万科前总裁祝九胜被查，背后藏着什么内幕

万科的人事变动，正在释放更复杂的信号。

董事长前脚辞职，原总裁后脚被查

就在10月12日，被外界视为万科“救火队长” 的辛杰，在失联23天后“被辞职”。10月13日，万科公告确认其辞职。万科对外给出的官方理由是 “个人原因”，还特别强调辛杰与董事会无意见分歧，辞职不会影响公司日常经营。

但熟悉官方行事逻辑的人都清楚，这种级别的变动绝不会毫无预兆。辛杰最后一次公开露面是8月29日，其实官宣之前圈子里就有一些说法了。

而就在今天，更重磅的消息传来。据多个媒体报道，万科前总裁祝九胜已被采取刑事强制措施。

从 “救火队长” 离任到前总裁被查，短短两天里万科的两次人事震荡，已经不是简单的 “管理层更迭” 所能概括。尤其是祝九胜的身份，更让这场风波牵扯出关于万科的一桩旧案，那封轰动行业的 “影子万科” 举报信。

鸡贼的管理层

要理解这背后的逻辑，得先看清万科管理层这些年的 “鸡贼操作”。

在普通购房者眼里，万科的口碑一直不错。房子质量过关，物业服务在行业里能排进前列，甚至不少业主会因为 “万科物业” 的标签选择买房。

但在行业内部，万科管理层的 “精明” 早已不是秘密，甚至有些操作已经突破了商业伦理的边界。

最典型的就是2018年那场 “活下去” 的戏码。

当时郁亮在万科秋季例会上喊出 “活下去”，这句话瞬间让整个房地产行业陷入恐慌。不少中小房企开始收缩战线，放缓拿地、降价促销，就怕踩进市场下行的坑。

可谁能想到，喊着 “活下去” 的万科，自己却在疯狂加杠杆囤地。

数据不会说谎。2019 年万科拿地金额 1500 亿元，2020 年涨到 2000 亿元，2021 年直接突破 2500 亿元，三年拿地总额超过 6000 亿元。更值得注意的是，这些土地储备里，一线城市占比只有 11%，剩下的全集中在弱二线和三四线城市。这些地方的楼市流动性更差，风险更高。

一边警告同行 “活下去”，一边自己闷头加杠杆，万科管理层的算盘打得太响。他们或许早就看透，“活下去” 不是提醒自己，而是用来吓唬竞争对手，趁机抢占市场份额。

2015年的股灾，更暴露了万科管理层的 “鸡贼”。

当时A股暴跌，万科股价从20元跌到12元，散户恐慌性抛售。就在这时，万科管理层高调宣布 “将动用 100 亿元回购股票”，消息一出，不少投资者以为万科会稳住股价，选择继续持有。

可实际情况呢？万科最终只花了1.2亿元回购，就以 “市场条件变化” 为由停止操作。明眼人都能看明白，所谓的 “百亿回购” 不过是画饼，管理层根本不想真金白银护盘，而是想等股价跌得更低，再捡散户的带血筹码。

但他们没算到，宝能会突然杀进来。

宝能通过旗下公司疯狂扫货，短短几个月就买到 15% 的持股，直接成为万科第二大股东。这下万科管理层慌了，王石公开炮轰宝能是 “野蛮人”，说 “万科不欢迎这样的股东”。

可宝能根本不吃这一套，继续增持，最高时持股接近 25%。那场股权之争后来闹得沸沸扬扬，最终以深圳地铁这位冤大头入主收场结束。这么些年，深圳地铁已经在万科身上花费了超过1000亿了，而且还远远看不到解套的曙光，你说他是不是冤大头？

震惊地产界的举报信

当时没人意识到，这场股权大战的背后，还藏着万科管理层更隐秘的操作，直到 2024年那封举报信曝光。

2024 年初，烟台十家企业联名举报万科存在 “体外影子公司”，也就是外界所说的 “影子万科”。这封举报信里的内容，比当年的股权之争更让人震惊。

举报信称，万科通过股权代持、关联公司嵌套等方式，在体外控制了上千家公司。这些公司表面上与万科没有任何关联，比如北京万鹏、红色崛起等，但只要穿透股权结构就能发现，实际控制人全是万科系的高管。

这些影子公司的核心作用，就是充当 “影子银行”，给万科的合作方放高利贷。

举报信里举了个具体的例子。唐山某项目中，万科要求合作方必须从其指定的影子公司借款。11亿元的本金，合作方最终要支付1.8亿元利息，综合融资成本接近 40%。这已经远超民间借贷的合法利率上限。

更离谱的是，这些放贷的钱，根本不是影子公司自己的资金，而是万科挪用的项目销售款。

烟台有个项目，总销售额70亿元，万科总部直接划走50亿元，转到影子公司账户。然后影子公司再把这些钱以高利息贷给合作方，相当于用合作方的钱，给合作方放高利贷，利息则流进了万科高管的私人腰包。

