商户清场、人去楼空！耗资138亿，又一巨无霸项目沦为“空城”

作者 | 曾有为

来源 | 品牌观察官（ID：pinpaigcguan）

引言：耗资138亿的项目，竟成了“佛山三水最大烂尾商业”？

站在三水奥特莱斯斑驳的罗马柱前，很难想象这里曾经顶着“广东省新十项工程之一、且为当地招商引资和第三产业重大成果之一”的光环。

如今那些曾经摆满奢侈品的橱窗里，蜘蛛网和落叶成了常客，整个园区杂草丛生、荒无人烟。

这座位于三水芦苞的“欧洲小镇”，就像被按下暂停键的魔幻电影——2017年五一假期50万人次的盛况还历历在目，转眼间就被大家戏称为“佛山三水最大烂尾商业”。

豪掷138亿的“巨无霸”项目

开业不到三年就成“空城”

时间倒回2009年，这个占地2800亩的巨无霸项目可是全省瞩目的明星工程。

该项目由奥特莱斯置业广东有限公司、广东奥特莱斯物业管理有限公司等5家关联公司共同运营。

起初计划的也很美好，要打造一个集齐了购物、温泉、酒店、国际高尔夫球场等业态的华南地区最大的品牌购物和旅游度假商业体。

一切都很顺利，到了2011年4月，三水奥特莱斯折扣店的商业主体傲然封顶，可谁也没想到，这座欧式建筑群会迎来命运多舛的“开幕礼”。

招商失利、股权更迭、首创置业退股等打击接踵而来，导致项目的开业时间一再推迟，一直未能对外营业。

直到2014年，三水奥特莱斯迎来了它的“白马王子”。

香港新昌集团豪掷106亿接盘时，所有人都相信要不了多久，广州人周末就会开着车来这里边娱乐边扫货。

又持续了3年的等待，在2017年4月28日，历经近十年波折的三水新昌奥特莱斯项目终于迎来了试营业。

并于当年5月29日正式开业，吸引了400多家品牌商家进驻，3000多种折购商品，各式餐厅、娱乐设施应有尽有，总建筑面积15.5万平方米。

其中奥莱零售包含国际名品折扣店、国内大牌工厂直销店和奥莱自营品牌店三种经营形式，商场内大牌云集，消费者可以在这里享受到极具竞争力的价格。

开业当天，演员李冰冰也“大驾光临”，当时在三水引起了不小的轰动，登上了佛山各大头条的热门。

无数游客慕名而来，只为一睹这座欧式小镇的风采，三水新昌奥特莱斯还被当地媒体誉为“佛山米兰”。

每逢节假日，作为当时的城市“顶流”，三水新昌奥特莱斯吸引了大批市民和游客前往参观，购物、娱乐、拍照、用餐，一派热闹非凡的场面。

当时，作为芦苞文旅产业的龙头项目，三水新昌奥特莱斯承载着芦苞镇“文旅强镇”的野心，一度被寄予厚望。

政府也期望通过这个项目助推当地发力全域旅游。

可没想到，如今的奥特莱斯，却在用另一副模样述说着他的失落。

这个曾经让广佛市民疯狂的“购物+度假”乌托邦，如今只剩下一片孤城，整个园区再也看不到往日的“生机”，取而代之的只有荒凉。

图源：三水潮生活

商户清场、人去楼空，除了依稀的婚纱拍摄团队，昔日购物打卡的圣地人烟不再，剩下的只有一副锈迹斑斑的躯壳。

“刚开业的那段时间，还有很多游客过来购物。后来小镇渐渐人气不足，2020年开始基本上没有什么人来了。”商铺租户叶先生见证了这座小镇一路由盛转衰的过程。

不禁让人好奇，在消费者越来越精打细算的当下，奥莱折扣的业态按理说是正好踩中了这份“确定性刚需”。

怎么佛山这座三水新昌奥特莱却无法“起死回生”？

答案或许早在开业前就已道明。

致命三连击

野心抵不过现实

当时三水奥特莱斯宣称首期将于2010年广州亚运会开幕前开业，成为当地轰动的“大件事”。

接着新股东加入后，开业时间变成了“将一期于2011年9月开业”。

但到2011年年底，据三水区区长与网民交流时透露的信息，项目开业又变成了2012年五一前后。

本以为“落槌”，结果没想到项目招商一直存在短板，发展商不得不再将开业延至“2013年春节”。

拖沓了好几年都没开业，当时的一位广州商业研究机构人士就认为，除了股权更换频繁影响效率和决策之外，缺乏资源、品牌和区域环境不成熟等也是重要原因。

