厦门楼市，变脸了

一、资讯见闻：

1、现房销售：

①、9月26日，湖南省邵阳市发布房地产新措施：新出让的土地，未明确预售条件的，将全面实行现房出售，这是今年以来第3个实行现房销售的城市，

②、第1个城市是信阳市：今年5月13日，河南信阳市发布文件表示，文件印发后新出让土地开发的商品房一律实行现房销售，

③、第2个城市是湖北荆门市，7月1日，湖北荆门市发布文件，明确宣布2026年1月1日起，新出让土地开发的商品房实行现房销售，

二、论市场：

以史为鉴，可知兴替；以数据为镜，照见楼市真相。

今天，我们仍然直接开门见山，用数据来解析4万/㎡内的房源。

让你手握一张表，行情全知晓。

1、近期成交单价TOP榜：

本期单价榜首，来自湖里枋湖的禹洲·城上城，118.68㎡做到4房，高得房率加持，成交单价3.95万/㎡，实力领跑。

思明区依然表现坚挺，多个小区站稳3万+/㎡：

厦成海景花园 3.75万/㎡

莲滨里 3.72万/㎡

假日酒店公寓 3.60万/㎡

尚峰国际 3.60万/㎡

2、总价梯队：从高到低一览

从成交总价看，市场分层依然清晰：

400万级以上：如厦成海景花园（535万）、禹洲城上城（469万）、明发建群雅苑（410万）；

300万以上：多集中在思明、湖里的优质地段；

200万以下：以岛外和部分岛内老旧小区为主，成为刚需上车主力；

3、砍价空间：议价仍在斡旋。

数据可见，当前市场议价空间普遍较大，尤其是非顶级学区的老旧二手房：

石亭小区，砍价比例高达-23.93%，总价直降78万；

融侨观澜、厦成海景花园等，砍价幅度也超过了23%；

而湖里殿前的翔鹭花城的68.7㎡2房，2%，成为本期最低幅度的议价空间；

4、区域解析：思明领跑，岛外崛起

思明区：作为厦门的区域“一哥”，顶级学区丰富，如双十、实小等顶级学区聚集，虽然也有回落，但从近几年的成交看，单价仍旧居首。

除了学区，思明也是厦门交通、休闲公园、大型公建等最密集的区域。

湖里区：五缘湾、湖边水库等高端板块，开发密度高速提升，大城将成。

岛外：部分地段如果想冲出重围，需要具备：出类拔萃的学区、景观和地铁交通、商业等步行可达的综合配套。

后序：

厦门一二手房楼市已经出现了明显的分化趋势，对于年轻刚需群体来说，4万/㎡以下的楼盘仍然是较为友好的选择。

有人说：“读了十几年书，攒了多年首付，好不容易看到价格合适的房子，你们却说它偏、说它没前景？房子偏不偏，钱包最清楚。”

每个平凡的人，都在努力创造不平凡的生活。在楼市新周期里，一味用“岛内岛外”的旧地图，已经找不到今天的新大陆。

现在，敏锐的人已经可以感受到，很难用以前那种很简单粗暴的方式去区分地段价值，“岛内岛外的二次元论”正在逐步失效。

楼市的新周期开启，规律在变，务实的选择却永不过时。