遭遇“一房二卖”等16年才拿到产权证

“拿到了，终于拿到了！”近日，在大连市不动产登记中心，市民吴军从工作人员手中郑重接过了那本象征着自己房屋合法“身份”的不动产权证书。这一刻，这位等待了整整16年的汉子，不禁喜极而泣，嘴里反复念叨着对中山区人民法院和大连市中级人民法院的感激之情。这本迟来的证书背后是一段充满艰辛的漫长维权路：他于2009年购买的房产，因开发商资金链断裂后“一房二卖”并涉刑事犯罪，导致房屋被查封，致使孩子入学受阻、户口无法迁移。历经公安机关侦查、检察院不起诉决定、民事诉讼、仲裁以及法院强制执行等一系列复杂法律程序，在律师的不懈努力下，法律正义最终得以彰显，为这起跨越16年的产权纠纷画上了圆满的句号。
购房16年后终于办理产权证
9月11日上午，市民吴军在大连市不动产登记中心拿到了自己梦寐以求的不动产权证书，他喜极而泣，嘴里不停地念叨着：“感谢中山区人民法院、感谢大连市中级人民法院。”
吴军购买的房屋位于中山区解放路智仁街，2008年建成。小区附近有大连市中医医院、大连市第二中学、大连市第二十四中学等，离青泥洼商业圈只有三站地。小区刚开盘时，市民争相购买，甚至出现排长队现象。
吴军于2009年11月在小区售楼处购买了这套房子。原本购房是为了结婚以及将来为孩子上学提供便利，房子当年就入住了，没想到直到16年后才取得产权证。自己和孩子的户口至今没有迁入，孩子报名上学因无法提供户口本和房产证处处受阻，更谈不上享受“指标到校”的优惠政策。
原来，吴军购房时在售楼处签订了正式的《商品房买卖合同》，开发商收到全款后为吴军开具了一张专用收款收据，并告诉他等公司统一办理网签备案后，再为吴军开具销售不动产增值税普通发票，然后办理产权登记。看到小区售楼处摆放着商品房销售许可证及其他建设文件、许可证，吴军信以为真，接收房屋后便开始装修入住。
开发商将房子“一房二卖”
然而，让吴军没有想到的是，开发商在开发小区过程中资金链断裂，到银行贷款也未及时获得审批，便将已经出售给业主的房子“一房二卖”，即通过合同备案的方式将已售房屋又备案在他人名下，并收取对方全部购房款。吴军的这套房子被一家投资公司“购买”，开发商为投资公司开具了销售不动产增值税普通发票，并将房屋备案在该投资公司名下。
2015年，因开发商和投资公司涉嫌非法吸收公众存款罪，被公安机关立案侦查。为防止投资公司办理产权登记，公安机关将吴军购买的这套房子查封。2022年12月30日，公安机关发布关于某公司非法吸收公众存款案的通告，检察机关决定对该公司非法吸收公众存款一案作出不起诉决定，公安机关决定在一个月内解除对业主房屋的查封，并告知相关权利人依法依规保护自己的合法权益。
事件经过
●2009年11月
吴军在售楼处购房，双方签订《商品房买卖合同》，但并未开具销售不动产增值税普通发票。
●2013年初
开发商将已出售的房子“一房二卖”，吴军的这套房子被一家投资公司“购买”，开发商为投资公司开具了销售不动产增值税普通发票。
●2015年 因开发商和投资公司涉嫌非法吸收公众存款罪被立案侦查，公安机关将房屋查封。
●2022年12月30日
检察机关作出不起诉决定，公安机关解除查封。吴军委托律师起诉开发商和投资公司。
●2024年1月31日
法院一审判决开发商与投资公司签订的《商品房买卖合同》法律关系无效，二被告撤销合同备案。吴军胜诉后申请强制执行，法院裁定强制涤除开发商与投资公司的合同备案，并废除开发商为投资公司开具的销售不动产增值税普通发票。
●2025年6月25日
大连国际仲裁院作出裁决，要求开发商为吴军开具销售不动产增值税普通发票并协助办理产权登记手续。吴军向大连市中级人民法院申请强制执行仲裁裁决。之后，大连市中级人民法院作出裁定并送达大连市不动产登记中心。
●2025年9月11日
吴军拿到不动产权证书。
“一房二卖”案胜诉，法院强制涤除备案
无奈，吴军委托北京市盈科（大连）律师事务所的王金海律师，向中山区人民法院起诉开发商和投资公司，要求判决开发商与投资公司签订的《商品房买卖合同》法律关系无效，并涤除合同备案，以便自己能够办理产权登记。
中山区人民法院受理吴军的起诉后，公开开庭审理了本案。经审理查明，2013年初，开发商向投资公司借款1.16亿元，利息为日千分之三。投资公司担心开发商借钱不还，便要求开发商用其开发的小区110套房子作担保，且必须将这110套房子合同备案在投资公司名下并开具销售不动产增值税普通发票。这110套房子若开具销售不动产增值税普通发票，需纳税2000余万元，但开发商为了借到投资公司的1.16亿元，竟然同意了。
由于开发商和投资公司是为了借款而将吴军购买的商品房“一房二卖”，2024年1月31日，中山区人民法院作出一审判决：开发商与投资公司签订的《商品房买卖合同》法律关系无效，二被告在判决生效后10日内，撤销在大连市不动产登记中心的合同备案。吴军胜诉后，向中山区人民法院申请强制执行。法院裁定强制涤除开发商与投资公司的合同备案，并废除开发商为投资公司开具的销售不动产增值税普通发票。
尽管吴军胜诉，但仍办不了产权登记，主要原因是开发商和投资公司相关负责人因涉嫌犯罪被公安机关刑事拘留，而吴军手中也没有销售不动产增值税普通发票，只能再次起诉确权。由于吴军与开发商签订的《商品房买卖合同》中有仲裁条款，吴军又委托北京市盈科（大连）律师事务所的李鑫律师申请仲裁，要求开发商为自己开具销售不动产增值税普通发票并协助办理产权登记手续。2025年6月25日，大连国际仲裁院作出裁决，支持了吴军的仲裁请求。
仲裁裁决生效后，吴军再次委托王金海和李鑫两位律师向大连市中级人民法院申请强制执行仲裁裁决。大连市中级人民法院受理吴军的申请后，立即作出裁定并送达大连市不动产登记中心。9月11日，吴军在大连市不动产登记中心拿到了自己梦寐以求的不动产权证书，他开心地哭了起来。
■律师说法
合同备案与发票为办证关键
全国法律援助先进个人、北京市盈科（大连）律师事务所的王金海律师表示，开发商将已出售给市民的商品房“一房二卖”是一种犯罪行为，必将受到法律的严惩。《民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。吴军遇到的情况在该小区还有很多，建议市民在购买房屋时，一定要求开发商在大连市不动产登记中心办理《商品房买卖合同》备案，并要求开发商开具销售不动产增值税普通发票，因为这两个条件是办理不动产产权登记的必备条件，缺一不可。 （文中人物为化名）

半岛晨报、39度视频首席记者佟亮