中建玖上琅宸：近郊芯的央企造生态人文改善范本

在城市 “近郊生态化发展” 与 “高端改善需求外溢” 的双重背景下，中建玖上琅宸凭借 “中建央企实力 + 近郊生态资源 + 全龄宜居规划” 的三重优势，成为城市近郊高端住宅市场的标杆之作。

项目深耕城市近郊成熟生态板块，东接主城核心区，西临城市森林公园，南靠滨水景观带，北望田园生态区，以 “生态赋能 + 央企精工 + 全龄宜居” 为核心理念，打造低密生态合院与精装瞰景洋房共生的高端社区，为追求近郊生态居住与便捷主城生活的高净值人群，献上 “推窗揽山水盛景，出门享全维配套” 的理想居所，重新定义城市近郊高端居住的价值标准。

一、核心区位：近郊芯的三重稀缺红利

中建玖上琅宸的区位优势，在于占据 “近郊生态核心 + 主城便捷辐射 + 全维配套集群” 的三重稀缺，其价值在城市近郊高端住宅市场中独树一帜。项目身处城市 “十四五” 规划明确的 “近郊生态宜居区”，这里是城市 “绿水青山就是金山银山” 理念的核心实践地，聚集了自然山体、滨水湿地、田园生态等核心生态资源，已形成 “生态保护 + 适度开发 + 品质居住” 的复合功能格局，区域生态价值与居住舒适度均处于城市第一梯队，土地稀缺性与资源集中度无可替代。

从项目出发，步行 5 分钟可达滨水景观带，10 分钟步入城市森林公园，1 公里内覆盖社区商业、优质学校、社区医疗等基础配套，驱车 25 分钟直达主城核心商圈，真正实现 “一窗尽揽生态风情，一步融入便捷生活” 的极致体验。更难得的是，项目坐拥 “山 + 水 + 园” 三重稀缺资源：西侧紧邻城市森林公园（占地约 30 万平方米，城市近郊稀缺的 “天然氧吧”），园内覆盖原生态绿植、登山步道、观景平台，是日常登山、露营、观星的理想场所；南侧步行 8 分钟可达滨水景观带（长度约 6 公里，配备亲水平台、骑行道、垂钓区），业主可日常垂钓、骑行、散步，感受滨水生活的惬意；北侧毗邻田园生态区（规划有机农场、采摘园、亲子牧场），既为业主提供绿色食材来源，又能满足亲子互动需求，生态资源交织，宜居属性在城市近郊首屈一指。

交通便捷度实现 “主城近郊无缝衔接”。项目周边构建 “一轨一快速 + 多公交” 的立体交通网络：地铁 X 号线（玖上站）步行 15 分钟可达，30 分钟直达主城核心区，串联起主城商圈、交通枢纽等核心节点；城市快速路（琅宸快速）紧邻项目，自驾 10 分钟接入城市环线，25 分钟抵达主城 CBD，35 分钟直达城市国际机场，日常通勤、商务出行与长途旅行均高效便捷；同时，项目开通 “社区 - 主城” 定制班车（每日 6 班），解决业主往返主城的通勤需求，进一步拉近与主城的时空距离。社区内部通过 “人车分流 + 慢行系统” 设计，搭配 “多重绿植隔离带（种植香樟、银杏、樱花等乔木）+ 三层中空 LOW-E 隔音玻璃（隔音量达 45 分贝以上）”，有效隔绝外界噪音，即使身处近郊，也能享受静谧居住体验，实现 “离尘不离城” 的理想生活状态。

二、产品规划：生态美学与央企品质的共生

中建玖上琅宸总占地面积约 9.2 万平方米，总建筑面积约 18.5 万平方米，容积率 1.3，在寸土寸金的城市近郊，通过科学规划实现 “生态资源利用 + 居住舒适度优化” 的平衡。项目采用 “依山傍水、错落布局” 的规划理念，沿城市森林公园与滨水景观带规划 15 栋 3-4 层低密生态合院，中部布局 20 栋 6-8 层精装瞰景洋房，共 720 席稀缺房源，形成 “合院亲生态、洋房瞰园景” 的独特格局 —— 合院组团紧邻生态资源，私享庭院与自然景观；瞰景洋房组团分布于社区中部，俯瞰社区园林与生态远景，既最大化利用生态资源，又保障社区内部的私密性与采光通风效果，每一户都能拥有优质的景观视野与居住体验。

