别装了，西安90%的小区，根本用不起泳池！

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人到中年，有一条重要的人生经验就是，不要试图给身边单身朋友介绍对象……

发小，从小穿过一条裤子的那种，年过35，仍旧孤独一人，五年时间，前后张罗介绍对象不下十个，去年，最终有两个走入决赛圈，加了微信，见了面，吃了饭，女孩对他都算满意。

但这时候，单身狗的臭毛病又犯了，一个肤白貌美大长腿，但做个饭都不会的，一个普通邻家姑娘，性格好，也顾家，对父母也孝顺。

我的本能建议，选后者，他的荷尔蒙冲动，最终选了第一个，去年底，火速领证结婚。

都是相亲认识，能有多少爱情，更多还是柴米油盐酱醋茶的琐碎，这婚后不过一年，最近又张罗着离婚，他不说，我猜就是经济问题。

上周聚会闲聊，也是一阵唏嘘，但我知道，如果时间回溯，同样他还是会做相同选择，颜值之王。

这种性格就决定了在人生的重大选择上，都会走相同老路，去年结婚前咨询我买房，我建议曲江的二手房，理由是价格降了，配套齐全，月供有限，刚结婚生活压力也小。

但嘴上答应很好，脚下默默做了选择，去了高新CID某小区买新房，理由是带对象看了泳池，会所，非常上头，两人一直决定买新房。

没办法，颜值为王，不顾实用，那就用爱发电，掏钱买单就是，好了坏了，自己认，别声张，说出来别人只会笑话。

泳池会所

对很多人总问我，明明西安90%的新房小区，尤其是带泳池会所的，明明开发商也知道是“摆设”，后期养不起，买房人为什么还这么上头？

房有百种，人有百态，就和我那颜值为王的朋友一样，不看实用，就好面子的人，在西安多了去了，明知不可为而为之，不过是一方另有所图，另一方投其所好。

就我从业的经验里，会所，泳池，甚至是水系，在西安压根不是新鲜玩意，但年西安均价5000+的时候，恒大的各个小区，还有北郊的星雨华府，城南的曲江龙邸，都有所耳闻。

不过十年，结局是什么？

星雨华府百米楼间距巨大的湖，水质，维护，一言难尽，恒大城，恒大绿洲的会所，更是运营困难，被挂上了司法拍卖平台。

这些是大众熟知的，大众不知道的，过去在西安挖湖，盖泳池，修会所的，如今这些亮眼的卖房道具，也都成了明日黄花。

好一点的，外包运营，付费使用，摆烂的，闲置转手，一地鸡毛，如今，新房售楼部里，包装一新的会所，泳池，大门，重新上架，又成了买家心里的香饽饽。

人从历史中吸取的唯一教训，就是不会吸取任何教训，重复，重复，再重复。

以最让买房人，尤其是刚需群体最上头的泳池为例，参观的时候，你看着波光粼粼的水面，池子里身穿比基尼的模特，窗外的美景，撩人的香氛……

内心狂喜，这小区档次可以，甚至都幻想和媳妇楼下泳池自拍的场景了。

但交房以后，物业开始算账，一个25米，4道 半标 的恒温泳池，哪怕一个人都不来，一个月泡在水里烧丢按非，保守4万元。

此外换水费用，清洁药剂费用，设备维护费用，保洁费用，救生员费用，轻轻松松六七万起。

这还只是泳池，不包含瑜伽室，健身房，儿童区，架空层，私宴厅等等，虽然硬件开发商是一次采购的，但后期开不开灯，暖气空调开不开，庞大的电费，是阻扰小区会所运营的关键。

能盖起来，但用不起，不是个例，以一个1000户的中型小区为例，西安一级物业费2.2元/㎡，户均120㎡为例，一年物业费3168元，100%缴纳，物业一年收入3168000元。

