北京买房：理清思路，购房建议1678

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我认为北京房价还得降，尤其是老破小必定腰斩。因为又有两家央企去雄安了，至少搬走20万人吧，随着央企的搬迁，北京走掉200万人是最少的，他们的员工都是住大院老破小的，集中抛售之下怎能不降！？而老破小的腰斩必定影响次新房，也得降，三年为限。

A：

1、孔夫子早就曰过：禁止D丝写爽文，因为没见识。既对巨额资金没概念，也对企业的运营和规模没概念。

2、您能理解“央企vs央企总部”的关系吗？央企在全球的员工规模1300万，但“在京的70家央企总部，核心员工2万人”。这就相当于全国D丝虽然好几亿，但大脑的总重量不超过250斤，因为绝大多数D丝就没长脑子，有脑子的容量也不大，所以才只能没见识的人云亦云。

这次搬走的央企是华电和华能，每家的员工总数都10来万规模，加起来20多万。而他们的在京总部都才2000人左右，能搬走的更是连一半都不到。再打个典型比方就是中石油和中石化，规模更大员工更多，但你觉得就算领导搬走了，加油站的也会跟着去雄安吗？干嘛去啊？

我刚看了华电的新闻，首批搬雄安的员工132人，9月底前完成总部数百名员工的搬迁工作。数百人，您觉得会对西单或西城区的房价产生多大影响？

3、而且人家为什么非得卖了房全家都走啊？老婆工作谁安排，孩子上学合适吗？老人愿意跟着走吗？北京打拼下来的一切都不要了？换做是您会这么决绝的背井离乡吗？

不知道您是否知道个北京大国企叫“首钢”的，20年前就整体搬迁了，曹妃甸秦皇岛好几个地方呢，是整体搬迁哦。但请去打听一下，看看有多少员工卖房移民河北了，石景山的房价受到了多大影响？

4、劝您长点儿见识吧，或许脑子也能跟着长点儿，然后就可以用“常识”来考虑问题了，别用一厢情愿的幻想。

另外北京除了有央企，还有众多国企+民企+外企来建设总部，那他们为什么非得来北京啊，不能去鹤岗吗？不能呗，因为企业总部要的是人脉+信息+资金+人才和各种的政策和牌照手续，您觉得在小城市能解决这些吗？经济上划算吗？成本增加了算谁的？这是企业，不是机关，是有考核的。

所以就算总部搬迁了，您觉得人家会不会留个驻京办啊？换个牌子而已，反正北京上万家驻京办呢，多几个也不算多。

对了，您觉得能把驻京办都搬走吗？搬走了还叫驻京办吗？就算搬走了人家会不会从新设立啊？再换个名字行不行啊？

5、总之我觉得您的幻想挺好的，爽感十足，继续吧。北京老破小中最贵的是发改委和财政部等家属小区，他们都是管央企的，您觉得他们的房子能降多少？

仅供参考。

二

Q:

请问，就算你确实不是中介，但你是幕后的推手啊！不是你们在网上鼓吹房价永远涨，房价能这么高吗？老百姓买房能被骗吗？便宜让你们占了，利润让你们拿了，然后现在又说跟你们没关系了！房价疯涨的时候你怎么不说跟你没关系啊？现在谁也没说让你们承担责任，只是让帮忙想办法而已，你至于这么推卸责任和冷嘲热讽吗？老百姓挣钱容易吗，半辈子买套房却赔了，难道不应该维权吗？

A：

1、打个比方吧，我既不是媒婆儿也不是丈母娘，某人的媳妇儿是自己娶的。都睡了七八年了，现在说再出手的话赚不回这彩礼了，让我想解决办法。就算我一直鼓吹应该早点儿结婚，但这所谓的维权是不是也有碰瓷儿的嫌疑啊？

2、价格是由供需关系决定的，房价高是因为有人买，彩礼高是因为光棍儿多。结婚好几年说被骗了，洞房花烛夜的时候可不是这么想的吧？我没占过别人老婆的便宜，丈母娘收的彩礼也没分给我一毛钱，闹离婚要赔偿的跟我有什么关系啊？

3、我肯定不承担责任，也想不出任何办法，是不是嘲讽则看自己的理解，我只是表达自己的态度而已。我能理解赔钱的心情，谁赚钱都不容易，但娶个老婆却不生孩子只能找大夫，就别找隔壁老王要说法了，真的管不了。

