成交量涨超17%！广钢二手黎明来了，奶厂也不远了？

最近的二手，平稳中酝酿着暖意。

刚过去的国庆，广州二手住宅成交达657套，成交总体相对平稳。

与此同时，“金九”二手楼市也成色平平。

楼市君发现，广钢新城的二手偏偏逆势上涨17.9%，跑出独立行情。

｜广钢新城航拍

｜广州楼市发布 摄

壹

这两天，有中介朋友爆料：光是珠江金茂府，在这个国庆就有好几套成交，看房相当火。

广钢有多火？有图有真相。

刚刚过去的9月，广钢在贝壳平台上的成交就达到33套，环比大涨17.9%。

｜来源：贝壳找房

更值得注意的是，在全市9月整体均价保持平稳的背景下，广钢的成交均价反而逆势上涨了3.1%，表现相当抢眼。

如果单看数字还不够直观，不妨拿它与起点相近的“老对手”牛奶厂做个对比。

从成交基数来看，广钢由于房源总量更大（挂牌约1007套），其成交规模天然高于牛奶厂。

今年1到9月，广钢累计成交了312套二手房，平均每月成交约34.6套，几乎每天都保持有成交的节奏。（仅贝壳成交量对比，仅供参考，不代表全部成交）

| 2025年1-9月广钢、奶厂二手成交

| 广州楼市发布制

而从走势上看，两者在上半年的节奏基本一致，均出现阶段性放量。

但进入下半年后，市场出现明显分化：

广钢在6月后成交保持回温态势，而牛奶厂则持续在个位数徘徊，甚至多月低于5套。

贰

或许有人会提出疑问：广钢片区楼盘众多，挂牌量大，成交量高不是理所当然的吗？

根据在贝壳平台查询的数据，广钢目前实际在售的二手房源（已扣除车位及商办）大约在1000套左右，供应量确实不少。

｜来源：链家

若以库存量来比较，牛奶厂在扣除同类物业后，二手放盘量达到了403套。

｜来源：链家

然而，其成交走势自年中以来持续低迷，一个重要原因在于新房持续入市对二手市场形成分流。

从缦云广州陆续加推大户型产品，到近期保利宸园·湖境等新盘入市，牛奶厂周边新房覆盖从中小户型到高端改善的全谱系产品。

使用率更高、配置更好的产品一推出，与二手房东形成直接竞争，一定程度上稀释了牛奶厂二手成交热度。

｜世界大观航拍

｜广州楼市发布 摄

反观广钢，从去年10月保利雅郡取证后，就再也没有新增供应出现。（来源：中指院）

新房断供的状态，使购房需求集中流向二手市场，这也是广钢在挂牌量约为牛奶厂两倍的情况下，交易活跃度仍然更高的关键原因之一。

还有一个有趣的细节：牛奶厂的平均成交周期，反而略短于广钢。

这反映出广钢由于挂牌基数庞大，整体成交周期被自然拉长，但并不影响其持续、活跃的交易态势。

｜广州部分板块成交周期情况

｜广州楼市发布制

从价格走势来看，尽管两个板块九年前起步价相近，且去年牛奶厂“四大金刚”均价仍普遍站上5万+/㎡，高峰期涨幅超40%；

广钢次新房过去八年整体涨幅也多超过18%，其中珠江金茂府涨幅最高达63%。

但经历市场调整后，广钢与牛奶厂（包括黄村）二手房价均已回调至4万/㎡上下，进入更为理性的价格阶段。

｜广钢、奶厂二手均价走势

｜广州楼市发布制

叁

当然，房价并非衡量板块潜力的唯一标尺，环境、配套与未来增量同样是关键比拼项。

同样起步于“卖地造城”，广钢与牛奶厂却走出了两条不同的发展路径，其综合底蕴与增长逻辑也各异。

从开发模式上看，广钢是典型的官方主导成片开发，配套规划扎实且推进有序。

｜广钢新城航拍

｜广州楼市发布 摄

尽管常被吐槽“密度较高”，但广钢各项承诺这几年正持续落地：

目前，广钢已有省实一小、省实初中、华附等9所学校已开学，未来更将扩容至15所，教育资源持续加码。

去年开通的11号线鹤洞站，即将开通的22号线后通段芳村站，也进一步织密交通路网。

而广钢公园的陆续开放，与对面广船商业的逐步完善，也在不断填充生活的便利与色彩。

｜广钢公园二期实拍

｜广州楼市发布 摄

反观牛奶厂，则从一开始就走上了高端改善路线。

凭借天生的生态基底与“天河后花园”的定位，板块的二手交易曾一度活跃。

｜牛奶厂航拍图

｜广州楼市发布 摄

近年来入市的合景臻颐府、缦云广州等项目，延续着纯改善的基因。

而今年保利宸园·湖境的入市，作为板块内稀缺的刚改产品，一经推出便迅速售罄，也印证了片区人气与需求依然坚实。

更重要的是，板块的转机正在孕育。

得益于十五运的契机，世界大观与牛奶厂片区被纳入重点升级区域。

业主通往珠江新城的必经之路——悦景路已经开通；世界大观板块约1万方的环湖商业正陆续签约品牌。

| 广州楼市发布摄+制图

全运会开幕式落地奥体中心，将显著提升片区影响力与认同感，而大观村旧改签约率已达100%，更为区域未来注入了可期的旧改红利。

总而言之，板块之间的“胜负”只是暂时。

随着广钢与牛奶厂各项规划利好的逐步释放与兑现，未来哪个板块能更胜一筹，还需时间给出答案。

但可以确定的是，这两个区域的配套与成熟度，未来都会更加完善。