退市房企总部大厦坐拥一线江景，5次拍卖后终于有人打六折接盘！

2023年8月16日，闽系房企ST阳光城（阳光城集团股份有限公司），因连续20个交易日收盘价均低于1元而正式从深交所退市。

面值退市只是表面原因，根本原因还是业绩太差，否则股价也不会这么低。

2022~2024年，阳光城连续巨亏三年，亏损额分别为125.5亿、80.69亿和195.6亿。

截至2025年9月25日，阳光城逾期债务本金共计657.34亿元。

2017年，阳光城及其母公司将总部迁至上海北外滩滨江国际广场1号楼，并将该楼更名为阳光控股大厦，该大厦坐拥黄浦江一线江景。

为了讨债，该大厦也被债权人摆上货架进行拍卖，建筑面积47743平方米（不含已经对第三方销售的1F部分面积和3F全部面积）。

这项债务起源于2019年，设计得相当复杂！

阳光控股大厦业主为上海润渝置业有限公司（简称“润渝置业”），由上海臻德房地产开发有限公司（简称“上海臻德”）全资控股，都是阳光城的附属公司。

由润渝置业和上海臻德作为债务人（借款人和担保人），将该大厦抵押给中建投信托股份有限公司（简称“中建投信托”），获得9.33亿元贷款。

上海臻德再将润渝置业100%股权，转让给由中建投信托全资控股的上海馨雅物业管理有限公司（简称“馨雅物业”）。

这样一来，中建投既是该大厦的抵押权人，又通过馨雅物业全资控股大厦的业主公司“润渝置业”，从而间接拥有该大厦的产权。

为什么如此操作呢？

如果仅是抵押，将来借款人违约还可以通过诉讼拖延，隐性成本很高；如果拥有产权，可以直接出售，避免扯皮。

当然，如果借款人顺利还款，信托公司也会将相关公司的股权转让回给对方。

综上，中建投信托获得9.33亿元信托贷款债权和润渝置业100%股权，并将这两项资产注入“阳光控股大厦单一资金信托”。

然后再在“阳光控股大厦单一资金信托”之上设立“华泰佳越-阳光控股大厦资产支持专项计划”办公物业类REITs产品进行销售，由华泰证券（上海）资产管理有限公司（简称“华泰资管”）担任管理人，深交所提供转让服务。

被拍卖的是大厦产权而非大厦业主公司，这就打消了潜在买家的顾虑，因为公司有存在隐性债务的风险。

尽管如此，该大厦至少存在三项法律风险：

1、清退风险

阳光城将该大厦“卖给”中建投信托后，就不再是业主，原先使用的办公场所就变成了租用，也要向新业主缴纳租金物业费。

然而，阳光城爆雷后，也交不起房租了，与关联公司拖欠2022年1月~2023年7月期间的租金、物业费合计1.815亿元。润渝置业随后提起三起诉讼均胜诉，判决要求解除合同、返还房屋并支付欠款。

但阳光城及关联公司一直未腾退物业，而拍卖文件明确提示：竞买方需自行清退占用方。

拖欠租金的问题好解决，可以在拍卖款中扣除，但清退是个难题。

2、执行异议

阳光城4家附属公司以“存在租赁合同”为由，对地下二层车位及9F、18F、19F办公区提起四起执行异议，案件至今未判。

3、资产保全

由万科控股的上海阳达光沐商业管理有限公司以经营管理相关费用存在纠纷为由，向上海市杨浦区人民法院起诉润渝置业，涉诉金额110余万元。法院院根据原告申请保全了该房屋1011室的房产，保全期限为2024年6月24日~2027年6月23日。

2024年1月，阳光控股大厦首次被拍卖，起拍价为21亿元，因无人出价而流拍。

2024年2月、2025年7月与2025年8月，该大厦又3次被拍卖，起拍价分别为19.81亿元、14.57亿元和13.12亿元，同样因无人参与而流拍。

2025年9月，该大厦第五次拍卖，起拍价再降为11.3亿。

为了吸引接盘侠，华泰资管承诺：过户前会解除中建投信托的抵押权，以及前述110余万元的资产保全措施。

过户前解除抵押权是理所应当的，否则没人敢买，中建投信托9.33亿的贷款就无法偿还；而资产保全涉及的110多万，相较10多亿的底价只是个很小的数额，也可以在拍卖款中扣除。

这次终于有三名买家报名！

经过37轮竞拍后，竞买号P1592以13.1亿元成交，较起拍价11.3亿元溢价15.9%，相当于21亿的初始起拍价打了6折多。

阿里拍卖平台并未公布买家信息，有媒体透露是格美集团关联企业。

公开信息显示：格美集团成立于2004年，是一家从事酒店、餐饮、旅游休闲、互联网科技等领域的综合性管理集团。

据了解，格美集团将在原阳光控股大厦的基础上建设集团亚洲总部，部分楼层拟建成豪利维拉酒店！