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徐汇滨江封面之作：中海东安项目首发住宅方案深度解析

由中海地产、招商蛇口、徐汇城投、中旅投资四家央国企联合打造的徐汇滨江东安项目，以439.5亿元创全国土地出让纪录，定位为“纯粹豪宅”，近期首发住宅方案正式曝光。

该项目不仅是上海城市更新的里程碑，更以稀缺区位、顶级配置和产品创新重塑滨江人居标杆。

一、项目核心规划：滨江稀缺大宅集群

1. 地块指标与开发规模

• 体量：项目由127b-24纯住宅地块与商住综合地块组成，总面积约3万平方米，容积率2.5，限高100米，总住宅建筑面积约7.5万平方米。
• 产品布局：规划7幢高层住宅（含2栋13层小高层+5栋25-28层高层），总户数仅290户，定位“全大平层社区”，主力户型建面约200-600㎡（首推370㎡户型），套均面积超300㎡，确保客群纯粹性。

• 供应节奏：首批约1500套房源预计12月入市，放风价突破20万/㎡，总价门槛约4000万起。

1. 设计亮点：豪宅标准的全面革新

• 空间效能：采用上海新规后首个“全区抬板4M+社区”，大幅提升得房率；创新多阳台赠送、阳光车库、双层挑高入户大堂等设计。
• 公区配置：立体园林景观串联多重主题会所，配备恒温泳池、私宴厅、艺术画廊；社区嵌入约8000㎡公共服务设施（篮球场、网球场、小剧场等）。

• 外立面：预计采用玻璃幕墙与金属板材复合体系，兼顾现代美学与滨江气候适应性。

二、核心优势：不可复制的黄金基因

1. 顶配区位：内环滨江的绝版拼图
2. 项目地处徐汇滨江“龙头位置”，与香港置地开发的西岸金融城（总投600亿）无缝衔接。双项目联动形成230万方城市开发集群，涵盖高端商业、甲级办公、文华东方酒店等业态，2028年全面运营后将成浦西核心CBD。
3. 立体交通与资源网

• 三轨交汇：毗邻11号线、12号线、23号线（规划中），15分钟直达徐家汇、前滩，30分钟覆盖浦东陆家嘴。
• 顶配教育：项目西侧规划九年一贯制学校及幼儿园，徐汇区教育强势赋能（参考周边：宋庆龄学校、南洋模范中学、西南位育中学等名校）。
• 医疗与商业：3公里内覆盖中山医院等三甲资源；自建约3万方商业体，满足高端消费与基础生活需求。

1. 开发背书：央国企强链协作
   • 中海地产（高端住宅）+招商蛇口（城市运营）+徐汇城投（区域规划）+中旅投资（文旅商业）的四方合力，保障项目资金实力与品质兑现力。

三、潜在挑战与客群适配建议

1. 客观制约因素

• 开发周期：西岸金融城部分业态2028年竣工，商业配套成熟需时间沉淀。
• 旧改影响：作为徐汇滨江旧改首期地块，周边仍有拆迁进程（如江南新村），短期城市界面待优化。
• 总价门槛：以最小户型200㎡、20万/㎡估算，总价超4000万，锁定塔尖客群，流动性受市场波动影响显著。

1. 客群适配建议

• 资产配置型买家：依托滨江土地稀缺性（未来旧改地块成本攀升）及金融城产业集群红利，长期持有价值明确。
• 品质生活追求者：纯大户型社区、创新产品设计及立体景观资源，契合多代居家庭或高端改善需求。

四、市场展望：徐汇滨江的价值跃升引擎

东安项目与西岸金融城的协同开发，标志着上海城市更新从“单点突破”转向“片区赋能”模式。作为徐汇滨江首个豪宅作品，其产品标准（抬板社区、多阳台系统等）或引领新一轮品质内卷，后续地块（如江南新村旧改）的入市将进一步抬升区域价值天花板。