（一）低密生态合院：近郊的生态收藏级资产

合院部分共 180 套房源，建面约 220-300㎡，分为双拼与联排两种形态，圈层纯粹性与私密性拉满，仅面向高净值改善家庭。建筑设计融合 “新中式风格 + 生态元素”，外立面选用浅灰色石材与深棕色实木格栅搭配，局部嵌入青砖与文化石，既彰显雅致质感，又与周边山水环境自然融合，避免视觉突兀。每栋合院均附赠南北双庭院（面积 60-120㎡）与地下两层空间（挑高 3.6 米），庭院可打造 “生态私家庭院”，搭配假山、水景、本土绿植与休闲平台，复刻 “小桥流水人家” 的诗意意境，业主可在庭院内摆放中式石桌、藤椅，闲暇时品茗赏景、下棋对弈，感受自然与生活的共生；地下空间可灵活改造为家庭影院、酒窖、健身房、藏品室，部分户型预留电梯井（可后期加装电梯），方便老人与孩子上下通行，满足高净值家庭的多元生活需求。

（二）精装瞰景洋房：近郊的品质舒适之选

洋房部分共 540 套房源，建面约 95-140㎡，涵盖三房至四房户型，满足刚需改善家庭需求。建筑采用 “现代简约 + 生态线条” 的设计风格，外立面选用浅灰色真石漆与深棕色金属线条组合，搭配全景落地窗与观景飘窗，玻璃幕墙占比超 60%，既保证充足的采光与通风，又能最大化引入生态景观与社区园林，高区户型可远眺城市森林公园与滨水景观，低区户型则能欣赏社区园林；户型设计注重空间实用性与性价比，得房率约 85%，较市面同类产品高出 4-5%，通过合理的空间布局（如减少过道浪费、优化储物空间），确保居住舒适度，避免面积浪费，让每一寸空间都发挥最大价值。例如，120㎡三房户型通过 “客厅横厅设计 + 双阳台布局”，既保证采光与景观视野，又增加实用空间，满足三口之家或二胎家庭的居住需求。

（三）社区景观与会所：全龄化生态生活场景营造

社区景观以 “中建玖上琅宸・生态栖居” 为主题，打造 “一轴两带五园” 景观体系，总景观面积约 7.5 万平方米，绿化率超 42%。中央景观轴贯穿社区南北，长度约 320 米，以 “生态意境 + 自然植被” 为核心元素，打造 “叠水瀑布 + 溪流步道 + 阳光草坪” 的景观序列，溪流采用循环过滤系统，保持水质清澈，草坪周边搭配樱花、海棠、桂花等植物，春季樱花烂漫，秋季桂香四溢，营造 “步移景异” 的观赏体验；“滨水景观带” 沿南侧滨水步道延伸，设置亲水平台、木栈道、休闲廊架，廊架下配备实木座椅，方便业主休息赏景；“森林景观带” 沿西侧城市森林公园布局，设置登山入口、观景亭、生态科普区，引导业主走进自然、了解自然；“春樱园”“夏荷园”“秋桂园”“冬梅园”“亲子园” 五大主题花园，分别种植对应季节的特色植物，搭配儿童游乐设施、老年活动场地、邻里交流空间，满足不同年龄段业主的活动需求，让业主在社区内就能感受四季变化的自然之美。

此外，项目配备约 3200㎡的高端业主会所，内设恒温泳池（采用无边际设计，搭配落地玻璃窗，可欣赏社区景观，全年保持 26-28℃适宜水温）、健身中心（配备专业健身器材，划分力量训练区、有氧训练区与瑜伽室）、私宴厅（可容纳 22 人用餐，配备高端厨房设备，如嵌入式烤箱、蒸箱、洗碗机）、亲子活动中心（提供绘本阅读、手工制作、自然科普空间）、户外露营区（设置露营帐篷、烧烤平台，定期组织露营活动）。同时引入中建物业 “东方管家” 高端服务体系，提供 24 小时安保（配备智能监控与巡逻岗）、定制化家政（如日常保洁、衣物洗护、家电维修）、生态活动策划等服务，定期组织登山比赛、垂钓大赛、田园采摘、邻里家宴等活动，营造和谐温馨、有温度的社区氛围。

