⊙▽⊙啥？东莞新地王要来了！

憋了大半年，东莞土地市场终于要上硬货了！

近日，松山湖挂牌1宗超低容积率宅地，起拍价17亿，一线临湖，十足“地王”架势。

综合这些稀缺属性，都指向一个结果：它极有可能成为东莞新地王！

这块地凭什么？看完这三点你就懂了。

01

超低容积率，打造稀缺别墅产品

这块占地约7.4万㎡的土地，容积率仅为1.2，是松山湖三年来出让的最低容积率宅地。

总建面约8.8万㎡，起拍总价17亿元，折合楼面价约19231元/平，地块价高者得，上不封顶。

若成交总价拍到26.6亿，楼面价即破3万/㎡。

1.2的容积率，在松山湖简直就是“奢侈品”，明眼人都知道这注定要打造高端低密别墅产品。

在松山湖这样的核心区域，低密度住宅本来就是凤毛麟角，再加上一线临湖的位置，堪称稀缺中的稀缺。

另外，松山湖的土地供应向来稀缺。

自2012年宣布暂停商住地批复后，直到2019年才重新开闸。

近7年来，松山湖仅推出了7宗地，包括三限房。

最近拍出的，还得回顾到两年前——2023年金地青雲境地块，楼面价高达2.6万/平，创下松山湖最高纪录。

目前，该金地青雲境已售罄，收官价约4.5万/平。

02

地块素质高，瑕不掩瑜

松山湖，本就是东莞的价值高地，而这次出让的地块更是高地中的“尖子生”。

北邻虹溪诺雅、翔龙御湖居，南接松山湖中心小学，西侧直接临湖，东侧靠着松山湖生物医药基地，可以说是集湖景、豪宅区、名校、产业于一身。

更值得一提的是，如此亲近湖景的距离，在整个松山湖近六年推出的新盘中，仅有万科松樾能与之媲美。

地块西北侧的虹溪诺雅，曾是东莞豪宅市场的价格天花板，巅峰时期二手房报价达8万/㎡。

至今仍是区域内的标杆，目前二手平台上，挂牌价在3.1-7.5万/平之间。

不过，该地块也并非完美无缺，靠近高速这个因素，确实可能会带来一些噪音困扰。

但话说回来，1.2的超低容积率正好可以化解这个短板——楼栋通过合理布局，把主要生活空间安排在远离高速的一侧，再配上专业的隔音设计，这个问题完全可以得到有效控制。

说到底，在如此稀缺的地块上，这点缺点瑕不掩瑜。

03

多家房企跃跃欲试

这块地值得期待，唯一的不确定性在于——最终花落谁家？

目前，听说已有6、7家品牌开发商表露出浓厚兴趣。

这些房企大多拥有打造高端楼盘的成功经验，未来谁能拿下这块宝地，将直接决定项目的天花板高度。

在当下谨慎的市场环境中，开发商拿地更加理性，但官方设定的起拍楼面价相对友善，加上地块的素质出众，关注度极高，普遍认为地块会遭到热抢。

如此优越的地块条件，加上1.2的超低容积率和一线临湖位置，必定规划为高端别墅产品，未来的定价自然不会亲民。

定价方面，品牌效应至关重要，若是非品牌开发商拿下，恐怕会让众多潜在买家失去兴趣。

松山湖的土地盛宴即将开场，10月30日，我们拭目以待！

+V:fenghuangtjw，

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