外资入楼市：并非“救命稻草”

救市的方案，说起来更像是一种“求助”的仪式；只不过要把求助的意愿表达为“开恩”：你看，我允许外资来中国买房了。其实，从来也没有不允许外资买房，2006年有个“限外令”，在中国境内工作、学习超过一年的境外个人可以买商品房；2015年又取消了这种无厘头的行政干预，且从来也没不允许外资企业在中国买房。

2025年的变化已经不是限制，而是鼓励，允许外资企业将外汇收入用于买房，这只是一种便利性，指望外资救市不现实。

老外也不是外星人，网上一直有一种流行的说法，中国在金融危机时放水四万亿去救美国，大幅增持了美债，从2008年到2010年，从4000亿美元增加到11000亿美元，这个增加量对美国经济的影响不会太大，救不了美国，中国增加美债是因为扩大了对美国的出口，在赚美国的钱，中国又是外汇管制国家，赚的美元回不到国内流通，要做理财配置，而到今天为止美债仍然是最好的理财产品。生意就是生意，天下熙熙攘攘皆为利来，美国渡过金融危机不用谢主龙恩，中国今天也不要指望外资会来救中国楼市。

那么 ，鼓励外资入楼市会有多大的影响？

正确的回答是：人面不知何处去，桃花依旧笑春风。

现实的场景是外资在中国购买的房产在挂牌出售，2021 年至 2024 年外资累计净卖出中国内地商业地产达到 112 亿美元，超过了 2019 年至 2020 年期间的净买入量。2025 年数据显示，外资机构持有的商业地产平均挂牌周期延长至 18 个月，流拍率超 60%。

资本在撤出中国市场，民间投资和外资投资都有下降趋势，楼市的问题已经不完全是行业性问题。2023 年，实际使用外资金额为 11339.1 亿元人民币，同比下降 8%。2024 年，全国实际使用外资金额 8262.5 亿元人民币，同比下降 27.1%。2025 年前 7 个月，全国实际使用外资金额 4673.4 亿元人民币，同比下降 13.4%；2025 年 1—8 月份，民间固定资产投资同比下降 2.3%。其中，1—8 月份房地产开发民间投资下降 16.7%。

如果不能回答民间资本与外资为什么退潮的问题，2025年的雪，会比以往时候来得更早一些。