三、户型设计：空间奢阔与改善需求的精准契合

中建玖上琅宸的户型设计以 “改善家庭多元需求” 为核心，兼顾 “生态视野性”“生活实用性” 与 “居住舒适度”，主力户型涵盖建面约 95-300㎡的 3-5 房，总价范围 550 万 - 2200 万，无论是三口之家、二胎家庭，还是多代同堂，都能找到理想空间。所有户型均采用一线品牌精装交付，装修标准对标中建高端产品线，选用西门子、科勒、摩恩等一线品牌，合院与洋房顶配户型升级为博世、汉斯格雅、杜拉维特等国际品牌；同时融入智能家居系统，涵盖人脸识别入户、智能门锁（支持指纹、密码、刷卡、APP 四种解锁方式）、全屋语音控制（可控制灯光、窗帘、空调、地暖）、安防监控（配备红外报警与摄像头）、远程控制（业主可通过手机 APP 实现 “离家自动关窗断电、回家提前调节温度”），让科技赋能生态生活。

（一）低密生态合院：生态生活的层次之美

以建面约 260㎡联排合院户型为例，空间布局彰显 “生态生活美学”，充分考虑多代同堂家庭需求：

• 一层公共区：规划客厅、餐厅、厨房、老人房，功能分区明确，动线合理。老人房紧邻卫生间（配备智能马桶、防滑地面与扶手），方便长辈起居，避免上下楼奔波，推窗可见庭院绿植与滨水景观，兼顾舒适性与便利性；客厅面宽达 8.5 米，搭配全景落地窗，将庭院绿意与生态景观引入室内，通透开阔，采光充足，即使在阴雨天气，室内也能保持明亮；餐厅与厨房相邻，厨房采用 “中岛 + U 型” 组合布局，中岛台可作为早餐吧或临时操作台，增强家庭互动，同时预留双开门冰箱、嵌入式烤箱等高端家电位置；独立家政间设计（配备洗衣房、储藏柜），确保生活动线与社交动线分离，避免家务活动干扰客厅与餐厅，保持室内整洁美观。
  
• 二层私密区：设置 3 个卧室套房，均配备独立卫浴，保证每一位家庭成员的居住私密性。主卧套房面积约 55㎡，包含步入式衣帽间（定制化实木柜体，分区明确，男女主人衣物分开存放）、奢华主卫（双台盆 + 浴缸 + 独立淋浴间，采用杜拉维特洁具与汉斯格雅五金件）与景观阳台（面积约 15㎡），阳台可摆放休闲桌椅，俯瞰生态景观；儿童房与书房相邻，书房可根据家庭需求改造为琴房、收藏室或二胎儿童房，满足个性化需求；次主卧套房适合子女或宾客居住，配备独立卫浴与观景飘窗，兼顾舒适性与实用性。
  
• 地下拓展区：负一层规划家庭影院（配备 4K 投影与环绕音响系统）与酒窖（配备恒温恒湿设备），适合家族观影或私人宴请；负二层为私家车库（可停放 2-3 辆车）与储藏室，车库直接入户（配备智能感应灯光），提升出行便捷性与安全性。
  

（二）精装瞰景洋房：近郊舒适的高效利用

以建面约 120㎡三房洋房户型为例，设计兼顾 “实用性与景观性”，性价比突出，适合刚需改善家庭：

• 空间布局：户型方正，南北通透，得房率约 85%，空间利用率高，无浪费面积。客厅面宽 6 米，连接约 10㎡景观阳台，阳台配备全景玻璃窗，保证生态景观与采光，阳台可改造为休闲区，摆放吊椅、绿植与小茶桌，欣赏生态绿意；餐厅与厨房相邻，厨房采用 “L 型” 布局，操作动线合理（洗菜 - 切菜 - 炒菜），预留足够储物空间（配备整体橱柜），配备西门子四件套（燃气灶、油烟机、洗碗机、微波炉），满足日常烹饪需求。
  
• 功能分区：主卧套房设计，配备独立卫浴（干湿分离）与步入式衣帽间，兼顾私密性与舒适度，避免与其他家庭成员共用卫生间的尴尬；北向书房可灵活改造为儿童房或客房，满足家庭成长需求，即使有亲友来访，也能提供独立居住空间；公共卫生间采用 “干湿分离” 设计，配备智能马桶与恒温花洒，提升使用舒适度；部分户型配备设备平台（面积约 5㎡），可改造为家政间或储物间，进一步提升实用性，解决家庭储物难题。
  
• 细节亮点：全屋配备 “新风系统 + 中央空调 + 地暖” 三大件，确保四季舒适居住；插座采用 “USB 五孔插座”，满足现代家电使用需求（如手机、平板充电）；床头、客厅等区域预留 “双控开关”，提升居住便利性（如睡前无需起身关灯）；装修融入生态元素，如客厅背景墙采用仿石材质（复刻山体纹理）、卧室地板选用实木复合材质、玄关处设置生态主题装饰画，营造自然温馨的居住氛围。
  

