，顶端失守，底部就会承压。

那些中下端产品，比如市区老房子，郊区次新房/老破大，就更卖不上价了。

就像之前，郊区次新房价格失锚，带动了郊区老房子价格急跌，拖累了大盘价格。

如今市区次新房的疲软，同样为市场提供了进一步向下的空间。

上海置换卖房，还在降价卖房？

试试房外房卖房新方法，单边代理模式不压价

房外房大数据系统，帮你科学精准定价

立即扫码免费卖房咨询

上海楼市何时见底？

回到大家最关切的问题，上海楼市何时才能见底？

先说结论，市场触底需要满足三个核心条件：

第一个，次新房库存占比见顶回落。

这是市场信心修复的先决条件。

只有当市区核心资产的抛压得到充分释放，市场才有可能稳住。

第二个，价格跌幅深度足够，吸引刚需和投资客入场。

当前跌幅仍在扩大，还没有达到能激发大规模抄底需求的“性价比”临界点。

讲白了就是，房价还得再跌一跌。

跌到让刚需觉得“再不买就亏大了”，让投资客觉得“现在入手能赚钱”的程度，市场才有可能迎来转机。

第三个，2026年限售解禁的冲击被市场消化。

目前来看，楼市走势仍在恶化，次新房占比和价格跌幅未见缓和。

未来半年，市场的压力就是消化现有库存和解禁利空。

所以，我们预测在政策，经济环境没有大的翻转的情况下，

未来的价格底可能会出现在明年的2，3季度。

图片来源：房外房研究院

当然，如果今年四季度有新的大政策出台，会加快筑底的过程。

其实仔细分析市区次新房的库存量占比趋势，也能发现：

每次市区次新房占比冲高之时，都会有新的重磅政策出台。

比如2023年9月、2024年9月、2025年8月。

如今市区次新房存量占比持续上升，所以四季度大概率也会出政策救市。

图片来源：房外房研究院

小结

未来半年，上海楼市面临着双重考验：

年底的传统淡季和明年上半年限售解禁的集中冲击。

市场情绪和价格可能会在这一过程中被压制至最低点。

但危机中也蕴藏着转机。

如果市区次新房库存占比继续冲高，新的救市政策可能很快就会出台。

不过政策的目的是托底和防风险，而非逆转周期。

对于房东来说，在新的危机到来之前赶快抉择，想卖房就要果断，不要犹犹豫豫。

对于买家而言，这可能是一次寻找结构性机会的时机。

如果你实在拿不定主意，可以联系我们，无论买房卖房都能给到你专业的建议。

注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。

「魔都财观-房外房旗下矩阵号」

不仅可以提供优质内容，

还为粉丝提供定制选房方案和卖房落地执行服务。

有买卖房需求扫码添加观观老师咨询