商务部等9部门出台扩大服务消费若干措施，华夏中海商业REIT获批丨商业地产月报

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报告要点：

1.政策动态

➤商务部等9部门出台扩大服务消费若干措施，地方政策聚焦提振消费、存量商办盘活等方向

2.市场表现

➤商办用地：2025年1-9月，300城商办用地推出及成交规划建筑面积分别为2.01亿平方米、1.52亿平方米

➤大宗交易：2025年9月，中指数据共监测到1亿元以上大宗交易12宗

3.行业动态

➤融资动态：2025年1-9月，房地产相关企业发行的CMBS/CMBN、类REITs等产品约930亿元，同比增长28.9%；中金唯品会奥莱REIT、华夏凯德商业REIT上市，华夏中海商业REIT获批，华夏华润商业REIT申请扩募

➤企业动态：一元股份商管会员运营升级，招商商管与中免商贸签订战略合作协议，恒隆集团、恒隆地产公布“恒隆V.3”策略

➤项目动态：深业商管社区商业产品线“深业拾集”落子福田，北京友谊商店焕新开业，广州天河城B1层改造后引入超30家新店

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政策动态

中央层面，9月16日，商务部等9部门联合发布《关于扩大服务消费的若干政策措施》，从培育服务消费促进平台、丰富高品质服务供给、激发服务消费新增量、加强财政金融支持、健全统计监测制度等5个方面提出19项任务举措。措施提到要开展消费新业态新模式新场景试点城市建设。积极发展首发经济，推动创新和丰富服务消费场景，支持优质消费资源与知名IP跨界合作，打造一批商旅文体健融合的消费新场景，培育一批新型消费龙头企业。

9月19日，商务部等9部门联合发布《关于加力推动城市一刻钟便民生活圈建设扩围升级的通知》，提出到2030年实现“百城万圈”目标，即确定100个一刻钟便民生活圈全域推进先行区试点城市，建成1万个便民生活圈，打造500条“银发金街”、500个“童趣乐园”。《通知》从扩大覆盖范围、优化设施布局、推动业态升级、推动服务升级、推动管理升级、加强政策支持等6个方面提出20条具体措施，内容包括“支持将存量零售商业设施改造纳入一刻钟便民生活圈建设。鼓励金融机构支持盘活社区周边闲置商业设施，优先用于发展‘一老一小’服务。优先支持保障基本民生的社区商业综合体、邻里中心、百货商场、菜市场等消费基础设施项目发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)。”等。

9月30日，国家发改委表示，近日国家发展改革委已会同财政部，向地方下达了今年第四批690亿元超长期特别国债支持消费品以旧换新资金，至此，全年3000亿元中央资金已全部下达。下一步，各有关部门将进一步组织地方合理把握工作节奏，完善资金使用计划，均衡有序支出补贴资金，加强产品质量和价格监管，严厉打击骗补套补等违法违规行为，平稳有序实施消费品以旧换新政策，推动补贴资金用到实处、见到实效。

9月30日，财政部、商务部发布《关于开展消费新业态新模式新场景试点工作的通知》，通过消费新业态新模式新场景试点工作，支持试点城市健全首发经济服务体系，创新多元化服务消费场景，提升消费品质，扩大服务消费，推动更多外贸优品进入国内消费市场，培育消费新增长点，推动消费新业态不断涌现，提升消费活力。试点城市申报范围为地市级及以上城市，支持50个左右城市开展试点工作，主要向人口基数大、带动作用强、发展潜力好的超大特大城市倾斜。支持方向包括健全首发经济服务体系、创新多元化服务消费场景、优质消费资源与知名IP跨界联名。

地方层面，9月1日，由山西省零售商行业协会发布的《首店经济认定规范》团体标准正式实施，标志着山西省级层面首次为首店经济建立系统化认定框架。9月2日，绍兴发布《2025年绍兴市提振消费政策》，共15项具体政策措施，分为3个方面：一是“文商旅融合”，二是“新场景拓展”，三是“消费券发放”。9月25日，东莞发布《关于进一步优化房地产政策措施的通知》，其中提到合理供应房地产用地，对商业办公类商品房去化周期连续3个月超过36个月的，暂停新增商业办公用地出让。支持存量商业办公用房业态功能合理转换，允许相关主体通过改建改造、增配设施等方式，优化调整存量商业办公用房功能，用于保障性租赁住房、教育、养老、托幼、社会福利等公共服务用途，或用于发展文化创意、体育健身、旅游休闲等经营性用途。9月26日，武汉市政府第166次常务会议指出要更大力度盘活商办等存量房屋。9月30日，合肥发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出要创新城市更新体制机制，积极探索“科创、商业、文化、旅游、体育”等多元素融合的城市更新路径。

