提振楼市，就应该学习南京给购房人减负

作者｜深水财经社 纳兰

从50万到80万，30万的贷款利息能省不少钱。

就在2025年国庆长假刚过完第一个工作日，南京市就祭出了楼市新政，将单缴存人贷款最高额度从50万元提至80万元，这是继利率下调、异地通贷后，南京年内第三次优化公积金政策。

公积金贷款额度上调，其实就是为购房人省钱，因为公积金贷款利率比商贷要低0.4个百分点以上。

我们一直认为，降低购房成本比降低购房门槛更重要，只有让大家觉得省钱，才会提振购房积极性。

近一年来，南京在公积金政策上面花了很多功夫，因为房贷利率地方是决定不了的，而公积金政策可以由地方调整。

但是我们认为，房贷政策还必须进一步放松，特别是利率方面，要继续下调。

一、南京为购房人减负

公积金贷款最核心两条分别是利率和额度。

根据2025年10月9日发布的《关于提高住房公积金贷款额度的通知》，单缴存人的住房公积金贷款最高额度由50万元/人提高至80万元/人。家庭（夫妻双缴存人）的住房公积金贷款最高额度仍为100万元/户。而如果是单身带俩娃的话，最高可贷96万，二胎家庭最高可贷120万。

本通知自2025年10月9日起施行，有效期至2027年12月31日。2025年10月9日前未发放的住房公积金贷款，业务承办银行应征询借款人意见进行相应调整，并修改贷款申请资料。2025年10月9日前已发放的住房公积金贷款不做调整。

这是今年以来南京第二次放松公积金贷款政策了。

在今年6月底，南京公积金管理中心发布过优化公积金相关政策的通知，主要包括三条：

1.扩大住房公积金异地贷款范围。将住房公积金异地贷款范围由南京都市圈扩展至全江苏省。

2.放宽异地购房提取住房公积金条件。异地购房提取住房公积金，不再受缴存人工作地和户籍地的限制。

3.延长存量房住房公积金贷款最长期限。将南京市存量房（二手房）公积金贷款最长期限由20年延长至30年。

今年8月，南京公积金又出台政策，公积金贷款可以买公寓，而且可以提取公积金做首付，首付比例最低只要三成，可贷30年。

而在2024年，南京公积金更是把公积金的范围扩大到南京都市圈及江苏全省，而且只要是在这个区域范围内连续缴存6个月（可以跨城计算），就能在南京使用公积金贷款购房。

二、公积金调整省了多少钱？

政策红利最终要落到购房人的账单上。以李哲的购房案例测算，他购置总价240万元的首套住房，采用“80万公积金+40万商贷”组合，与旧政策及纯商贷相比，成本差异显著。

按2025年5月调整后的利率标准，5年以上首套公积金利率为2.6%，首套商贷利率为3%。若贷款30年采用等额本息还款：

新政后80万公积金贷款：月供3194元，总利息34.98万元

旧政策50万元公积金+70万商贷：月供3326元，总利息39.74万元

纯商贷120万元：月供5054元，总利息62万元

经计算，新政使李哲每月少还132元，30年累计节省4.76万元。若为多子女家庭，叠加20%额度上浮后，节省金额可增至5.8万元。

利率差是成本差异的核心。当前公积金与商贷的利率剪刀差达0.4～0.65个百分点，贷款额度越高，节省越明显。以家庭贷款100万元计算，30年总利息差额达6.8万元，相当于普通家庭半年的可支配收入。

三、房贷利率应进一步下调

尽管公积金政策成效显著，但市场更期待商贷利率的进一步下调。这背后，是房贷资产的优质属性本身该有的市场定价。

房贷本身对于银行来说就是优质资产。

2024年六大国有银行年报显示，个人住房贷款不良率虽有上升，但最高的工商银行也只有0.86%，建行、农行、中行、邮储银行和交行的个人住房贷款不良率分别为0.76%、0.77%、0.74%、0.73%、0.75%。

这个不良率相比信用卡和消费贷款，房贷的不良率可谓是不值一提。

数据显示，截至2024年末，工商银行个人消费贷不良率为2.39%，建设银行为1.09%，农业银行为1.55%，邮储和交行分别是1.34%、1.12%。

首先是房子是有抵押贷款，而信用卡和消费贷绝大多数是无抵押，属于信用贷款，所以风险可控且收益稳定。

但是房贷的利率定价和消费贷的利率竟然是倒挂的，有抵押的利率竟然还高于无抵押的利率，这个明显就不合理。

当前南京首套商贷利率3%，较公积金利率高0.4个百分点，而很多消费贷的利率都可以做到2.6%以下，凭什么消费贷利率比房贷利率还低？

如果商贷利率降至2.6%以下，120万贷款30年可再省至少3万元利息，相当于契税减免金额的3倍。

我们认为，利率下调是楼市复苏的关键。2024年全国个人住房贷款余额同比下降1.3%，为历史首次负增长，反映购房需求疲软。

所以我们认为，房贷利率应该继续下调，至少要低于消费贷利率，才符合常理和正常的风险定价，否则房贷就变成了割购房人的韭菜。

南京不断在公积金政策上做文章，其实目的也是间接降低房贷利率。若能进一步在全国范围内降低商贷利率、规范中介收费，形成“三驾马车”拉动格局，其经验或将成为全国楼市调控的重要参考。

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