深圳皇庭广场30亿半价易主！皇庭破债求生，光曜抄底，谁在下棋?

2025年10月，深圳福田CBD传来炸场消息：运营12年的商业地标皇庭广场，被法院裁定以30.53亿元抵偿债务，正式易主新债权人光曜夏岚。

这个北倚市民中心、南接会展中心的双地铁上盖物业，2023年挂牌价还高达56.2亿元，如今价格直接腰斩；即便对比43.61亿元的司法评估价，也足足打了7折。

一座日均客流曾超5万人次的“城市商业心脏”，为何突然贱卖？

有人说是开发商资金链断了被逼无奈，有人觉得是接盘方捡了大便宜，但这场交易里没有偶然——转让方、受让方乃至背后的市场规律，都在打着各自的“阳谋”算盘。

1、

皇庭广场的易主，本质是皇庭国际用核心资产换生存的无奈之举，所谓“转让”不过是债务爆雷后的必然结果。

故事得从2016年说起，昔日，皇庭国际旗下子公司融发投资，将运营未久的皇庭广场用作抵押，向中信信托贷得30亿元，贷款期限为5年。

为了这笔钱，皇庭国际几乎押上了全部家当：不仅抵押了广场的房产和土地，还质押了融发投资的100%股权，连实控人郑康豪都签了连带责任保证。

在2021年之前，这盘棋下得还算稳，皇庭广场作为福田CBD的核心商业体，总建筑面积超13.8万平方米，2024年光是它的收入就有3.69亿元，占了皇庭国际全年营收的56.03%。

可随着融资“三道红线”落地，贷款到期后续期无门，融发投资一下子拿不出27.5亿元本金，债务危机直接引爆。

皇庭国际不是没挣扎过，2023年首次挂牌转让时，还喊出74.93亿元的高价，见没人接盘，又火速降到56.2亿元，降幅达25%，但依旧无人问津。

等到2025年9月司法拍卖，起拍价压到30.53亿元，即便有4.8万人围观、885人设提醒，最终还是流拍了。这下彻底没了退路，只能接受以物抵债。

对皇庭国际来说，这是笔明亏实赚的“求生账”，截至2024年底，公司负债合计超77亿元，2025年上半年净利润亏了2.01亿元，销售净利率低至-69.41%，失去皇庭广场后，公司境况急转直下，净资产由1.72亿元锐减至-19.21亿元，由此触发退市风险警示。

所幸，公司至少保住了母公司主体资格，避免了全面破产的厄运。

这种“丢卒保车”的操作在行业里并不新鲜，同期世茂集团的“深圳第一高楼”项目，2017年以239亿拿地，2025年被龙岗政府以68亿元收储，价格仅为当初的38%，还不是因为扛不住100多亿的债务压力，在流动性危机面前，再金贵的地标也得变成“救命钱”。

2、

30.53亿元接盘皇庭广场，光曜夏岚可不是接盘烫手山芋，而是场算得明明白白的“捡漏”。

深挖这家公司背景，别有一番趣味，经股权穿透可知，其背后的“操手”竟是在不良资产处置领域深耕的东方资产管理公司。

不良资产玩家的套路从来都是“低买高卖”，光曜夏岚这步棋踩得极准，2024年7月，它从中信信托手里接下了皇庭广场的不良债权，相当于用远低于资产本身的成本，锁定了处置权。

等到司法拍卖流拍，没人抢了再申请以物抵债，直接把价格钉死在30.53亿元，完美避开了竞价厮杀。

更关键的是，皇庭广场的核心价值从没掉过价，此为地铁1、4号线上盖物业，与会展中心、五星酒店无缝相连。

即便面临困境，它也能稳如磐石，始终维持良好运营态势，持续缔造出色的营收成绩，戴德梁行的数据显示，2025年深圳核心商圈优质商业资产的长期年化回报率能维持在4%-6%，光曜夏岚以7折价格入手，相当于一接手就锁定了未来的增值空间。

这种抄底逻辑正在成为行业趋势，2025年三季度，深圳商业态势向好，优质购物中心空置率降至8.8%，社会消费品零售总额增速回升至3.6%。种种迹象表明，消费复苏的信号已然明晰，市场活力正逐步回归。

