万科再度迎来不确定性

*此节目由豆包AI播客生成，感兴趣的朋友可以试听

八月中下旬，万科中期工作会议在低调氛围中举行。

与往常不同，为了防止泄密，这次万科的“遵义会议”，没有留下任何内部文件记录。所有重大调整，都以口头形式宣布。这种反常的谨慎，仿佛预示着一场山雨欲来。

会上，万科宣布了深圳地铁入驻后的最大一次调整：

组织与人事变革。

区域公司“封疆大吏”各守一方的时代宣告终结。取而代之的，是16个直接听命于总部的城市公司。万科的权力，终于如同其他房企一样，正加速向总部集中。

在这场静默的变革中，最引人注目的是主席台上的座次变化：59岁的董事长辛杰坐于正中，主持会议，原董事长郁亮和李锋分坐两侧，然后是张海、李嵬和吴镝等。

台下坐着的，则是16个城市公司总经理，和总部职能部门负责人。这一座位安排，已暗示了权力格局的转变。

面对内部可能出现的议论，辛杰在会议上试图安抚人心。他说之前很多人说，深铁进驻万科之后要搞大清洗，但现在看，深铁派驻过来的干部，其实没几个。

他甚至还出人意料地提到，万科的管理班子当年曾经想把深铁炒掉，换个大股东，他说：

炒掉其实也挺好的。

的确，对于深陷万科泥潭的深铁来讲，当时退出可能就是真正的人生赢家了。

这次调整过后，万科似乎平缓地进入了深铁时代。但谁也不曾想到，一个月后，这场会议的主持者，突然去向不明。

1

他的职业生涯，堪称国企高管晋升路径的传奇。

在吉林通化出生的他，22岁毕业于沈阳工业大学电气专业。毕业后，他被分配到深圳外贸集团工作，后因集团业务萎缩，年轻的他，面临了人生第一次职业选择。

与当时多数人不同，他拒绝了私人老板的高薪聘请，选择进入具有工程兵背景的长城地产。

在这里，他筹备并开发了深圳华强北地标圣廷苑酒店——深圳首家五星级绿色商务酒店。

这家酒店一度成为华强北的地标，后来成为许多达官显贵、海外客商在深圳入住的首选。他在此从筹建到运营，历时十年。

2006年，他在第一届深商风云人物评选中获“新锐奖”，而万科创始人王石获得的是“卓越奖”。

这是他和万科的，第一次交集。

2009年，他迎来职业生涯第二次转折。当时前身为空军工程兵第5团的天健集团，正处于改制中期，1000多名员工需要补偿安置，矛盾重重，领导班子也在换届当口。

深圳市国资委问他“敢不敢去”，他的回答是：

想做事的人不怕困难，怕失败的人不是真正想干事的人。

初到公司，他组织了公司干部到华为学习，基建工程兵出身的任正非亲自给他们上课，分享了自己创业的理念、创办企业的成功经验和失败教训。

在天健，他主导完成了罗湖区二线插花地棚户区拆迁工作。2017年春节前最后一个工作日，时任深圳市一把手亲自到施工现场慰问，显示其对天健集团的重视。

也是2017年，他还以天健集团董事长身份，与时任中国交建集团董事长刘起涛一起拜访了一位领导。

没过多久，他迎来了职业生涯的第三次转折——调任深圳地铁集团，担任董事长、党委书记。

这次调整，被业内称为“跨越式”晋升。虽然同为深圳国企，但深圳地铁在深圳国资系统排名第三，而此前他所在的天健集团仅排名第八，完全不可同日而语。

一位熟悉他的朋友说，他的职业履历，似乎充满着故事。

2

他的职业生涯，与基建工程兵群体紧密相连。

虽然他本人未曾入伍，但其父亲是基建工程兵802团的干部。

1982年12月的一天，辽宁锦州的802团官兵赴深圳的首个军列发出，开始投身于热火朝天的深圳特区建设。

彼时，团长宋连、政委辛文禄提出不愿到深圳，但802团的其他官兵还是来了。

这一群体，后来成为深圳城市建设的中坚力量，也形成了特殊的网络。

执掌深铁后，他迅速进行人事调整。总经理肖民调离，出任深圳市住房和建设局巡视员。

紧接着深铁地产高层大换血，从总经理、党委副书记、副总经理、常务副总经理六人离职，代替他们的是空降来的有着长城地产或天健集团背景或经历的相关人士。

例如，党委书记李武雄曾担任天健集团下属南宁市天健房地产公司总经理；总经理许斌则有长城地产背景。这种人事安排，显示了辛杰对旧部的信任。

他的念旧也为人所知。他在天健时，公司发的中秋月饼都是圣廷苑酒店的——那是他职业生涯的起点，也是他的骄傲。

其实万科是他的前任林茂德一手主导的项目，他接任深铁一把手后，并没有干涉万科经营，而是信任与放任，把管理权交给原有班子。

直到2023年底万科二级市场债券价格波动引起资本市场恐慌，他才选择出手，走上前台力挺万科，说万科历经多次大风大浪，仍一直走在行业前列，用时间证明了自己。

这一次，他送上大礼包，承接万科在深圳的部分城市更新项目，帮助万科盘活大宗资产，交易金额预计超过100亿元。

直到2025年1月，万科发布业绩预亏公告，预计归母净亏损高达450亿。同时宣布重磅人事变动：郁亮、祝九胜、朱旭均辞职。

接替郁亮的，正是他。

消息公布后，郁亮第二天就清空办公室，搬到了一个小房间。

但他并未急于进驻董事长办公室，而是自选了一间离主办公区稍远的小房间。

对于万科，他展现了与深铁不同的管理风格。他没有像在深铁那样安插大量旧部，而是保持了相对克制。

除了执行副总裁李锋、李刚，和财务总监卜令秋之外，万科的管理层大部分还是原来的人马。

16个城市公司总经理中，只有北京公司由深铁派代表担任。

一位熟悉他的人士评价：

他对万科始终充满着温和的智慧。

3

在他突然去向不明的几天前，万科还发公告，深铁集团再次向其提供不超过20.64亿元借款，年化利率低至2.34%，用于偿还公开市场债券。

这已是深铁2025年第9次向万科“输血”。今年以来，深铁累计向万科提供借款：

近260亿元。

有人调侃：在深圳每坐一次地铁，都是在给万科续命。

万科的变动，也折射出中国房地产行业的整体困境。一位top10的房企董事长今天发一组数据给包叔，说：

同盘比较，34城二手房，最新价格相较2021年高点已经跌掉了37%。

作为行业标杆，万科很长一段时间被视为“好学生”。但市场下行之下，规模越大的房企包袱越重，到了今年，连它也难逃市场下行的巨大冲击。

他上任时，曾希望凭借其丰富的国企管理经验，带领万科渡过难关。

但现在，这一计划可能生变。

珍爱包叔，顺手“在看”