2010年，三水GDP只有654.70亿元，它在佛山五区经济排行榜上，常年和高明区轮流垫底。

可以说，按照当时三水项目周边的市政情况，其实国际一线品牌很难进入，因为调性不符合。

就像相亲市场，你拿着三线城市房产证，却想约一线城市白富美，结果自然是“品牌们连面试机会都不给”。

其次是消费悖论，广佛区域由于缺乏名品又紧邻港澳，消费者宁可打飞的买真品，也不愿开车两小时来扫货。

就像把米其林餐厅开在城中村，定位完全错。

还有一点容易忽略的就是，当时的开发商都是“以住养商”的思维，也就是他们大部分都是寄希望于低成本大体量的住宅项目，能够为商业项目开发所耗费的资金提供保障和支持。

甚至可以说，他们的真正目的是房产，而不是商业项目。

自三水奥特莱斯项目发布以来，其住宅部分广东芭蕾雨·逸景，一个规模宏大，主打别墅产品的低密度住宅，成为这一项目对外推广的重心。

尽管发展商打出“奥莱引领的城市新中心”的概念，但当时就有人质疑，这可能是一种利用低价获取土地开发住宅并销售，以此作为资金回笼另一更重要的渠道。

只不过，这种“以住养商”的方式在三水奥特莱斯项目中似乎行不通了。

因为在当时佛山限购的背景下，别墅类产品销售艰难，而这一项目地处偏远且全部都是别墅产品，销售前景实在难言乐观。

除此之外，运营一座商业，需要大量的人才和资金，短期内很难有高额回报，这与运营商期望短期高回报形成明显的冲突和矛盾。

当住宅无法成为拉动商业的引擎，三水奥特莱斯项目“钱景堪忧”的传闻不胫而走。

这或许也为之后运营商的破产埋下了铺垫。

2020年8月5日，债权人分别以奥特莱斯置业广东有限公司、广东奥特莱斯物业管理有限公司等5家公司作为被申请人，向佛山中级人民法院提出破产重整申请。

从动工时的豪言壮语，到破产重整的无奈心酸，这个“网红小镇”，最终沦为商业地产的反面教材。

始终等不来第二个春天？

不过，好消息是，在2021年2月佛山中院敲下司法重整的法槌之后，三水奥特莱斯迎来了命运转折——全国民企500强多弗集团接手，150亿债务大礼包被成功拆解，2888亩土地资源重新盘活。

并且在同年十月项目敲定，效果图曝光。

据多弗集团官网介绍，本项目将更名为佛山多弗文旅小镇，转型变成“健康+旅游”的超级IP。

依托芦苞丰富的旅游资源，引入高端医养体系、优质教育等资源等，融入岭南文化及国际时尚元素，打造区域标杆，成为芦苞城市会客厅。

本项目拟可售住宅面积78万㎡，商业面积112万㎡，预计投入成本136.5亿元，建设开发周期为10年，预期合计实现销售额229亿元。

但明眼人都知道，要填平这个深坑，光靠画饼可不行，得看多弗能不能把“城市会客厅”真变成“吸金磁石”。

在今年的3月，三水楼市报道，针对这座小镇目前的进展，三水区芦苞镇回应指出，该项目因企业资金短缺，建设项目暂时搁置。

又是一段遥遥无期的等待。

而在另一边，作为南海区政府重点建设项目，位于宗地北侧的博伯丽奥莱小镇目前正在积极推进招商工作，预计将于2025年正式开业。

据了解，博伯丽奥莱小镇是一座极具欧洲英伦风情的商业项目，致力于打造广佛西部微度假奥莱。

项目将以大运动品牌直营店+国际轻奢名品为核心，配套餐饮、休闲、娱乐及星级酒店、公寓、办公等，具有划时代的新型复合式奥特莱斯商业体。

商业就是如此残酷，当三水奥特莱斯在债务泥潭中艰难蜕变时，博伯丽奥莱小镇的招商捷报恰似一记响亮的商业更迭钟声——市场用真金白银投票，终将淘汰画饼充饥的旧模式，留下真正能造血的新生态。

如今站在奥特莱斯锈迹斑斑的拱门前，恍惚还能听见2017年开业时的欢呼声。

这个曾经被寄予厚望的“华南旗舰”，用十年时间演绎了一部商业启示录：再好的地段，再大的噱头，也抵不过与时俱进的运营和一颗真正懂消费者的心。

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