除了影子银行，万科的跟投机制也成了高管牟利的工具。

按照举报信的说法，万科高管按级别分配跟投额度，级别越高，能拿到的额度越多。他们会以“装修贷款”“购房贷款”的名义，从银行低息借钱。利率只有4%到6%，然后把这些钱投进影子公司，获取20%以上的回报率。

如果项目赚钱，高管拿走大头收益；如果项目亏损，他们会先把自己的本金撤走，剩下的烂摊子留给普通员工和合作方。这种 “稳赚不赔” 的操作，本质上就是把风险转嫁给别人，把利益留给自己。

甚至连车位、储藏室这些不起眼的资产，都成了高管洗钱的工具。烟台御龙山项目的车位，市价18万元一个，但万科以7.6万元的低价，抵给第三方公司。第三方公司再按市价卖出，中间的差价，就以“服务费”“咨询费” 的名义，分给万科高管。

还有精装修的猫腻。万科对外宣传 “3400 元 / 平米精装修标准”，但实际交付时，装修成本连 1000 元 / 平米都不到。虚增的 2400 元 / 平米成本，最终变成了账外资金，流向了影子公司。

面对这些指控，万科在 2024 年召开了专场发布会。郁亮、祝九胜等核心管理层全部出席，逐条反驳举报内容。他们说 “管理层没有谋取私利”，说 “跟投制度是公平的”，还说 “资金挪用是合作协议里约定好的，税务稽查没查出主观故意”。

但这些辩解，在细节面前显得格外苍白。当时就有行业人士在评论区留言：“如果真的没问题，为什么不敢公开影子公司的股权结构？为什么不敢公示跟投资金的流向？”

现在再回头看，祝九胜被查，或许早有伏笔。而辛杰的突然离任，更让这场风波添了几分耐人寻味的色彩。

纵是九胜，但一败就会涂地

在深圳金融和房地产圈子里，祝九胜有个响当当的昵称“九哥”。早年能跟 “九哥” 搭上关系，在圈子里足够吹嘘很久。这个昵称的分量，源自他深耕多年的行业资源，更来自他从银行到房企的特殊履历。

祝九胜的职业生涯起步于建设银行。1993 年到 2012 年，他在建设银行深圳分行任职近 20 年，长期负责信贷业务审批。万科早年的很多开发贷，都是经他手审批通过的。也正因如此，他跟万科很早就建立了深厚的业务关系，甚至万科当时的财务负责人，都与他私交甚笃。这种 “银行高管 + 大客户” 的紧密联系，为他后来的职业转折埋下了伏笔。

2012 年，在万科高层的极力邀请下，祝九胜离开建行加入万科，直接出任高级副总裁。进了万科后，他分管的全是核心领域 —— 财务、合伙人投资平台、投融资。

毫不夸张地说，他就是万科 “钱袋子” 的掌管者。而他超强的融资能力，在后来的 “宝万大战” 里成了关键。2015年宝能强势举牌时，正是祝九胜牵头协调资金、搭建融资渠道，帮万科稳住了阵脚。2018年1月，“宝万大战” 落幕，祝九胜也顺势登顶，升任万科总裁兼首席执行官。

2017 年他曾短暂从万科上市体系离职，理由是 “规避关联交易”。但举报信称，他离职后并没有脱离万科，而是以 “第三方顾问” 的身份，继续操控影子公司，甚至把深圳地铁旗下的合作基金也拉了进来，形成了一个覆盖资本、项目、资金的利益网络。

这个网络有多庞大？没人知道具体数字，但从举报信提到的 “上千家影子公司”“百亿级资金挪用” 来看，规模绝不会小。

其实今年1月，市场就曾传出祝九胜 “被公安机关带走” 的消息。当时他通过朋友圈转发推广链接间接回应，万科则表示 “正在核实”。但没过多久，他就以 “身体原因” 辞去万科所有职务，此后圈子里便极少听到他的消息。

除了上述举报信涉及的故事外，对于本次祝九胜被查，圈内还有别的说法：一说是牵涉田惠宇，在建行时，祝九胜的上司是田惠宇，两人共事近4年；二是可能与“旋转门腐败”有关，祝九胜长期负责万科的信贷审批，后直接跳槽去万科担任要职，中间是否牵涉一些隐秘，难免不让人多想。

当然，在官方没有公布最终调查结果之前，我们不能仅凭举报信或一些推测就下定论。

但辛杰 “因个人原因” 辞职与祝九胜今日被查接连发生，已经超出了 “巧合” 的范畴。在房地产行业监管不断收紧的背景下，万科作为头部房企，其管理层的问题可能不仅是个体行为，甚至可能牵扯出行业性的潜规则。

当年喊着 “活下去” 的万科，如今或许要先解决内部的问题，才能真正 “活下去”。

祝九胜被查之后，会不会有更多内幕被揭开？辛杰的突然离任是否与影子公司的调查有关？影子公司的资金流向最终会指向哪里？这些问题的答案，或许要等官方调查结果公布后才能知晓。

但可以肯定的是，这场关于万科的风波，远还没有结束。

对举报信感兴趣的老铁们，还是老规矩，关注公号“资本董事局”后私信“举报信”获取。