仲量联行：上海三季度办公楼市场租金下行带动成本驱动型搬迁需求

10月14日，仲量联行发布的报告显示，2025年第三季度，上海办公楼市场租金下行继续带动成本驱动型搬迁和升级需求，同时部分行业需求回暖。仲量联行上海商业地产部总监兼华东区零售地产部负责人黄臻表示：“当前整体市场持续利好租户，企业积极寻求更有利的租约条款和品质升级机会。”

甲级办公楼：三季度净吸纳量19万平方米

2025年三季度，上海甲级办公楼市场净吸纳量19.04万平方米，成本驱动型搬迁和升级需求仍是办公楼市场主要需求来源。仲量联行上海商业地产部租户代表总监王岳表示：“金融服务业保持韧性，其中私募基金需求有所上升。同时，与人工智能相关的科技互联网企业以及以户外运动为代表的零售品牌的办公租赁需求保持活跃。”

三季度，上海甲级办公楼租金保持下行趋势。其中，中央商务区租金为6.6元/平方米/天，非中央商务区租金达到4.3元/平方米/天。随着甲级与乙级办公楼之间的租金价差逐渐缩小，更多企业选择搬迁入甲级楼宇以实现性价比更高的升级。

据仲量联行介绍，业主为保留现有租户同时吸引新租户，在续租及新租条件上保持灵活的议价空间。部分业主表示愿意在延长租约的前提下接受租约重组。

在空置率方面，得益于成本驱动型需求以及本季度无新增供应，上海中央商务区空置率环比下降0.6个百分点，达到16.3%。但来自产业园区与远郊租户的升级需求推动非中央商务区空置率环比下降0.5个百分点至30.5%。

产业园区：科技互联网企业为主力需求方

三季度，上海产业园区净吸纳量为4.12万平方米。面对新项目的持续入市，产业园区租户积极寻求品质升级机会。同时，大部分租户仍保持较高的成本敏感性。

仲量联行上海商业地产部产业园区总监俞则人表示，“科技互联网企业仍为主力需求方，涵盖人工智能、集成电路、游戏等领域；总部型经济和科研机构的需求也较为活跃。”

三季度，上海共有两个产业园区项目竣工交付，总建筑面积为20.47万平方米。新增供应涌入继续推高上海产业园区整体空置率，上海全市空置率环比上升0.9个百分点至26.1%。谨慎的租赁需求叠加短期内的集中供应使得市场租金继续承压。三季度，上海产业园区整体市场租金环比下降4.4%至3.5元/平方米/天。

在物流地产方面，上海大部分租户活动也以节约成本为主要导向。三季度，上海物流市场整体租金环比下降5.8%，至1.20元/平方米/天。仲量联行中国区产业及物流服务部负责人尹鸿表示：“在成本导向型需求主导以及空置率高企的背景下，业主维持相对激进的定价策略，租金依然有下行压力。”

投资市场：共达成17宗资产交易

今年三季度，上海投资市场整体呈现回暖态势，共达成17宗资产交易，总成交金额达149.7亿元，环比上涨78.1%。据仲量联行数据，该季度单体项目平均成交金额为8.81亿元，较2024年均值（5.6亿元）及2025年上半年水平（4.2亿元）显著提升。本季度共有4宗成交额高于10亿元的成交记录，成交金额超过5亿元的交易占比约47%。

具体来看，办公楼资产重回主导地位，以75%的成交金额占比和53%的成交宗数占比领先其他资产类别。截至三季度末，一宗标杆级办公项目成功交割，不仅刷新近两年单笔交易纪录，更成为市场情绪转折的重要催化剂，极大提振了对核心城市核心资产长期价值的信心。其他资产类别中，产业园区的成交金额占比为11%，零售物业和长租公寓的金额占比分别为8%和6%。

从需求端结构看，投资性需求占比高达91%，稳居绝对主导地位，印证市场仍以资本配置驱动为主。高净值投资者与各类企业买家持续活跃，展现出对上海大宗资产长期增值潜力的信心。从区域分布看，中环以内项目贡献了86%的成交金额与81%的成交宗数，热度持续回归核心区域。

仲量联行投资及资本市场华东区负责人孙翎表示：“展望未来，随着宏观经济政策持续发力、外资配置意愿回升，以及核心地段稀缺资产持续释放，预计上海商业地产投资市场将在第四季度延续稳中向好趋势。”