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400万起，高新核心区北部，济高保利云上璟誉

近几年，改善楼盘逐渐成为济南楼市的风向标。

二师兄从地段、产品、价格、等角度出发，整理了济南在售十大改善楼盘，名单将陆续发布，排名不分先后。

接下来我们从地段、开发商品牌、周围环境、配套、产品、价格等纬度对这些项目进行逐个分析。

上一篇，分析了凤凰路壹号院（济南十大改善楼盘丨凤凰路壹号院，值得买吗）。

本篇，我们分析济高保利云上璟誉。

01

项目地段

项目位于济南高新区中北部，工业南路与世纪大道交汇处北侧，花园东路以南，原小鸭集团工业园区内，距凤凰路直线距离500米，距高新万达1.4公里，距奥体中心5公里，距CBD4.4公里。

济南高新区聚集了济南的政务、商务及高端产业资源，是目前济南事实上的中心。保利云上璟誉虽然靠近花园东路，但距离高新核心区还算比较近的，在高新区稀缺的土地资源中，位置算是相对不错的。

在今年3月底的土拍大战中，距离项目西侧500米左右的盛福04地块（容积率2.5）经过249轮厮杀，最终中海以9750元/平拿下，溢价率高达52%，加上内部配套、周边教育设施等的投入，实际楼面价达12500元/平，成为片区实质性的地王。详情可参考“杀疯了”！七雄争盛福，249轮中海胜/黑马杀出，溢价率52%摘地/大明湖北要新添高品质楼盘。

之前是济高保利云上璟誉项目（高价）单打独斗，现在有了中海盛福项目的托举，压力大减。

02

项目配套

1、教育配套：项目南侧36班中小学（在建，已签约海川），项目东侧48班小学（在建）。

2、商业购物：高新万达、山姆超市、高新银座。

3、医疗配套：齐鲁医院东院区、省立医院东院区、中心医院东院区。

项目周边配套齐全，生活便利。

03

开发商品牌

2024年4月24日，小鸭A1、A2两宗住宅地块底价成交，楼面价9477元/平，济高拿地，保利操盘。

济高控股，济南高新区直属的平台公司，前期开发的产品以安置和中低端为主，济高梧桐郡、济高珑悦府借着一波改善热潮快速去化，自信心开始爆棚，开始尝试高端产品。后来独立开发了济高海棠郡、云璟府等楼盘，开发品质和口碑得到一定提升。

保利（置业），前几年论济南房地产TOP排名，中海、万科、龙湖轮流坐庄，保利甘居二线，自从保利臻誉开始，产品大胆创新迎合市场，借力发力，一炮而红，尝到甜头之后，保利这个高富帅突然掌握了楼市热销密码，一发不可收拾，在低迷的土地市场中总有保利的身影，科技城（保利珑誉），唐冶围子山（保利鹊华赋），段店（保利琅悦），二环东（保利金茂琅誉），文旅城（凤栖和鸣）。

04

项目规划

1、整体规划

项目容积率2.3，总建面9.59万㎡，分东西两个地块开发，规划10栋14-17F住宅,共568套。

西侧A1地块占地24158㎡，规划6栋住宅，包含5栋17层小高、1栋16层小高，共334套（含3套居住公寓），户均170㎡。

东侧A-2地块占地15869平，容积率2.3，规划4栋住宅，包含１栋16层小高、１栋15层小高、２栋14层小高，共234套，户均面积约165平。

2、项目部分规划细节

1）层高3.13米；

2）三会所设计，1700平主会所+300平图书馆+400平架空层会所，设置恒温泳池、健身房、斯诺克、室内高尔夫 、理疗室、棋牌室 读书吧、茶室、商务洽谈区等；

3）楼间距在57-66米；

4）外立面为铝板+一体板+石材，落地窗；

5）配套社区托育服务设施425平，社区食堂150平，社区文化设施250平；

6）停车位995个，其中地上车位55个，包含20个访客车位，其余35个大概率不启用；地下车位940个，配比1:1.6；

7）有3套居住公寓，分布在A1地块3#、5#；

8）A1交付时间预计为2026年12月31日，A2交付时间预计为2027年3月31日，以实际交付时间为准。

3、项目户型

项目规划三种户型152㎡、177㎡、235㎡，户均面积约169㎡，纯改善。主力户型为177㎡和152㎡，合计占比达到了95%。

全系配备全屋智能系统，中央空调+新风系统，实木复合地板，壁布，厨房配备博洛尼品牌橱柜，配备零冷水系统、垃圾处理器、洗碗机、净水器、凉霸等设施。

产品

户型面积

套数

占比

小高

152

251

44%

177

287

51%

235

30

5%

合计

568

100%

152㎡户型分布在1#、2#、5#、6#；

177㎡户型分布在1#、2#、4#、5#、6#；

235㎡户型分布在3#。

05

销售情况

目前在售产品信息：

A1地块：目前1#、2#、3#、6#在售

152㎡：27000-29000元/㎡，400-450万， 6#11层以上可选；

177㎡：28000-31000元/㎡，500-550万， 1#8-9层，2#14层，6#3层；

235㎡：30000-33000元/㎡，700-750万， 3#5层以上可选；

A2地块：目前1#、2#在售

152㎡：27000-29000元/㎡，2#8层/10层及以上；

177㎡：28000-31000元/㎡，1#可选，2#2层/10层及以上。

预计本周末加推A2地块4#。

06

项目短板/不利因素

1、施工噪音

南侧为居住用地，目前仍未供地，预计开发时间至少要晚1年，未来可能会有工地施工噪音影响。

整体来看——

项目位于高新核心区以北，临近高新万达，凤凰路东侧在建的山姆超市预计2026年开业，距离济南政务、商务中心在5公里范围内，属于相对优越的位置，土地资源相对稀缺。

项目容积率2.3，规划全部为14-17层小高层，户均面积169平，铝板+一体板+石材+落地窗设计，一线品牌精装修，定位纯改善，客群相对纯粹，这对小区后期的保值率会有一定的支撑。

项目最小户型152㎡，起步400万+，与凤凰路壹号院相比，有略微的价格优势；与科技城板块众楼盘相比，土地素质（容积率）有一定优势。

鱼和熊掌，你要哪个？

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