为稳房价，三四线城市出手：禁止“恶意降价”，楼市迎来政策底

三四线城市拦着“降价”：不是不让降，是怕“乱降”！楼市到政策底了吗？
前阵子帮老家的发小看房，他在豫东一座三四线城市，看中的那个楼盘上个月还挂着“直降20万，清盘倒计时”的横幅，这礼拜再去，横幅没了，销售挠着头说：“现在不敢随便降了，市里新规定，房价降超10%得提前报备，还得说明理由，不然算‘恶意降价’，要被约谈的。”发小纳闷：“房价跌了不是买着更划算吗？咋还不让降了？”
其实最近不少三四线城市都在干这事——从山东菏泽要求“降价超5%需备案”，到湖南株洲明确“禁止低于成本价销售”，再到江苏盐城对“大幅降价楼盘”重点监管，一波“稳房价”政策密集出台。很多人看不懂：一边是三四线房子难卖，一边又拦着降价，这到底是为啥？

一、为啥拦着“降价”？不是护房价，是防“一降就乱”
别误会，三四线城市不让“恶意降价”，不是怕房价跌，是怕“跌太猛”带出一串麻烦，核心是防两个风险。
第一个是防房企“甩锅跑路” 。很多三四线楼盘本身利润就薄，要是房企为了快速回笼资金，把房价砍得太狠——比如从8000元/平直接降到5000元/平，看似购房者占了便宜，可一旦房企回笼的钱不够盖楼，很容易烂尾。住建部2024年的工作部署里就明确提到，要“防范房企通过非理性降价引发项目停工、烂尾风险”。就像去年某三线城市，一个楼盘降价30%后，开发商资金链断裂，工地停了大半年，几百户业主维权，最后还是政府出面协调才复工，这就是“乱降”的代价。
第二个是稳业主预期，别闹维权 。咱都知道，买房是普通人最大的开销，要是刚买完房，隔壁楼栋就降价20万，老业主肯定不乐意。之前安徽某四线城市，一个楼盘降价后，几十户业主拉横幅、堵售楼处，要求补差价，不仅影响社会秩序，还让其他想买房的人不敢下手——“怕买了就跌”，反而让楼市更冷。所以政策拦着“恶意降价”，也是想避免这种“一降就闹、一闹更冷”的恶性循环，让房价稳着走，而不是“大起大落”。
二、啥是“恶意降价”？不是所有降价都算，有明确“红线”
很多人一听“禁止恶意降价”，就觉得“连正常促销都不让了”，其实不是，政策里的“恶意降价”有明确范围，不是“一刀切”。
首先，低于成本价销售算“恶意” 。比如房企拿地、盖楼、交税加起来，每平成本得6000元，结果为了回笼资金，卖5500元/平，这就是“赔本甩卖”，会扰乱市场——其他房企要么跟着赔本，要么卖不出去，最后整个区域的楼市都可能“崩盘”。现在不少城市都要求房企报备成本，要是降价后价格低于备案成本，就会被约谈。
其次，短期内大幅降价算“恶意” 。比如一个楼盘上个月还卖7500元/平，这个月突然降到6000元/平，降幅超20%，这就属于“非理性降价”。像山东菏泽就规定，商品房实际成交价与备案价的差额，不能超过10%，超过就得重新备案；江苏盐城更严，降幅超8%就要说明原因，还得接受监管。但要是房企搞“老带新减5000元”“全款再打98折”，这种小幅度促销，完全没问题，不算“恶意”。
三、“政策底”来了？但买房还得看“市场底”
现在不少人问：三四线城市都开始拦着降价了，是不是“政策底”到了，该买房了？别着急，“政策底”不等于“市场底”，两者差着远呢。
先明确：现在的政策，本质是“托底”，不是“抬价”。住建部多次强调“因城施策稳楼市”，三四线城市的政策，是防止楼市“硬着陆”，比如避免大量烂尾楼、业主维权，让市场慢慢恢复信心，而不是要把房价拉上去。就像医生给病人“维稳”，先保住不恶化，再慢慢调理，不是直接“治病痊愈”。
而“市场底”，得看需求——三四线城市最大的问题是“房子多、人少”。国家统计局数据显示，2024年三季度，全国三四线城市商品住宅库存去化周期平均超18个月，部分人口流出的城市甚至超25个月（去化周期超12个月就属于供过于求）。也就是说，就算政策不让乱降价，要是没人买房，房子还是卖不出去。比如我老家那个城市，人口每年净流出好几万，就算楼盘不降价，也没多少人买，这种情况下，“政策底”来了也没用。
所以对想在三四线买房的人来说，别光看政策，得看两个实际情况：一是你买的城市人口是流入还是流出，要是年轻人都往外走，再便宜也别轻易入手；二是看楼盘的开发商实力，别买小房企的盘，就算不降价，也怕烂尾。政策能稳市场，但不能替你“保证不亏”，买房还得理性。
其实说到底，三四线城市“禁止恶意降价”，不是跟购房者对着干，而是想给楼市“踩刹车”——别跌太猛，别出乱子。至于“楼市到底了没”，政策底可能来了，但市场底还得等需求回暖。要是你是刚需，比如结婚、孩子上学，看中的楼盘位置好、开发商靠谱，现在价格合适也能买；但要是想投资，那可得再等等，毕竟三四线楼市，光靠政策“拦着降”，还不够让它“热起来”。