西安环贸中心开业：陆空 TOD 模式首降西北

作者 秦晋

9 月 28 日，西安高新区迎来一件盛事 —— 西安环贸中心正式开业。这座由西部机场集团与越秀地产携手开发的项目，它是西北地区首个陆空 TOD 综合体，以 163.1 米的总高度，成为区域内一道亮眼的地标。

从交通衔接来看，西安环贸中心优势显著。地下，它直通地铁 6 号线双出口，让市民便捷搭乘轨道交通；地面，不仅设置了城市候机楼，还联通云巴站点，真正实现了空铁联运一体化，大大提升了出行效率。

在业态布局上，项目更是丰富多元。其中，5A 超甲级写字楼，将为企业提供高品质的办公空间；18 层的万豪酒店，能满足不同人群的住宿需求；还有开放式街区购物中心 “西安 ICC 环贸天地”，为市民休闲购物增添新选择。招商成果也颇为亮眼，餐饮领域引入了黑珍珠一钻餐厅莲・西餐、晓长安陕菜宴会厅、非遗老毛手抓等知名品牌；零售与运动业态方面，BK 女装、Tennislife 网球馆等也纷纷入驻，未来这里将成为集办公、住宿、购物、餐饮、运动于一体的综合性场所。

西安环贸中心所采用的陆空 TOD 模式，即低空经济与轨道交通一体化开发，在当下城市发展中极具价值。在经济活跃的一线及强二线城市，这种模式通过 “交通枢纽 + 复合功能 + 人口密度” 三位一体的布局，能有效实现资产保值增值。

放眼全国，不少城市的 TOD 项目都展现出了惊人的资产增值能力。深圳前海 TOD 片区，前海时代房价较周边非 TOD 项目溢价约 25%；广州万博 CBD，短短 5 年时间房价实现翻倍；上海青浦新城万科天空之城，2017 年开盘价 5.8 万 /㎡，到 2025 年二手成交价已达 9.5 万 /㎡，涨幅超 60%；上海莘庄 TODTOWN 天荟，2018 年开盘价 7 万 /㎡，2025 年二手成交价升至 13 万 /㎡，与竞品相比溢价 20-30%。这些案例，无不印证着 TOD 模式的强大潜力。

政策支持与区域协同，为陆空 TOD 发展注入强劲动力。香港航空枢纽升级，国际机场三跑道系统启用后，预计 2035 年货运量将从 2024 年的 490 万公吨提升至 1000 万公吨，客运量达 1.2 亿人次。政策还重点关注扩展新兴市场航线，优先开拓南美洲、中亚、非洲及中东航线，同时完善大湾区多式联运，推进内地城市候机楼网络及东莞空港中心建设，2025 年东莞空港中心进出口货值突破 200 亿元人民币，同比增长 113%。

智慧交通与商业模式探索，是陆空 TOD 未来发展的重要方向。车路云一体化技术，通过 V2X 通信模组、高精定位服务，为陆空 TOD 提供坚实技术支撑。在商业模式上，未来还需探索功能订阅、流量计费等差异化服务，以此降低运营成本，提升盈利能力。

总结来看，陆空 TOD 的未来核心在于技术突破、政策协同及区域产业整合。技术上，需在电池、智能基础设施等方面不断创新；政策上，要加强空域管理、多式联运等方面的协同；区域产业整合上，需推动科创与高端服务业深度融合。随着香港航空枢纽扩容、上海科创带升级及 TOD 项目溢价效应持续显现，陆空经济有望与轨道交通深度融合，形成覆盖物流、通勤、应急救援等场景的立体交通网络，进而推动城市功能升级与资产价值提升。

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