陕西
广州南方面粉厂保利玥玺湾
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广州今年的市场一直不温不火，剩余时间还有项目值得期待吗？
当然！酝酿已久的面粉厂终于来了，不论是否有能力买得起，你都该看看这个项目，这将会代表着以后广州豪宅的门面。
这个地块从2024年9月拍地至今，过去了整整一年。
了解保利的都知道，保利一般项目的拿地至开盘周期，大约是4个月，而这个项目在地价投入如此之大的情况下，还能耐心打磨一年时间，可想而知开发商对其的重视程度。
这期，我们从产品设计的角度出发，跟大家好好剖析下这个项目。
信息高度密集的时代，先给张一图流，便于你对项目有个大概的认知。
01
丨区位
瑕不掩瑜的价值高地
项目地理位置在珠金琶的中心，主要景观资源在西、南的城景与江景，整个广州的核心资源都在景观视线范围内，非常优质。
另外值得一提的是，门前江面流线弧度略呈环抱状，没有反弓的困扰。
但也能看到一些缺陷，项目北侧为员村，东侧为程界西村，现状比较嘈杂，城市界面更新需要较长的时间。
开发商为了规避这个不利因素花了不少心思，在户型设计中有很多值得探讨的点，后面户型分析时再展开。
在这种条件下，根据我们以往的江景豪宅设计经验，应有2个核心关注点：
1丨拔高
拔高的同时也是拔价值，项目的底盘要尽量托高，使得低楼层的绝对标高也能足够高，让更多楼层能够看到江面。
2丨伸张
伸张意味着最大化展开视野，场地的面宽要利用到极致，保证每户的望江视野。
只有这两点都做到，才能确保这个地块是不被“浪费”的。
下面，我们开始聊产品的总图。
02
丨总平面与户型配比
精细化的分配逻辑
整个总图分为南北两排，头牌毫无疑问是最好的，溢价也会稍多些，毕竟占有了更多的核心资源，给到411/436/630户型。
我们按照整体的价值取向，将各楼栋分为三个梯队：
第一梯队——
所有户型中630㎡更是风景独好，西、南直接享有珠城、广州塔、琶洲CBD全貌。
9#西侧城景被遮挡了部分，但南向景观视野是充分的，与1#同属一线望江产品。
第二梯队——
后排的6#8#是对称楼栋，正南向望江，但视野会被1#9#稍微遮挡部分，属于后排最好的两栋。
第三梯队——
5#被挤在一个角落里，正向视野也是望江的，但视野夹角比较小，后面我们会对每栋望江视野夹角进行图文量化分析。
最有争议的我认为是3#，这个项目的西南视野资源是最好的，但却给到两个小户型（203/222），主要原因是受华南快速的影响，以及3#楼距离员村较近。
这是不利因素与优势资源的对冲，在选房中有得当策略其实能找到非常好的单位。
以上基本代表了产品价值梯队，不同梯队的楼栋单价差距也会比较大。
03
丨间距
松与紧的平衡
江景地块最难做的就是楼间距与面宽资源的平衡。
如果想要把面宽用尽，那楼间距就会变近，而现在户型又必须要做转角飘窗才能保证实用率，不可避免会带来对视的问题。
在项目中5#西户就产生了这个问题，主卧转角飘窗直对，间距仅16m，隐私性会有些干扰。其他楼栋东西间距保持的都还不错。
此外，项目为了打开中间的看江视野，前排两栋之间预留了近140m的望江视野通廊，使得后排楼栋都能保证直视望江。
同时，前疏后密布局也为小区的“藏风纳气”打下了基础。
04
丨视线分析
每一°都代表着价值
视线方面，我们着重聊聊后排四栋楼（3#5#6#8#）。
3#5#位于两个角落，向中的视线夹角会小一些，在40°-50°之间。
其中3#的西南视野其实很开阔，但在选筹方面需注意要规避一些城中村和噪音的影响（详细可咨询大熊本人）。
6#8#两栋江景视野角度在65°-80°之间，虽不如前排这般无遮挡，但也属于优质视线范畴，前端视线正对广交会场馆，非常开阔。
05
丨绿地与救援场地
中心对称的仪式
那小区绿化如何呢？
常规来说，小区绿化分为硬景和软景。
硬景的核心构成就是救援场地（消防登高面）、消防道路。
为此我们特意将所有救援场地挖出来，这样你对绿化组团会有更深入的认知。
可以看到，小区的救援场地都布置在楼栋北侧，使得楼栋南侧的绿化更为充足，此外，北侧四栋楼的扑救面结合消防环道设置，做到了对园区绿化损伤的最小化。
由于地块比较方正，楼栋呈对称式布局，绿化布置的仪式感会非常足，中庭的水景，结合会所、连廊等灰空间构成了小区的核心景观中庭。
中庭两个各有一个绿化组团，小区内园林层次十分丰富。
06
向地性的豪华解法
面粉厂的配套、商业在首层铺的很满，主要目的是做“大底盘”。
现在的高端项目的底盘代表着归家舒适度和场景化表现能力，尤其超高层的居民很多都会有“向地性”，平时在高楼大厦里待久了，都想去地面透透气。
所以首层配套如何做到层次丰富，是解决“亲地性”的重要课题。
除了打造核心配套外，整个底盘将小区“托”起来了不少高度，使得超高的架空逻辑也通顺了。
整体抬高后，每层的绝对高度相较其他楼盘要高很多，创造了更多望江单位。
小区外围主要补充商业配套，小区中庭的配套未来将结合会所等公共配套空间布置，是小区业主未来的核心活动区域。
幼儿园作为独立红线地块，呈南北竖条状布置在东北角，几乎不占用小区面宽和景观，做到了影响最小化。（要达成这点其实并不容易，很多时候幼儿园会要求南北向布置，采光计算很苛刻）
垃圾收集站在3#西北角，此位置距离城中村最近，对小区整体的伤害最小，但会对3#西南向的低层单位有负面影响。
06
丨结语与剧透
从产品初步定妆呈现来看，面粉厂项目甚至略微超出了我的预期，甚至与我常见广东保利的设计手法有些区别，隐隐在向华东豪宅的品质靠拢了。
本项目由保利集团总部亲自接管，也理应向全国顶尖的品质看齐。
由于项目户型属于定制化，每条梯腿都不一致，本篇暂时没有加入户型的内容，后续户型篇幅我们的测评将更详细，拆解尺寸、实用率以及各项可能被你忽略的优缺点。
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