扫货式买地，南通“纺织大亨”抄底房地产

如今，趁着土地市场低溢价的窗口期，这家纺织公司开始在各地扫货，开启新一轮地产扩张。

彭红侠 中房报记者 梁笑梅 北京报道

一家名不见经传的纺织民企，正在多地土地市场频繁亮相。

9月4日，位于广州佛山禅城区黎明路南侧、港口路西侧地块挂牌出让，合肥瑞伦房地产开发有限公司、广东佰业泰建设工程有限公司以4.77亿元竞得，折合楼面价约8000元/平方米。天眼查显示，合肥瑞伦控股股东为南通亚伦房地产开发有限公司（以下简称“南通亚伦”）。

这并非南通亚伦首次出现在广州土地市场。2024年12月，南通亚伦以约12.35亿元竞得广州番禺沙溪地块，成交楼面价约1.47万元/平方米；2023年4月，南通亚伦与16家房企争夺广州番禺迎宾路地块，触及地价上限后南通亚伦23.2亿元摇中，成交楼面价约2.4万元/平方米。

南京也是南通亚伦挺进的城市之一。今年6月28日，南京燕子矶板块竞价56轮后，南通亚伦以10.28亿元总价拍下了该地块，溢价率12%。而在2025年1月、2024年8月，南通亚伦分别拍下南京鼓楼滨江宅地、浦口宅地，溢价率分别为16%、0.4%。

看起来低调，实则已经在南京连落三子的南通亚伦，正在成为南京市场的民企“黑马”。中指研究院相关数据显示，南通亚伦在2025年1~8月南京拿地金额榜中位列第10，成为榜单中的民营房企之一。

南通亚伦地产业务触角，还进一步延展到了宁波、杭州、苏州、西安、合肥、深圳等地。天眼查股权穿透发现，这位“不差钱”选手背后是以纺织业起家的江苏亚伦集团股份有限公司（以下简称“江苏亚伦”），老板刘伯香曾是南通知名的纺织大亨，一度成为“南通首富”。

从纺织实业起家的江苏亚伦，30余年前就曾布局房地产业务，但碍于各种原因并未深入其中，而今趁着土地市场低溢价的窗口期，这家纺织公司开始在各地扫货，开启新一轮地产扩张。

疯狂抢地

公开资料显示，江苏亚伦成立于1989年，南通川港镇出生的刘伯香利用当地纺织产业优势，打造毛纺、棉织、印染、服装、面料等体系，产品销售至南北美洲、中东和非洲等国家，成为有名的“纺织大亨”。

5年后，刘伯香便进军地产，首个项目是江苏纺织面料专业市场，建筑面积25万平方米，此后便大举布局，住宅、商业地产等均有涉猎。

截至2010年，江苏亚伦多业态地产综合开发493万平方米，投资总额达137亿元，南通家纺城、上海中创大厦、中基大厦、南通如东县城的“中央广场”社区等不动产，均由刘伯香一手打造。

不过，2011年后，江苏亚伦在地产领域动作寥寥。据不完全统计，截至2016年，江苏亚伦主要发力点是在综合改造、动迁安置，15个操盘项目中有8个综合改造、动迁安置、经济适用房项目，商品房开发仅有5个。值得注意的是，作为江苏南通企业，江苏亚伦8个综合改造、动迁安置、经济适用房项目中，6个项目位于上海，且项目多数由上海中汇建设集团承接建造。

这家南通房企如何屡屡在上海收获项目，尚且不得而知，不过从合作方信息来看，上海中汇建设集团主要从事房产开发、建筑施工、市政工程等业务，实控人黄冲与上海徐汇区政协党组书记、主席同名，同时黄冲还兼任南通亚伦旗下全资子公司上海华峰房地产开发有限公司监事一职。

作为江苏亚伦旗下的地产开发平台，南通亚伦成立于1999年，此前主要深耕江苏大本营。不过从前几年楼市数据来看，南通亚伦此前在房地产市场中存在感并不强，直至2022年，南通亚伦开始在房地产板块大举扩张。

2022年9月，南通亚伦先后以11.87亿元、6.86亿元拍下经开区地块和瑶海区地块，正式进入合肥市场；2022年11月，深圳第四批次集中供地中，唯一生面孔且是民营企业的南通亚伦，以6亿元触顶价斩获宝安区新安街道安居房项目，在28家参与竞拍的房企中胜出。

2023年4月，南通亚伦进入西安市场，在摇号阶段击败7家房企，以16.5亿元、15%溢价摘得西安高新区CID板块地块；同年4月，南通亚伦首入广州，在华发、建发、中铁建、美的、龙湖、保利等16组竞买人激烈角逐中，23.23亿元触顶价摇中番禺区迎宾路地块；

9月，南通亚伦联合上海老牌房企新黄浦，以约7%溢价率、9.509亿元总价拍下青浦区宅地；2023年11月，南通亚伦加注合肥瑶海区YH202310号地块，总价7.1亿元。