市场表现

1、商办用地：2025年1-9月，300城商办用地推出及成交规划建筑面积分别为2.01亿平方米、1.52亿平方米

图：2020年9月-2025年9月300城商办用地推出及成交情况

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2025年1-9月，300城商办用地共推出2.01亿平方米，成交1.52亿平方米，同比分别下降15.7%、12.0%。9月，300城商办用地共推出4483万平方米，成交2876万平方米，同比分别增长1.6%、9.7%。

分城市等级来看，2025年1-9月，一线城市商办用地推出及成交面积分别为266万平方米、238万平方米，同比分别下降26.4%、23%；二线城市推出及成交面积分别为3889万平方米、3177万平方米，同比分别下降7.6%、17.6%；三四线城市推出及成交面积分别为15980万平方米、11786万平方米，同比分别下降17.2%、10.1%。

2、大宗交易：2025年9月，中指数据共监测到大宗交易12宗

2025年9月，中指数据共监测到1亿元以上大宗交易12宗，交易金额为82.3亿元。分物业类型来看，商业地产标的8宗（含综合体、写字楼、酒店）、工业标的3宗、文旅设施1宗。

表：2025年9月大宗交易案例（部分）

注：本报告所统计大宗交易，不含交易金额在1亿元以内的交易，资产类型不含纯地块、住宅，不含关联交易等非市场化行为产生的交易。

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行业动态

1、融资动态

➤2025年1-9月，房地产相关企业发行的CMBS/CMBN、类REITs等产品约790亿元，同比增长22.9%

图：2025年1-9月CMBS/CMBN和类REITs产品发行量占比（按底层资产细分）

数据来源：CNABS，中指研究院综合整理

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2025年1-9月，房地产相关企业发行的CMBS/CMBN和类REITs等产品发行单量共75支，较上年同期增加19支；产品发行金额共计930亿元，同比增长28.9%。以商业地产（办公物业、消费基础设施、综合体、酒店）为底层资产的产品发行金额为575亿元，占比62%；其次为混合类资产产品，发行金额为147亿元，占比16%；以产业园为底层资产的产品发行量为100亿元，占比11%；其他类型资产（租赁住房、物流仓储等）发行金额共计107亿元，占比12%。

➤华夏大悦城商业REIT：持有运营16个项目，扩募储备充足

9月4日，华夏大悦城商业REIT召开线上业绩说明会。会上透露，截至2025年6月30日，大悦城控股共布局44个商业项目，其中在营项目37个，合计管理规模387万平方米。44个项目当中，除成都大悦城外，大悦城控股以绝对控股或相对控股方式持有的运营消费基础设施项目共16个，资产规模合计228.1万平方米，其中包括朝阳大悦城、天津南开大悦城、沈阳大悦城等项目，有充足的扩募储备。

➤中金唯品会奥莱REIT上市

9月12日，中金唯品会奥莱REIT（基金代码：508082 ）在上交所上市。基金份额10亿份，发售价格3.48元/份，募集资金总额34.80亿元。底层资产为位于浙江省宁波市的杉井奥特莱斯项目，总建筑面积约10.43万平方米，2024年项目公司营业收入合计为2.74亿元。

➤华安百联消费REIT：原超级鸟局区域将转型升级为户外运动与生活方式集合区

9月19日，华安百联消费REIT召开中期业绩说明会。会上宣布，上海百联又一城购物中心原超级鸟局区域将转型升级为户外运动与生活方式集合区。目前招商工作正在有序推进，同时B1层RISO超市区域将引入韩国东大门快时尚女装品牌KWL，提升零售氛围。

➤华夏中海商业REIT正式获批

9月22日，华夏中海商业REIT获中国证监会准予注册批复。该基金底层资产佛山映月湖环宇城为存量改造项目，前身为2014年开业的南海怡丰城，2020年3月中海完成收购后更名佛山映月湖环宇城，并进行精准改造、提升，经营质量与现金流稳定性持续向好。2020年至2024年间，项目营业收入年均复合增长率达24.75%，近三年租金收缴率均保持在99%以上。

