中国有个白鹅潭。︱刘德科

*本文根据2025年9月28日刘德科在保利置业广州翡丽甲第暨产品领先战略发布会上的演讲《心潮澎湃：豪宅讲究的是机缘》整理

演讲︱刘德科

主办方用一场舞台LED屏上的这股「巨浪」，把我们带入了这个沉浸式的舞台。这很像博尔赫斯的诗句——「巨浪送来了你」（the big wave brought you）。眼前的这一切美好，都是时代的巨浪送给我们的礼物。

时代的辉光

今天的发布会选在了白天鹅宾馆，隔着珠江，对岸就是白鹅潭CBD，就是何镜堂院士设计的大湾区艺术中心，就是保利·翡丽甲第。那么，白天鹅宾馆是不是广州最奢华的酒店？过去是，现在似乎不是。像保利·翡丽甲第这种级别的豪宅项目，为什么没有选在广州最奢华的酒店来办这场发布会？奢华不只是有形的物理空间，更来自于无形的辉光——酒店也好，豪宅也罢，莫不如此。在广州，恐怕没有任何一家酒店，能拥有比白天鹅宾馆更盛的时代辉光。白天鹅宾馆不只是改革开放以来中国内地第一家五星级酒店，它更是改革开放的其中一个历史现场。

大家都会唱《春天的故事》，唱出了1979年和1992年改革开放的两个关键年份。我今天要讲的，1984年版的「春天的故事」。1984年，邓公在白天鹅宾馆用餐，特意跟服务员要了一些很硬的法国面包，因为早年他曾在法国勤工俭学，吃完以后他非常高兴，说了一句话：「看来我们要再开放一些城市……」两三个月后，我们国家就宣布进一步开放了14个沿海城市。白天鹅宾馆有幸成为这段历史的见证者。

1986年，英国女王访问中国，住在白天鹅宾馆，她想吃粤菜，她在白天鹅宾馆点了六道经典菜——月映仙兔、双龙戏珍珠、燕乳入竹林、金红化皮猪、凤凰八宝鼎与锦绣石斑鱼，吃得非常开心。一说到吃，我就想起了我的一位广州老友，他这个人在我心目中就是一份深藏不露的「米其林指南」。我好不容易搞到了他私藏多年的一份12家餐厅清单。我把这12家餐厅标注在地图上，就形成了一个「美食坐标」——DeepSeek告诉我，还可以有更文雅的表达，叫做「风味坐标」。当众多美食聚集时，它们就会像AI一样自行标注出高价值地段；因为美食背后，是人的流动和汇聚。广州之所以是一个美食之都，因为四面八方的人在这里流动，在这里汇聚，产生了无数种奇妙而美好的反应。

当我们把这12家餐厅标注在地图上，有趣的事情就发生了：它们彼此交织的中心点，差不多就是白鹅潭CBD，差不多就是保利·翡丽甲第。

罕见的白鹅潭CBD

五六年前，我在白鹅潭闲逛，那时候还没有万象城，也没有太古里。当时我的感慨是，这是「中国超级城市的珍贵留白」。它在广州市中心的珠江畔，拥有三江汇流的风景，对岸就是白天鹅宾馆，就是沙面这样的历史风貌重地，这样一个同时拥有优美风景与深厚历史的市中心区域，竟然是一片未开发的留白——放眼整个中国任何高能级城市，你再也找不出拥有这一系列天资的城市留白。

带着这样的思绪，站在这样一片地方，怎么能不心潮澎湃？所以，我今晚的演讲主题，就叫做「心潮澎湃」。沙面的近义词就是上海的外滩，那么，白鹅潭的近义词会不会是陆家嘴呢？现在，万象城与太古里都来了，像航母一般停泊在珠江畔的大湾区艺术中心也来了，各种款式的摩天大楼正在拔地而起。所以，我经常有这样一种奇特的感受：「沙面的对面是陆家嘴，外滩的对面是白鹅潭。」我没有写错，既然它们都是近义词甚至是同义词，当然就可以互换。或者说，这是一种互文关系，就像「秦时明月汉时关」中的「关」与「明月」是互文关系。

我请DeepSeek写了一副对联：「外滩望陆家嘴，风云际会开新篇；沙面临白鹅潭，古今交融焕新颜」。大家如果喜欢，等搬新家的时候可以把这副对联写下来，挂在你家门口，很喜庆的。

白鹅潭差不多比陆家嘴晚开发了三十年。晚来的，当然有巨大的后发优势。过去的CBD，通常注重的是「产业聚集度」与「地标识别性」，很少关注步行的尺度感与生活的烟火气，所以我们难免会有一些冰冷感与孤独感，甚至觉得人的渺小；白鹅潭是新一代的CBD，它补上了关键一环——「高级烟火气」。所以，我们可以有这样一个公式：新一代CBD=产业聚集度+地标识别性+高级烟火气。

我们可以来感受一下白鹅潭CBD的「高级烟火气」。你看这里的万象城都跟别处不一样。中国有很多座万象城，但我极度喜欢的那两座，一座是西安万象城，就是建了「生命之树」的那座；另一座就是广州的白鹅潭万象城。

我的评价标准非常简单：「好逛」与「过目不忘」。「好逛」，意味着要有成熟的商业运营能力；「过目不忘」，意味着要有全球视野的地标逻辑。并不是超高层建筑才能叫地标，像白鹅潭万象城这样横亘在江面上的，当然也是璀璨的地标。这样的万象城，跟背后包括保利·翡丽甲第在内的摩天大楼集群，共同形成了更有温度的、更有烟火气的城市封面。更奇特的是，白鹅潭万象城还准备建连接沙面的过江缆车——这是非常有想象力的事情。如果你了解城市建设的各种条条框框，你就知道建一条专门用于观光的过江缆车，需要非常充分的思想解放。所以，别小看过江缆车的力量，它的巨大效应甚至可以媲美泰晤士河畔的「伦敦眼」摩天轮。

