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北京海淀西四环外，一个注定被关注的新盘正式揭开面纱。

9月17日，中建壹品发布官方海报，宝山村棚改HD00-1412-0016地块案名定为——「海宸元境」。这也是中建壹品「元境系」在北京的首次落地，定位高端改善，主打“全洋房+低密+泛会所”社区形态，预计月底开放售楼处。

地块回顾：海淀五环内，稀缺洋房基因

「海宸元境」所在地块，位于海淀区四季青镇西南部，西四环至五环之间，紧邻地铁6号线廖公庄站，交通通达性优越。地块为宝山村棚户区改造平衡资金地块（二期）的一部分，用地面积2.4公顷，容积率仅2.1，控高30米，具备打造低密洋房社区的天然条件。

今年6月，中建壹品以27.78亿元总价竞得该地块，楼面价约5.68万元/㎡，溢价率1.76%，成为近年来海淀少有的“可控成本”住宅地块之一。

产品解析：414户全洋房，123㎡套均面积

项目规划11栋7-11层洋房住宅，总计414户，套均面积约123㎡，低于隔壁金隅项目，主打“小而精”的改善定位。社区采用点状式布局，最大楼间距近70米，中央设置约900㎡下沉式庭院，围绕其打造大面积泛会所空间，强调归家仪式与景观渗透。

建筑风格偏中式，大门采用三进式设计，屋顶带飘檐，整体气质沉稳典雅。园区景观以中轴对称展开，南侧规划约7000㎡市民公园，整体绿化与公共活动空间合计超1万㎡，在寸土寸金的海淀实属难得。

户型设计：刚改为主，赠送加码

「海宸元境」户型面积段覆盖98-180㎡，其中98-125㎡为主力户型，占比近八成，总价区间预计800-1000万，为海淀五环内门槛较低的新盘之一。

户型亮点包括：

98㎡转角户：带270°转角窗，两面宽设计，提升采光与视野；

南向通面宽飘窗：部分户型实现南向全飘窗设计，赠送面积可观；

侧边大飘窗：突破传统进深限制，侧面整墙飘窗，提升得房率至85%以上，部分户型接近90%，为海淀较高水平。

此外，项目部分楼栋首层设有窗井结构，预计将推出下跃产品，满足多元化改善需求。

配套与展望：教育资源在途，生活氛围成熟

虽然当前城市界面一般，但「海宸元境」周边配套已具备一定成熟度。项目南侧为阜石路，北侧靠近地铁6号线廖公庄站，出行便利；商业方面依赖石景山资源，如万达广场、山姆会员店等，车程10分钟左右。

教育配套方面，地块周边规划有36班九年一贯制学校，预计由首师大附中承办，计划2026年开工，2028年交付，未来有望成为项目一大加分项。

小结：「元境」首作，海淀改善的新选项

作为中建壹品「元境系」在北京的首发作品，「海宸元境」在产品定位、社区规划、户型设计等方面均体现出较强的改善属性。其全洋房形态、低密容积率、精致户型与合理总价，在当前海淀新房市场中具备一定竞争力。

在功德寺、朱房村等高端项目相继入市的背景下，「海宸元境」以更亲民的总价门槛与不俗的产品力，为海淀刚改家庭提供了一个值得重点关注的新选择。

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