光曜夏岚接手后，只要稍微优化业态——比如学深圳湾万象城二期引进区域首店，或者参考前海冰雪世界做文体旅融合——就能把资产价值提上来。

毕竟东方资产的拿手好戏，就是把“问题资产”变成“香饽饽”。

3、

虽说皇庭广场的接盘方是民营背景，但同期世茂“深圳第一高楼”的处置，暴露了国资在这场商业地产调整中的“阳谋”——低谷期抄底核心资源，稳城市基本面。

2017年世茂以239亿拿下龙岗深港综合体项目，计划建668米的“中国第一高楼”，结果2022年资金链断裂导致项目停工，两次司法拍卖都流拍，2025年7月，龙岗政府提出以68亿元收储，价格仅为2017年拿地价的38%，即便如此，这已经是当时唯一能走通的路。

国资此时出手，算盘打得极精，从城市层面看，300米以上的超高层是区域形象的“脸面”，如果烂尾，不仅浪费土地资源，还会影响周边发展。

龙岗政府接手后，立马计划把原668米超塔调整为400-500米，还准备把50%商业用地改成住宅，用“以住养商”的模式激活现金流，既保住了地标，又能通过后续开发回笼资金。

从资产角度看，现在正是低成本拿优质资产的窗口期，2025年深圳甲级写字楼空置率高达29%，租金同比下跌11.2%，很多开发商扛不住低价甩卖资产。

国资此时进场，既能帮房企化解债务风险，又能以折扣价拿到核心地块，等到市场回暖，这些资产就是稳赚的“压舱石”。

戴德梁行统计，2024年以来深圳国资在商业地产的投资占比已升至28%，重点就是捡这类“打折地标”。

4、

不管是皇庭广场的半价易主，还是世茂项目的四折收储，本质上都是商业地产去泡沫的必然结果，这层“阳谋”藏在每一组数据里。

最核心的推手是供需失衡，2016-2018年楼市热潮时，深圳扎堆规划商办项目，现在这些项目集中入市，直接把甲级写字楼存量推到887.9万平方米，空置率飙到29%。

就像餐饮老板盲目搞“豪华装修”没人买单，开发商盖了太多写字楼、商场，自然得降价甩卖，皇庭广场所在的福田CBD虽然核心，但周边深圳湾万象城二期、大悦城等新项目陆续开业，竞争压力陡增，价格扛不住也正常。

另一个关键是行业模式的崩塌，以前开发商靠“高杠杆拿地、快周转卖房”就能赚钱，皇庭国际2016年敢押上全部家当贷30亿，就是吃准了这个逻辑。

可现在融资渠道收窄，“高杠杆”玩不转了，2025年皇庭国际销售净利率跌到-69.41%，就是模式失效的直接证明，就像餐饮行业从“拼装修”转向“拼口味”，商业地产也得从“拼拿地”转向“拼运营”，那些只会靠杠杆堆资产的开发商，迟早被市场淘汰。

政策调整更是加速了这场变局，2021年，融资“三道红线”政策犹如利刃，直接切断了房企的资金命脉，皇庭广场贷款续期失败，便是这一政策影响下的现实写照，资金困局由此凸显。

与此同时，深圳颁布政策，准许商办物业转型为住宅或酒店，此举不仅为陷入困境的项目开辟了出路，而且还加快了低效资产的淘汰进程，现在活下来的商业项目，都在学深铁置业的TOD模式——把地铁和商业绑定，靠精准运营吸引客流，而不是靠地段坐地起价。

5、

皇庭广场的易主不是结束，而是深圳商业地产“刮骨疗毒”的开始。

这场交易里没有阴谋，只有各方基于现实的理性选择：皇庭国际丢车保帅求生存，光曜夏岚低价抄底谋收益，国资托底稳城市核心，市场规律则在默默清理泡沫。

对行业来说，这轮调整未必是坏事，就像餐饮老板砍掉“葱花计数”这类无效成本后利润反升，商业地产去掉泡沫后，才能回归“运营创造价值”的本质。

深圳湾万象城二期靠120多家区域首店吸引客流，大悦城聚焦日常消费实现高销售额，都证明只要运营得好，优质商业资产依旧值钱。

对普通人来说，这场地标易主更像一面镜子：它照见了商业世界的残酷规则——没有永远值钱的资产，只有永远正确的时机；也揭示了最朴素的真理——就像“顾客不买单的花销都是浪费”，市场不认可的地标，再贵也得打折。

光曜夏岚30亿买下的不仅是一座广场，更是读懂商业地产新逻辑的入场券，而对深圳来说，这些“打折地标”经过重新打磨，或许能成为下一轮发展的新引擎。