南通亚伦的野心不只竞得的这几宗地，2023年南通亚伦还曾两次现身杭州土地拍卖市场，并尝试进入苏州市场，但由于竞争太激烈，最终均无所获。当年3月的合肥土地拍卖中，南通亚伦也参与了3宗热点地块的竞拍，都以陪跑收场。

2024年南通亚伦拿地力度有所减缓，公开信息显示，当年南通亚伦买下2宗地块，一宗为8月拍下的南京江浦G21地块，另一宗为12月拍下的广州番禺洛浦街地块。

据中国房地产报记者不完全统计，3年来南通亚伦在上述一二线城市累计斥资近百亿元拿地，曾经在一众房企列表中，毫无存在感的南通亚伦已经成为土地市场上一股不容忽视的新生力量。

实力存疑

当前市场恢复进度较慢，大部分房企受困于资金问题，对于扩储拿地仍处于谨慎观望阶段，但南通亚伦仍在加大扩储力度，不免令人质疑，背后是否具备足够的实力。

在同策研究院研究主任李霄霄看来，母公司实体产业是支撑其扩张的关键，“南通亚伦隶属江苏亚伦，母公司在南通做家纺产业，是一家有实体产业支撑的房地产开发企业”。

商业地产投资，成为南通亚伦稳定现金流之一，公司在南通、上海等地投资建设了多个商业地产项目，如中国南通家纺城、上海中创大厦、中基大厦等，这些不动产的租金收入成为稳定的资金来源，支持了其地产业务的拓展。

合作开发与财务投资，也为南通亚伦提供一定弹药补充。多年来，南通亚伦通过与融创、龙湖等房企合作开发项目，以财务投资人的角色参与，通过股权分红、项目收益等方式获取一定资金。

不过，大规模拿地后的风险依然不容忽视，中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，2025年重点城市住宅库存去化周期18~24个月，售价较2021年高点下调明显，若2026年售价再跌5%，南通亚伦利润率将进一步走低，出现存货减值。

柏文喜认为，近几年，南通亚伦集中拿地抄底，虽短期内风险可控，但行业调整期远未结束，市场、政策与操盘不确定性叠加，加之集中拿地后造成债券、土地款、建安“三峰”叠加，一旦销售回款率低于预期，依赖借新还旧，南通亚伦杠杆将迅速抬升。

二代接班

纺织、房地产两条腿走路的江苏亚伦，严格意义上并非纯粹民企。

天眼查穿透显示，江苏亚伦控股公司是通州市川港镇乡镇企业管理服务站，后者持有江苏亚伦83.08%股权。从公开信息来看，通州市川港镇乡镇企业管理服务站是过去在特定历史时期设立的基层组织，各地方为对当地乡镇企业进行管理、指导、协调和服务而设立。

有分析称，江苏亚伦与通州市川港镇乡镇企业管理服务站的关系，或与刘伯香此前在政府任职存在一定关联性。

江苏亚伦的前身是1976年成立的乡镇企业，而刘伯香曾担任通州市川港镇副镇长、党委副书记及通州市乡镇企业管理局副局长，职务范围直接覆盖乡镇企业管理和属地行政监管，与江苏亚伦初创时期的乡镇集体所有制属性高度契合。

即便是2024年刘伯香去世后，其子刘斌接任，但通州市川港镇乡镇企业管理服务站仍保持控股地位。

二代刘斌接班，急需解决的问题之一就是此前拍下的地块与出险房企合作，进而引发的资金问题。

大举扩张前，南通亚伦的房地产业务多以动迁房、安置房、保障房为主，商品房开发少之又少，直到2017年南通亚伦牵手融创，两家房企4年间先后在宁波、杭州、乌鲁木齐、南通、常州、徐州、合肥等地拿下12个项目，投资近130亿元。

2021年融创出险后，南通亚伦与其分道扬镳，转身走向了龙湖、新城控股。据不完全统计，南通亚伦与龙湖合作近10个项目，开发了龙湖翠湖壹号、龙湖学樘府等项目。

在与上述房企合作中，南通亚伦多依赖合作开发模式，以财务投资角色介入，伴随合作房企相继出险，其合作项目开始陷入资金纠纷之中。

比如合作开发杭州融创城等项目的杭州融伦置业、宁波融创海之湾置业，南通亚伦均持股19%，企查查信息显示，前者作为被告的案件超50个、涉及金额超10亿元；后者作为被告的案件有48个，被列为失信被执行人、法人被限高。

意识到联合开发的风险后，南通亚伦开始独立拿地，深圳宝安中心区地块、上海青浦区地块、西安高新区地块等均由南通亚伦全资持有。不过，此前极少运营操盘的南通亚伦，是否具备足够的开发实力，靠其自身在一二线城市立足，仍未可知。

柏文喜认为，在此前的市场开发中，南通亚伦或已具备独立开发的最低门槛，但品牌溢价、成本控制和现金流节奏仍弱于一线房企。未来几年是真正检验其操盘能力的窗口期，一旦独立开发的项目去化或现金流表现低于预期，南通亚伦或将再次寻求与品牌房企合作，回到合作开发与财务投资的老路。