资本风云丨大华集团新推上海豪宅“遇冷”？金惠明难圆“规模梦”

来源：子弹财经

2025年，又是一个豪宅“成交大年”。

克而瑞数据显示，2025年上半年，全国20个核心城市总价1000万元以上新房成交共计2.1万套，其中上海贡献了约34%，超过北京、深圳两座城市之和。

上海强劲的市场需求之下，越来越多的高端住宅加速入市。9月17日，大华集团在上海静安区的高端住宅项目「大华·静安年华」宣布105套房屋取得预售证。

但和上海豪宅销售火热、不少项目开盘即“日光”的情况不同，这一项目的意向认购客户并不算多。9月28日，「大华·静安年华」官微宣布，72组意向客户符合上海购房政策，获得了摇号资格。若以此计算，这次首开当天去化率不足70%。

对于大华集团，外界并不熟悉。其实，大华集团是上海本地的老牌房企，成立时间比碧桂园、恒大还要早，只比万科晚了4年，但由于没有登陆资本市场、规模偏小，名气并不显赫。

当碧桂园、恒大等房企闯入千亿大关之时，大华集团也开启激进扩张之路。只不过，在房地产行业“遇冷”之后，大华集团的业绩也明显承压。

2024年，大华集团营收、利润双下滑。其中，归母净利润同比暴跌54.69%至6.64亿元。

自2021年以来，一批千亿房企先后倒下，国企越秀、华发，央企中建系等另一批房企又凭借强劲的资源优势，成为房地产市场的“黑马”。

而业绩开始承压的大华集团，未来能走多远？

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“地王”项目将入市，

利润空间或有限

在上海强劲的需求面前，高端住宅项目如雨后春笋般涌现。

9月17日，「大华·静安年华」在官微宣布：105套房屋取得预售证，19日开启登记认购，认购金为145万元。同月28日，此项目正式开盘。

9月25日，「子弹财经」从一位中介处了解到，「大华·静安年华」此次推出的是小高层，面积约108平方米起，“具体价格没定，均价预计在13万元/㎡左右。”

从市场端来看，「大华·静安年华」地处上海市静安区大宁板块，每套房子基本1400万元起步，这个价格并不算低。

但业内多位专家告诉「子弹财经」，如果大华集团将这个项目定价13万元/㎡，利润并不高，甚至可能是“保本销售”。

这很大原因在于项目的土地成本极高。今年3月，大华集团拿下这个项目的「静安区N070302单元111-21地块」，耗资约24.86亿元，溢价率32.3%。

据媒体报道，当时，这宗土地热度颇高，吸引了华发股份、越秀+金茂联合体、绿城、中海、招商蛇口、保利置业、建发国际、大华集团等一众知名房企竞拍。

最终经过67轮竞价，大华集团才斩获这宗地块，成交楼面价高达9.27万元/平方米，成为大宁板块的“单价地王”，而这也直接抬高了项目成本。

优淘城总裁薛建雄分析，上海的土建机电成本在5000/㎡左右，公区装修、外立面、园林等装修目前投入主流约5000/㎡。另外，项目还有10%左右的税，这意味着，13万元/㎡的均价，税在1万元以上。

综合来看，不包括推广、营销等财务成本，建安成本就已经贴近12万元/㎡。基于此，薛建雄认为，“高层估计微利甚至保本，主要靠别墅获得利润”。

“这个项目利润肯定是有，只是不多。”上海中原市场分析师卢文曦认为，上海造房子成本比较透明，高还是低主要取决于产品是否高端，毕竟豪宅的装修成本不低。“一个项目下来利润多的可能在10%出头，少的话8、9个点。”

但以这个价格入市，「大华·静安年华」对客户的吸引力也相对一般。

9月27日，「大华·静安年华」官微宣布，项目共获得81组意向客户，其中72组符合上海限购等政策。若全部意向客户均购入一套住房，首推的105套住房首开当天去化率也不足70%。

实际上，「大华·静安年华」面临的竞争并不少。「子弹财经」从一位中介处了解到，中建玖合打造的「中建·玖上琅宸」二批次也即将入市。这个项目同样位于静安区大宁板块，也是豪宅项目，一批次均价为14.68万元/㎡，首开即售罄。