我是老章，借这话题多说两句。经常有一些网友，咱也不能说人家认知低，但确实是非常的情绪化。你跟他讲道理，他跟你闹情绪。你跟的谈逻辑，他拿你发脾气。给他们说事实是永远不承认的，甚至给提个建议他还觉得你看不起他，也不知是自尊还是自卑？

你跟他谈因果，他说过去的事情别再提了。你跟他讲规则，他说你没有人情味儿，甚至是欺负老百姓。实在不知道说什么好了。

总之有些人总活在自己的世界里，总幻想在自己的世界里能称王。不能说他们不讲理，但他们永远都只强调自己认为的道理，别人说的一概不听。得了好处就牛逼上天，吃了亏则推卸责任，就好像谁都欠他们的似的……

三

Q:

请问，我是豆瓣胡同的老回迁户，请推荐换到哪里合适？两居室价值大几百万吧，还没跟中介联系，您有朋友能给介绍一下吗？想换的房子没有明确目标，宜居舒服即可，不要学区房了，但要保值好。

A：

1、豆瓣胡同，我有同学住在这里，是回族，小时候经常去他家喝羊骨头汤。我这同学换到朝阳公园附近了，因为孩子上大学用不上学位了，所以趁着溢价高的时候卖掉，换成居住性价比高的，也避免溢价部分的保值风险。

您这置换的目标还是先看自己的通勤和喜好吧，这外人不好建议。介绍中介倒好说，但意义不大。在您没有大致目标的时候，他们比我更敢忽悠，而且也都是瞎忽悠。他们都是为了成交，但成交哪里的房子无所谓的。所以还是先自己制定个大致计划吧，要不然聊了也白聊。

2、宜居舒服+保值好，您的预算是多少啊？想换多大的面积？这还是先有个大致的方案吧，要不然我也真不知道说什么。帮不上忙。

四

Q:

请问，如何看待北七家的**小区独栋别墅的自住性和投资性？本人计算性价比觉得还不错，面积大有独立土地产权还价格不高，邻居的素质也都高，小区氛围很不错。但也有劣势就是地段儿还是有所荒凉，配套不全，也不知日后的发展如何？请把小区名字打码

A：

1、自住性只能是自己评估，看自己的喜好了，没有统一标准。投资性的话普通吧，别墅都差不多，除了产业区周边的几个小区没落后大盘，其他的绝大多数都走势不强。以后的最好成绩有可能不再落后，但逆转的可能性不大。

2、性价比肯定不错啊，就因为价格走势不强，所以才显的性价比高的。所有商品其实都这样儿，涨价越慢的性价比越高，至少是显的高。

3、别墅其实对地段儿的要求并不高，只要有通畅的公路就行，其他的有没有都行，有了也不加分。这看看中央别墅区吧，属于配套非常齐全的，但价格走势也是普通。

以后肯定是有发展，但短期内没什么，怎么也得等地铁沿线发展的差不多了才向北再扩展的。所以别太纠结这些了，还是多关注自己的感受吧，毕竟房子是用来住的，别墅更是自住为主。

4、总之我建议别纠结投资性，别墅和普宅是完全不同的产品，至少到目前为止的投资性还不强。

仅供参考。

五

Q:

请问，合义板块现在是战略留白区，但毕竟是中轴路的南四环，那现在是不是应该是价值被低估的时候？这里总不可能下一个规划还是留白不开发吧，这会是不是可以尝试抄底？

A：

1、有可能被低估，但这得看新的规划，如果后期发展的好，那现在就肯定是被低估了。不过我没看到新规划，不敢判断。

2、这要不还是问懂行的吧，我对规划实在不熟，提不出什么建议。不过如果从居住性价比的角度来说，那合义现在谈不上抄底。因为租售比没有明显低于平均值，租金收益率也就没有明显高于平均值，谈不上被低估，只能说是物有所值。

所有的低估和抄底都是相对于预期来说的，也就是新规划才能带来预期，在看不到的时候只能说是可以试着赌一下，但不好聊抄底。

3、我建议要不就是找懂行的朋友问问，要不然就上政府网站留言，比如说自己上班通勤远，想问问周边是否有产业新区的规划？再比如说孩子要上学了，问问学校是否有新的调整？或许能透露些答案吧。

仅供参考。

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