但这是极度力理想的情况，实际物业收费率能有90%就不错了，西安小区的入住率有50%已经很高了。

这些费用之下，保安，保洁，绿化，维修，前台等基础服务外，你觉得物业能拿出多少钱，给你维护会所，泳池？

按照人性，后期再增加物业费，提升会所接待水平，可能吗？

这种高成本，维护难，本质上就导致了会所泳池极大概率沦为摆设，唯一结局就是外包。

有开发商说含在物业费里，那是大盘一直在售，为了卖房算账，但交房以后，指望开发商补钱吗？

即便是豪宅小区，受制于使用频次，户数，维护成本，会所泳池也是负担，除非你能接受类似中大99这样的项目，物业费26.8元/㎡。

既然这个服务闭环，压根算不过来账，买房人有侥幸，开发商更清楚，为什么大家还沉迷其中呢？

八个字总结，畸形内卷，投其所好！

投其所好

在回答为什么西安人对大门，会所，外立面卖房三件套上头的问题时，有一个被忽略的原因，是北方城市的性格。

壹：西北人好面子，豪才是好

由于经济发展的差异，及人群的性格取向，房子在西安除了居住，更承载了收入，身份，实力的象征。

同样的豪宅，如果是南方，要隐，门要小，最好找不到，要低调内敛，但在我们这里，80米宽不够，甚至要100米，普通石材不行，得名贵奢石，回家不是回家，要有上朝的气势。

