成都住宅板率将提升至30%？对存量住宅是否有冲击？专家解读

近日，成都市规划和自然资源局印发《〈成都市城市规划管理技术规定（2024）〉 的补充规定》（以下简称《补充规定》。

《补充规定》印发后，不少网友针对相关问题展开讨论：“住宅板率将提升至30%？”“赠送面积是否更大了？”“阳台不管封不封都可以算赠送？”

对此，红星新闻记者采访到《补充规定》的编写参与者，成都设计咨询集团TOD设计研究中心主任、成都市建筑设计研究院方案创作中心负责人蒋飞，对网友关心的问题进行解读。

为此前的规则“打补丁”

为住宅空间设计提供更多灵活性

对于网友们热议的“板率是否提升到了30%，对存量住宅是否有冲击”的问题，蒋飞表示，《补充规定》制定过程中，已经考虑了对存量住宅减少冲击，此次的30%并非从原规定计算规则的20%直接提升到30%。

▲天府一街旁的住宅 陶轲 摄

蒋飞说，原来规定板率20%是没有包括开敞电梯前室光厅、外廊、空腔、镂空、花池等公共附属空间，因此市面上存在通过无序扩张公共空间使用面积来提高“得房率”的现象。此次30%是将原来没有建筑面积限制的开敞电梯前室光厅、外廊、空腔、镂空、花池等公共空间纳入30%的板率统一管理，引导企业从片面追求“高得房率”转向更加注重项目整体品质与可持续发展，维护诚信规范的市场秩序。

“这一调整相当于为此前的规则‘打补丁’，明确了板率计算范围，能有效解决此前市面产品标准不统一、恶性竞争等问题，推动开发企业打造更规范化、高品质的住宅产品。”蒋飞说。

同时，这一规则还为住宅空间设计提供了更多灵活性。“附属空间比例可在小区内调剂，大户型可设计更大阳台，小户型则能聚焦刚需功能，符合中央城市工作会议提出的‘构筑差异化梯度住房体系’要求，也能更好满足不同购房者的需求，助力构建房地产发展新模式。”

封闭阳台也能“半赠送”

配套用房不纳入容积率计算

蒋飞介绍，《补充规定》一大调整是，支持设置不超过总建筑面积30%的阳台附属空间，明确封闭阳台按照水平投影面积的1/2计算容积率，推动“住有所居”到“住有宜居”，满足市民多样化居住需求。

“过去因封闭阳台需算全面积，部分业主交房后自行拆掉原窗、搭建封窗，导致浪费产生、小区立面杂乱，风貌难以管控。此次新规打破了这一限制，开发商可在交房前统一完成阳台封闭，既让购房者能充分利用阳台空间，也能让小区立面更简洁规整，助力提升城市整体封面形象。”蒋飞说。

▲成都某小区的三角梅 王勤 摄

《补充规定》提出，不超过小区项目总建筑面积1.5%的门卫室、垃圾用房、物业管理用房、小区无障碍卫生间、配电房等权属归住宅小区全体业主共有的项目配套用房不纳入容积率计算。

“这一调整是现行地面配套用房计容比例的3倍，能有效推动便民服务功能向环境更优、视野更开阔的地面区域布局。”

蒋飞以物业管理用房为例进一步说明，“在《补充规定》出台前，由于物管用房纳入容积率计算，开发商为节省指标，往往会将其设置在地下室或位置偏僻的区域，给居民办事带来不便。政策调整后，物管用房可灵活布局在居民日常通行的便利位置，居民办理物管相关事务时，体验会显著优化。”

蒋飞介绍，开发商可更灵活地在小区出入口公共门厅、物业管理用房、首层架空层植入终身教育、为老服务、体育健身、健康管理、文化活动等便民功能，未来小区里可能出现更多会所、咖啡休闲区、健身空间，让居民在家门口就能享受多元服务。“此类调整能切实提升居民的生活便利性与居住舒适度。”

鼓励推广坡屋顶设计

支持住宅小区设置开敞式风雨连廊

《补充规定》提出，坡屋顶起坡高度不大于0.6米、坡度不大于35°、屋脊结构顶板距楼面净高不大于4.8米的部分不纳入容积率计算。

“鼓励推广坡屋顶设计，进一步优化城市风貌、减少违章搭建。”蒋飞介绍，“一方面，能促进顶层空间的增值利用，为业主提供更多拓展空间；另一方面，坡屋顶相比平屋顶对违章搭建的限制性更强，可从源头减少后期违建风险，同时让城市第五立面（屋顶风貌）更统一、更具层次感，丰富城市空间形态。”

针对成都多雨的气候特点，《补充规定》支持住宅小区设置开敞式风雨连廊，且连廊建筑面积不计入容积率和建筑密度。“未来，居民从小区出入口到楼栋单元，无需再担心风吹雨淋，一条遮风避雨的‘归家动线’将成为不少小区的标配。”

蒋飞表示，《补充规定》聚焦强功能，提品质、促共享、优布局，通过强化项目配套设施供给、优化出入口空间功能布局、支持设置开敞式风雨连廊、优化电动自行车停车布局等措施，持续完善小区项目配套设施，提升小区环境品质，打造幸福便利的“好小区”；通过提升阳台等房屋附属空间比例、优化建筑立面品质、鼓励坡屋顶设计等措施，不断改善室内居住环境，打造具有公园城市特色的住宅空间，营造舒适宜居的“好房子”；通过提升住宅小区周边环境品质、强化公共服务配套设施供给，推动小区与公园城市空间融为一体，促进公共服务优质共享，构建全龄友好的“好社区”；通过精细化配置用地规划指标，匹配多样化、差异化住宅产品建设需求，不断优化公园城市住宅空间布局，塑造优美宜人的“好城区”。

红星新闻记者 彭惊

编辑 成序