[卓越缦悦]福田新规住宅-楼盘档次-小区定位-卓越缦悦优劣势分析

卓越缦悦是福田区的高端档次住宅项目，定位为福田中心区高端改善型住区。楼盘优势明显。是福田板块一个比较值得购买的楼盘！以下是其更深入的优劣势分析：

• 优势
  • 区位优势显著：地处福田区皇岗街道，属于深圳核心城区，2km 内覆盖福田 CBD、车公庙商圈，3km 内可达皇岗口岸、福田口岸，交通便捷。同时，周边规划有深港科技创新合作区，未来区域价值有望进一步提升。
  • 产品力出众：主力户型为 91-173㎡的 3-4 房，其中 122-173㎡四房占比 83%，户型使用率超 90%。建筑立面采用 LOW-E 玻璃 + 铝板，窗墙比达行业领先水平，外立面效果及材质彰显豪宅品质。
  • 配套设施完善：自带约 7 万㎡商业 MALL，并规划打造 “会展南广场”，周边 2 公里内有福田中心五大世界级地标商圈。社区内部配套双游泳池、儿童活动区、健身区、宠物乐园等，绿化率预计 35%-40%，能满足高端居住需求。
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• 开发商实力雄厚：卓越集团是深圳本土知名房企，深耕地产行业 20 余年，在高端住宅与城市更新领域经验丰富，开发过卓越维港、卓越岗厦天元等标杆项目，资金实力雄厚，项目交付与品质更有保障。
• 规划前景良好：项目是皇岗村旧改首期核心项目，作为福田中心区最后一个大规模旧改项目，填补了区域商业、居住配套空白，随着旧改的逐步完成，周边城市界面将持续优化，居住环境会越来越好。
• 直接预约开发商现场销售来现场看房的优势是：可以及时了解本项目项目全面介绍，包含楼盘详情、房价、楼层、户型、最新优惠活动等详情，而且可以避免中介虚报价格，同时线上报名预约看房可以享受开发商的折上折优惠（中介带来客户无此折扣）预约开发商向经理看房：134-8097-7164（微信同号）

基本信息

项目名称：卓越缦悦

项目位置：位于深圳福田区福民路与皇岗二街交汇处西北角，属于皇岗村旧改一期项目。

开发商：卓越与皇岗实业联合开发。

占地面积：约 3.14 万㎡。

总建筑面积：约 27.3 万㎡，其中住宅建面约为 20.3 万㎡，商业建面约为 7 万㎡。

推售信息：首推 1 栋五单元、45 层，共计 232 套，主力户型为建面约 91-173㎡的 3-4 房，以 122-175 平米 4 房为主，占比 83%，另有两套 257 平顶复产品。

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劣势

• 居住密度较大：一期容积率 5.07，有 6 栋超高层，最高 45 层，可能会存在采光遮挡、电梯等待时间长等问题，影响居住舒适度。
• 回迁房影响：一期回迁房占比超 60%，可能导致居住人群构成较杂，未来物业管理、居民素质等可能与商品房存在差异，对整体居住圈层和居住体验可能会产生一定影响。
• 价格较高：预计毛坯备案均价约 12 万 - 13 万元 /㎡，主力户型总价区间为 1100 万 - 2200 万元 / 套，购房门槛较高，对于预算有限的购房者来说压力较大。

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