醒醒！拆不了，卖不掉！绵阳这类房子抓紧抛售，别等 “套牢”！

不知不觉，已是9月的最后一天，明天就是国庆节了。

房哥在这里提前预祝各位朋友们国庆节快乐！

最近，在和朋友的聊天中，无意中又聊到了“老破小、老破大”这个话题，身边很多之前买房的朋友也是纷纷吐槽，现在这种房子基本没啥市场了，很多房源大量的降价也基本是很难出手。

特别是近几年随着新房市场的新产品冲击，可能说之前还有些价格优势，而现在来看成为了手中烫手的山芋。

于是，朋友也问房哥，现在的老破小和老破大到底还有市场吗，为啥就是不好卖呢，连市中心这些片区的房子都降价销售了，就是不好卖，不清楚啥原因。

听到这里，其实房哥心里也有了一些答案，在这里不仅来帮助朋友解疑答惑，也给各位来说为啥现在“老破小和老破大”的市场变得越来越举步维艰。

一、市场格局的重塑冲击

新房市场的蓬勃发展，如同一股强劲的新风，吹散了“老破小”“老破大”原有的生存空间。

“四代宅”、小高层产品不断推陈出新，以创新的设计理念和卓越的品质，吸引着购房者的目光；三代高层价格下探，凭借其性价比优势，进一步分流了市场需求。

与此同时，“改造为主、拆迁为辅”的政策转向，彻底击碎了房东们依靠拆迁实现暴富的美梦。在这样的大背景下，“老破小”“老破大”面临着“卖不掉、拆不动、租不高、住不爽”的尴尬局面，流通性差成为其难以摆脱的枷锁。

以绵阳二手房市场为例，据不完全统计，二手房挂牌量约24878套，而房龄10年内的普通住宅仅1784套，超2万套高房龄二手房占据市场主力（数据源于贝壳找房）。

大量同类低价老旧小区扎堆，同质化竞争激烈。加之幸福林带更新改造推动推地提速，新盘如雨后春笋般密集入市，进一步加剧了市场需求的分流，使得“老破小”“老破大”在市场中逐渐被边缘化。

二、自身条件的先天不足

俗话说，打铁还需自身硬。

而“老破小”“老破大”自身存在着诸多难以忽视的缺陷。

产品落后是其硬伤，多为筒子楼布局，楼间距狭窄，采光不佳，户型局促，与新房高赠送、大露台、百米楼间距、优质采光通风的设计相比，相形见绌。

基础设施老化严重，供水、供电、供热管道如同“老古董”，停水停电、管道堵塞现象频发，给居民生活带来极大不便。步梯楼的设计对于老人和小孩来说，上下楼困难重重，搬运重物更是吃力。

此外，贷款年限短、居住氛围差、没电梯、停车难等问题，也成为其难以成交的“绊脚石”。

物业方面，大多仅提供基础保洁服务，缺乏安防系统，与新房24小时安保、智能门禁、人性化设计等相比，安全性和舒适性大打折扣。

三、居住体验的巨大落差

居住体验的差异，是“老破小”“老破大”难以吸引购房者的重要因素。

老小区的大门简陋，多为锈迹斑斑的铁栅栏门，无像样门岗；而新房社区大门则采用高挑空设计搭配金属质感格栅，打造出“酒店化”社区大堂，颜值出众且动线有序。

房屋主体结构方面，老小区经过几十年的风吹日晒，墙体开裂、涂料褪色、外墙渗水、墙皮脱落等问题屡见不鲜，且难以彻底修复，居住其中既不舒心也不安心；

新房则以“大理石石材＋铝板+玻璃幕墙”的外立面成为标配，颜值高、采光好，还具备优异的隔音、隔热与防水性能，采用新型环保建材，耐用性与安全性更佳。

在智能化设计方面，老小区更是望尘莫及。新房独立门厅、私享电梯入户，引进人脸识别、指纹解锁、一键式管家、安防系统等科技元素，打造出智能化、舒适化、便捷化的归家仪式感；

而老小区则缺乏这些现代化的设施，难以满足购房者对于高品质生活的追求。

其实，不只是我，想必很多房东也都在纠结，手上持有的老小区要不要卖？现在置换会不会亏钱？到底怎么卖？别急，接下来房哥就一一给大家道明白！

四、资产置换：优化与升级

置换的本质是资产优化，阶层迭代，而非“不亏钱”。

置换的本质是资产优化和阶层迭代，而非单纯追求“不亏钱”。在市场涨跌的循环中，“卖”与“买”始终是紧密相连的。即便在当前市场下行的形势下，置换也是一个不错的选择。

一方面，新盘产品力不断提升，居住体验直线上升。当前新房标配户型使用率越来越高，赠送面积、飘窗设计等细节丰富，同等功能下二手老旧小区户型性价比明显不足。

另一方面，房龄越大折旧越多，旧房保值能力不如新房。

房子过了一定期限（可能是10年或者15年）后，折旧速度加快，从次新变为老房子。在价格波动时，旧房的下跌速度往往快于新房，而上升速度则慢于新房。

因此，与其哀叹二手房掉价太快，不如掐准时机，向上置换，在经济能力范围内给自己和家人更好的居住环境，提升生活幸福感。

五、卖房讲方法

当下的市场，处处都在指导购房者怎么买房，但是站在业主的角度，去指导业主怎么快速卖房，怎么及时止损地卖房，却少之又少。

有一个残酷的事实，房源是分三六九等的，老破小步梯、无亮点无特色、无配套、偏远区域、面积过大过小的二手房是真的难卖。

但只要选对策略，选对方法，选对合作伙伴，是有很大概率成功售房的。

就像《绵阳楼市》的好房帮卖，在前阶段的试水中，有近10组业主与我们达成合作，把他们的房源委托给我们帮他们代理出售。

通过我们的介入，每套房源在多维度的竞争中，都有了显著提升，进而大多数房源最终顺利成交，像先锋国际的一套房源，上线仅仅一周就成交。

那我们会给业主提供哪些服务呢？

1、定制推广方案

根据房屋核心卖点定制营销方案，调研区域内成交、挂牌行情、板块优势及竞品房源等，总结最佳推广方案。

2、全城挂牌推广

专业平台跑遍全城中介门店挂牌推广，并长期维护反馈，代理人比业主更积极主动高效。

3、优先线上推广

代理人通过多种渠道优先推广，联合全城、全域经纪人平台联卖。

4、及时反馈调整

及时反馈带看、约谈、议价情况，销售不理想则调整策略方案，定期开会分析房源情况并与业主沟通，加快销售速度。

5、全程签约保障

全程陪同或代理委托人谈判签约，以专业水准从委托人利益出发与买家议价，把控交易风险，保障交易安全。

如果正在卖房的你，正在为自己的房源无人问津而发愁，那么可以找淘先生聊一聊；

如果正在看二手房的你，不妨也关注房哥，说不定房哥有较为优质的二手房信息分享给你。

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