「靓饭效应」

广州是我来得最频繁的城市。我在广州吃过的餐厅，无论什么价格档位，它的白米饭始终非常好吃。我最讨厌的一种餐厅，就是明明菜很好吃，但米饭很糟糕，用的是陈米。这种情况，我在广州从来不会遇到。所以，我给它取了一个名字，叫做「靓饭效应」——意思就是，在关键环节做出非必要的精致。现在很多人在外面吃饭是只吃菜，不吃米饭，所以有些餐厅就把米饭的品质给忽略了，似乎米饭已经不需要那么精致了。但我必须吃米饭。

我甚至认为，「靓饭效应」是广州的一项隐性品质，在一些关键细节上非常讲究精致度。广州规划部门对于白鹅潭CBD有一个非常先进的规定，楼盘的沿街面必须要做骑楼。在我的认知中，骑楼就是城市规划建设领域中的白米饭——陈米可以做出白米饭，新鲜的丝苗米也可以做出白米饭，但口味完全不同。保利·翡丽甲第的骑楼，做得非常考究，属于「靓饭」级别。每一个拱，都是非常考究的「斯卡帕叠级」（Scarpa Stacking Design），一种很有秩序感与仪式感的设计手法。骑楼本身就是非常有烟火气的一种空间形态，在烟火气中融入秩序感与仪式感，这是非常讲究的做法。这就是「在关键环节做出非必要的精致」。

保利·翡丽甲第小区花园里的各种拱廊，同样是「斯卡帕叠级」的做法。街道上的骑楼拱廊，跟小区花园里的花园拱廊，它们的空间尺度感是不一样的，所以「斯卡帕叠级」的级数也不一样，为的是既要保有仪式感又要不能忽略人体尺度感。

▲广州保利·翡丽甲第效果图，仅供学术交流

再来看保利·翡丽甲第的外立面。它的超高层不是简单的玻璃幕墙，而是宛若高定西装一般有着精致的剪裁，让超高层建筑拥有古典意味。保利·翡丽甲第的整体规划，讲究的是对称与嵌套。一个花园嵌着一个花园，当你漫步其中它会不断放大你的心理面积。一个楼盘的大小未必是物理面积决定的，而是主要来自于你的心理面积。各位去凡尔赛宫玩的时候会发现，凡尔赛宫最动人的未必是中轴线上那个辽阔无比的花园，而是镶嵌在两边、层层嵌套的那些小花园。

▲广州保利·翡丽甲第效果图，仅供学术交流

这种对称与嵌套，不仅体现在建筑规划与景观设计上，当然也体现在会所空间里。他们是用繁复的设计，带来闲适的感受。

▲广州保利·翡丽甲第效果图，仅供学术交流

实际上，不少人对于豪宅都有两个经典误解：极简与隔绝。一些开发商常常会说这么两句话，「我们的豪宅追求的是极简风格」，「我们的楼盘就像是世外桃源」。他们是把「极简」和「世外桃源」当作褒义词来用。但我想说的是：豪宅从来就不存在极简，极简不可能有豪宅，豪宅必然是繁复的——因为极简不过是二战之后物质极度匮乏的产物，极简容易过时；豪宅也必然不是世外桃源，豪宅的奢侈在于「高级烟火气」，它必须跟街道有着融洽而不是冰冷的关系。

豪宅讲究的是机缘

去年我们的《中国楼盘激赏》栏目去拍过苏州的翡丽甲第，那是保利置业在全国的第二座翡丽甲第。当时一走进去，我心中就冒出四个字：「奢华横溢」。翡丽甲第是住宅产品大迭代时期的产物，这两三年中国房地产行业实在是太「卷」了，现在的新楼盘跟两三年前的楼盘简直是天壤之别。

广州的保利·翡丽甲第处在三江汇流的白鹅潭CBD，窗外是珠江，是沙面，是白天鹅宾馆。对于业主们来说，你家的窗讲述了这个时代的故事。

购房者常常会问这些问题：地段行不行？房子好不好？时机对不对？

熟透的地段，当然是好地段；但是像白鹅潭CBD这种将熟未熟的市中心宝地，更是同时拥有历史与未来的好地段。

在当前的住宅产品大迭代时期，我们看一个新楼盘，不仅要看它的材料与风格，更要看它是否拥有领先性的那些观念，比如对于「高级烟火气」的回应，对于「古典气质」的回应。

现在是不是购房好时机？毋庸讳言，现在依然是楼市低谷期，但恰恰是因为低谷期，政府才出台了计容新规，给出了极具诚意的「隐性补偿机制」，一种隐性的红利——让购房者获得更高的室内空间实际使用率。当然，如果你不在这个时候买新规之后的楼盘，那么这种隐性红利就跟你没关系了。

比陆家嘴晚开发了三十年的白鹅潭CBD，是地段意义上的机缘；住宅产品大迭代，是产品力意义上的机缘；政府的计容新规，是实惠意义上的机缘。所以，我今天真正的演讲主题是——「豪宅讲究的是机缘」。谢谢大家，我是刘德科。

主编-何玲 影像总监-费嘉

编辑-卢丹婷 编导-沈奕飞 摄像-王德正

商务总监-周慧慧 总策划-王冬莺 总编辑-刘德科