➤首单外资消费REITs“华夏凯德商业REIT”上市

9月29日，华夏凯德商业REIT（基金代码：508091）在上交所成功上市，成为中国第75单公募REITs，也是中国首单外资消费REITs。该基金底层资产凯德广场·云尚和凯德广场·雨花亭。基金募集规模22.872亿元，比例配售前累计认购资金超3091.7亿元，公众投资者与网下投资者的有效认购倍数分别达535.2倍和252.6倍。

➤华夏华润商业REIT：向深交所提交扩募份额上市申请

10月1日，华夏基金发布公告称，华夏基金管理有限公司就华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金（基金代码：180601）2025年度第一次扩募并新购入基础设施项目事项，于2025年9月30日向中国证监会提交了《关于华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金变更注册的请示》、向深圳证券交易所提交了《关于申请支持华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金产品变更暨扩募份额上市的函》及相关申请文件。根据今年3月25日披露的公告，第一次扩募项目为苏州昆山万象汇。

2、企业及项目动态

➤一元股份商管会员运营升级

9月11日，一元股份公布，2025年延续会员精细化运营策略，推出MDO（会员深度运营计划），并通过数据化赋能、权益生态、内容营销三个维度的升级，不断丰富会员生态。截至目前，一元股份以商管会员平台“元趣会”为核心，实现购物中心、体育会展、酒店、街区等场景的会员权益互通共享，已累计全域会员1000万，商业核心会员超500万，整体会销占比达30.4%。

➤招商商管与中免商贸签订战略合作协议

9月17日，招商商管与中免商贸签署战略合作框架协议,在文商旅项目开发运营、旅游零售业务、存量物业业态创新与流量赋能等业务板块开展战略合作。根据协议，双方首期将围绕厦门海上世界5号地块开展深度合作，整合招商商管的综合开发与运营能力，以及中免商贸在免税、旅游零售、国际品牌资源等方面的核心优势，对项目实行精准定位、统一规划、整体运营，共同探索多种经营模式。双方还将分批推进深圳太子湾片区、上海海上世界等招商商管旗下重点文商旅项目的深度合作，因项目制宜制定差异化合作方案，合力打造城市级商业新地标。

➤恒隆集团、恒隆地产公布“恒隆V.3”策略

9月23日，恒隆集团与恒隆地产公布“恒隆V.3”策略，为下一阶段的增长莫定坚实基础。据消息，恒隆先后经历三个重要的策略发展阶段：“恒隆V.1”是基础阶段，指在香港布局多元化业务；“恒隆V.2”是恒隆集团在内地重点扩张阶段，聚焦发展大型资本密集型综合商业项目。“恒隆V.3”是恒隆集团的下一阶段策略，侧重在现有项目所在地拓展业务，以高资本效益的方式，精选现有项目再投资，并全面提升顾客体验，进一步扩大项目规模、可见度及可达性。“恒隆V.3”希望通过善用及提升旗下资产的价值，实现投资回报最大化。

➤深业商管社区商业产品线“深业拾集”落子福田

9月23日，深业商管公布，公司与福田文旅城服联合中标福田区华富村03地块公开招租项目，打造“深业拾集”社区商业产品线，预计2026年开业。项目紧邻黄木岗交通枢纽，与深业上城、笔架山体育公园联动，形成“商业+公园+枢纽+体育”多元业态，配套咖啡茶饮、餐酒吧、美容美发及儿童艺术等品牌业态。

➤北京友谊商店焕新开业

9月23日，北京友谊商店正式焕新开业。该商店始建于1964年，是中国首家大型涉外零售企业，曾创下年接待外宾539万人次的纪录。在王府井集团“一店一策”升级改造后，友谊商店既“修旧如旧”留存了红砖老建筑的历史肌理，又成功融入了“花园院落+首店集群”的现代商业基因。改造后的友谊商店涵盖餐饮、休闲娱乐、新生活方式、潮流文化、健康医美等多重业态，以100%首店及定制店的阵容，构建“城市自在生活圈”的沉浸式场景。

➤广州天河城B1层改造后引入超30家新店

10月1日，广州天河城B1层经全方位改造升级后正式开放。此次焕新围绕“精致生活方式×潮流社交”定位，引入超30家“年轻力”新品牌，其中包括10家首店品牌，重点布局潮流零售、休闲餐饮两大业态，涵盖精品超市、国货美妆、运动潮牌、生活方式、轻食餐饮等人气细分品类，成功强化了场内品牌调性。同时项目通过空间动线重构，让传统地下商业区成功转型为集购物、体验、社交于一体的都市青年“潮趣会客厅”。

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