好不好用放一边，给外人看，要够高调，恨不得所有人都知道住在这里的人，有实力，有钱，高端就要秀出来。

这种诉求之下，100米大门，奢石铺满，恒温泳池，高端会所就是身份象征的标配。

豪宅这样搞大获成功，普通人没那么多钱，也想要豪宅同款，类似于奢饰品高仿，于是全民上头，新房会所，泳池成了标配。

既然西北人买房，尤其是买大房子，贵房子，心里头好面子，爱炫耀，那开发商自然投其所好，恨不得以后大门上都得贴上和田玉和金箔，那盖得不是房子，是颐和园，是故宫。

要选房，先问房，要卖房，先聊房，市场泥沙俱下，和房哥聊聊，补全信息差，不再走弯路。

（一对一私聊房哥答疑）

贰：开发商更内卷，投其所好

买房人上头，开发商也上头，楼市下行，新房销售业绩一路委托，为了活下去，只有不断卷。

根据国家统计局数据，今年1-8月，全国的住宅投资，施工面积，开工面积，竣工面积，销售面积普降，楼市仍在加速止跌回稳。

具体到西安，新房连跌12个月，二手房连跌22个月，新房促销，二手房降价现象仍然存在，同行感慨，过去是1套房10个客户，现在是10套房1个客户，不卷怎么活下去。

对二手房房东，只有降价，对新房开发商，只有降价但还得升标，这个标准就包括大门，会所，外立面，园林，车库，四代住宅室内，露台赠送等等。

就是要和同区域的二手房拉开产品代差，抢占有限的客户，目标一致了，给房子“穿金戴银”就不可避免了。

但从结局来说，营销道具只是辅助，核心还得是地段，学区+降价，尤其是降价，收入萎缩，有需求的刚需，对会所，大门，泳池再上头，口袋的账还是要算的。

要有，但又不想多掏钱，又担心价格背刺，属于既要，又要，还要，但从逻辑上，这显然违背常理，结局不明。

过去，房子好卖，开发商资金充裕，尚且降标简配，仓促交房。

如今，房子滞销，开发商压力山大，一边要付给中介渠道巨量费用，一边又升配升标，这账能算过来吗？

这种收入与支出的不合逻辑，也为后续的降标简配留下隐患，更别说交房以后，泳池的换水，健身房的维护了。

并非小区升标，泳池会所不对，这是产品越来越好的体现，也是西安的居住品质升级，但前提是要算的过来帐，要长久运营，而非寅吃卯粮，竭泽而渔。

反正房子卖完了，这事儿就结束了，自住住，小区好不好，是买家的事儿，30年的贷款，也是自己还，二手房降价也是自己认。

思路转化

2025年开始，全国号召好房子理念，但什么是好房子，落地后的现状并不统一，你理解是好住的房子，隔音，降噪，宠物，电动车管理，老人照料更加有序。

实际却是好卖的房子，好房子当下就是大房子和贵房子，既然要好卖，营销道具的属性要拉满，颜值要跑赢实用主义。

于是各家售楼部，豪宅里大门更大，会所更豪，车库更靓，露台更阔，回家要像上朝，下楼要像度假，房子要盖得像高级酒店。

普通刚需住宅里，不仅要模仿豪宅同款，用料和工艺虽然差一些，但打眼看要过得去，实在不行，还有工抵房，特价房，给中介涨佣金，再比拼价格战。

西安的新房，正陷入无效且低质的内卷里，我不禁要问，露台还能做多大，价格还能降多低，会所还能有多豪？

如此买房，像不像相亲，开发商就是台上的女嘉宾，比谁整容好，比谁粉更厚，比谁故事多，而真正关乎婚姻质量的，性格，三观，情绪因素，却被忽略。

全民进入一个看脸的时代，但房子不该如此，好房子不仅是好看，好卖的房子，更是好住的房子。

楼市下行如此，卷价格，卷赠送不如卷服务，这就和找对象同理，花瓶好看但彩礼高，更多是情绪价值，但过日子型同样有市场，彩礼低，性格好，能带娃，能擀面，能暖床。

西安有开发商也意识到这个问题，在做一些转变，是个好趋势：

案例一：绿城锦海棠

高新的绿城锦海棠，没有跟风做泳池，而是在原本泳池的空间，建了标准的全尺寸篮球场，对业主来说，使用频次更高，维护也更容易，不打球了，还是小区的公共活活动区，可以举办各类社区亲子，邻里活动。

对物业而言，维护成本大大降低，业主也能感受到会所的实用与好用，在高新这样的转变大家都接受，但回归刚需，一旦抢刚需，又少不了大会所和大泳池了。

案例二：中粮大悦未来城

西部大道上的中粮大悦未来城，做的更彻底，小区盖得漂亮，守住价格的同时，开始卷服务，这个服务不是物业小哥190cm身高，保姆式管家服务，而是从好住的角度，提升社区配套。

比如，小区旁边学校，六点放学，打工人家长还在加班，孩子没人接，接回来辅导，学习，照看没人管，这是不是痛点，中粮物业的人，把这活包揽了。

比如，家里的衣服，地库的汽车，清洗，保养很费时间，既要外出找，还得排队等，结果物业把这事儿干了，楼下全部解决，低收费保证品质，要能长期运营。

再比如，家里偶尔要用，但占地方的工具，板车，制冰机，工具箱，电钻，电锤，长梯，打胶胶枪，轮椅，挂烫机，血压仪，电动车打气筒，吸尘器，打印机等等。

买了一年用不了一次，不买又离不开，现在中粮的小区里，物业中心全部配齐，共享使用。

这两个案例，都是房子以人为中心，房子以住为中心的出发点，过去，房子只主角，人是道具，不住闲置，只要房价涨就行，现在人是主角，房子是道具，要自住，要常住，还要住的更好，反正房价也不涨，让人舒服的小区，才是好房子。

房哥有话

这种转变需要时间，对房子诉求的变化，其实也是西安人收入，心态，消费观升级的变化。

过去，便宜是硬道理，早上超市买菜，只要不坏，价格越低越好，后来是既要又要，要新鲜还要价低，结果参差不齐，现在是不仅要吃，更好吃好，甚至不吃，少吃，健康生活。

经济基础，决定上层建筑，收入下跌，带来的需求萎靡决定了楼市的内卷，但同样的，大众对房子观念的转变，也决定了好房子的走向。

还是那个单身找对象的例子，如果是现在的你，是颜值为王，为情绪买单，还是实用第一，为过日子买单呢？

今日国庆，难得的休息，大家该旅游的旅游，该看房的看房，都是生活的选择，也祝大家节日快乐！

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作者：晴明

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