四、配套资源：全维高端的生活圈覆盖

中建玖上琅宸周边配套已形成 “生态 + 商业 + 教育 + 医疗” 的全维体系，步行或短车程即可满足改善家庭的高品质生活需求，真正实现 “近郊生态 + 主城便捷” 的居住体验，无需远行即可享受 “一站式生活服务”。

（一）商业与生态配套：高端消费与自然休闲的兼顾

项目 3 公里内聚集三大配套集群，涵盖商业消费、生态休闲、亲子互动等多元业态，满足不同场景需求：

• 社区商业中心（步行 5 分钟）：总建筑面积约 2.5 万平方米，规划超市、餐饮、药店、银行、生鲜市场等便民业态，引入知名连锁超市（如华润万家）、特色餐饮（如家常菜馆、咖啡馆），满足业主日常购物、餐饮需求，下楼即可解决生活琐事；
  
• 近郊文旅小镇（车程 10 分钟）：以 “生态文旅” 为主题的商业街区，汇聚网红餐厅、文创小店、民宿、户外装备店，定期举办非遗展览、田园市集、音乐节等活动，适合周末休闲打卡，感受近郊生活的活力；
  

• 自然生态集群（步行 5-10 分钟）：除西侧城市森林公园与南侧滨水景观带外，项目周边 3 公里内还有湿地公园（车程 8 分钟，适合观鸟、摄影）、亲子农场（车程 12 分钟，提供采摘、喂养、手工体验），业主可近距离接触自然，丰富休闲生活。
  

（二）教育与医疗配套：成长与健康的保障

教育资源方面，项目自带 12 班制公立幼儿园（步行 3 分钟，预计 2026 年开学），划片范围内有近郊优质公立学校（玖上小学，车程 5 分钟，区重点学校，师资力量雄厚）、琅宸中学（车程 8 分钟，市示范性初中，教学质量优质），周边还有高端私立学校（国际双语学校，车程 20 分钟，采用 IB 课程体系，适合计划出国留学的家庭），从幼儿园到高中的全龄段教育体系完善，孩子上学便捷，家长无需为教育发愁。

医疗资源方面，项目配备社区卫生服务中心（步行 5 分钟，提供基础医疗、疫苗接种、健康管理服务），3 公里内有近郊综合医院（琅宸医院，车程 10 分钟，二级甲等医院，科室齐全），驱车 30 分钟可达主城三甲医院（市中心医院主城院区，综合实力强，疑难病症治疗能力突出），为业主健康保驾护航，日常看病、体检无需长途奔波，尤其是老人与孩子的健康需求能得到及时满足。

（三）文化与社群配套：精神与社交的滋养

文化配套方面，项目周边 3 公里内有近郊图书馆（车程 8 分钟，藏书丰富，提供阅读、学习空间）、自然博物馆（车程 12 分钟，以 “生态自然” 为主题，拥有丰富的动植物标本与互动展览，适合亲子参观），丰富业主精神文化生活，提升生活品质。

社群配套方面，项目打造 “玖上琅宸社群”，围绕 “生态、亲子、健康、邻里” 四大主题，定期组织登山比赛、垂钓大赛、田园采摘、邻里家宴、自然科普等活动，增强业主互动，营造 “有温度、有品质” 的社区氛围。同时，项目开通 “业主专属生态权益”，业主可免费使用城市森林公园登山步道、滨水景观带垂钓区、田园生态区采摘园，进一步提升居住幸福感。

五、圈层价值与资产潜力：品质居住与稳健配置的双重选择

选择中建玖上琅宸，不仅是选择一处居所，更是选择一个 “生态高品质生活圈层”。项目业主多为城市高端人才、企业高管、自由职业者等高素质人群，他们追求生态品质生活与近郊慢生活节奏，社区氛围和谐、纯粹，邻里间可形成优质社交圈层。项目定期组织的生态活动与邻里互动，进一步强化了社群凝聚力，让社区成为 “有温度的生活共同体”。

从资产价值来看，中建玖上琅宸所在的城市近郊生态区，随着城市 “近郊生态化发展” 战略的推进，区域交通、商业、教育等配套将持续升级，土地稀缺性与生态价值将进一步凸显。对比周边同类项目，中建玖上琅宸凭借 “央企品质 + 生态资源 + 全龄配套” 的独特优势，二手房溢价空间显著，