卢文曦指出，「中建·玖上琅宸」位于大宁板块的核心，向南可以看公园、紧挨地铁，又有央企名声造势，优势比较多。而「大华·静安年华」位置优势不明显，二者目前销售产品产品也有一定差异、错位，但价格上有优势。

但在价格上，上述中介表示，在大宁板块的次新房、千万级别的高端项目大宁金茂府成交价仅在12万元/㎡左右。

接下来，「大华·静安年华」入市之后，就要直面和这些项目的竞争，去化压力可想而知。

2

旧改大户，逆势扩张

谈起大华集团，外界并不熟悉，但实际这是一家上海的老牌房企。

大华集团始创于1988年，成立时间比碧桂园早了4年、比恒大早了8年。但和恒大、碧桂园主攻快周转的住宅开发业务不同，大华集团是城市更新运营商，长年专注于三旧改造、新城区建设、超大规模社区建设运营等业务。

城市更新项目周期长，对资金链要求极高，能够深耕这一领域，本身就说明大华集团的实力、背景并不简单。

1992年，上海宝山区大华成片旧改开工，上海大场房地产开发经营公司（集体所有制）应运而生；1995年，历任上海宝山区大场镇副镇长、新华村党总支书记的金惠明担任大场房地产总经理；1998年，公司正式更名为大华，企业性质由集体转为有限责任。

图 / 大华集团公告

此后，大华集团逐渐成为了金惠明家族的“囊中之物”。

据大华集团披露，2002年，上海宝山区大场镇经济联合社将其所持大华集团的75%股权、上海华翔房地产开发有限公司将其所持大华集团15%股权，转让给金惠明等34名自然人股东。

2005年，金惠明等34名自然人股东又将获得的90%股份全部转让给6家“华”字系公司。

图 / 大华集团公告

一番资产腾挪之后，金惠明间接持有大华集团约33.04%的股权；金惠明胞弟金建明间接持股8.17%；金惠明女儿金玲间接持股11.96%。

综合来看，金惠明家族控制大华集团53.17%股权，成为真正的实际控制人，并一直控制至今。

图 / 大华集团公告

2007年前后，保利发展、碧桂园、恒大等房企相继登陆资本市场，大华集团也试图借壳大连金牛上市，但在外界对于其“集体资产遭贱卖”的质疑之下，上市计划最终搁浅。

只是，当同期成立的碧桂园、恒大销售额纷纷闯入千亿大关之时，大华集团也展露出对规模的渴望。

据第一财经报道，早在2021年时，大华集团提出未来2-3年，以“提高去化，做大规模”为经营导向，做大规模，力争三年内实现800亿的销售目标。同年，大华集团在接受《华夏时报》采访时称，公司做大规模的考虑，有希望在全国的规模房企中占有一席之地（的目标）。

在此之前，大华集团就已经加速在土地市场攻城略地。

中指院数据显示，2019年，大华集团在上海拿地金额为162亿元，是当年上海的冠军；2020年，新增土地货值（全口径，下同）705亿元；2021年，又新增土地货值625亿元。

2025年前8月，大华集团新增土地货值157亿元，是房企新增土地货值榜TOP30中为数不多的民营房企之一。

遗憾的是，大华集团没有赶上一个冲刺规模的好时机。

2021年，恒大爆雷，房地产自此逐步进入下行调整期，大华集团也难逃冲击。克而瑞数据显示，2024年，大华集团实现全口径销售额297.7亿元，同比下滑28%；2025年前8月，其实现全口径销售额149.2亿元，同比下滑约4%。

激进扩张没有为大华集团带来想要的规模，但却带来了一系列“后遗症”。

3

2024年利润腰斩，

总负债上千亿

在全国各地四处出击之时，大华集团在“大本营”上海却有失守之势。

克而瑞披露的2018年上海房企权益销售额榜单显示，2018年，大华集团在上海的权益销售额为105.28亿元，位列第五，力压华润置地、瑞安房地产、金地集团、龙湖集团、华发股份等一众房企。

要知道，上海消费能力强劲，早已是房企“必争之地”，竞争已然白热化。优淘城总裁薛建雄直言，“上海不愁资金，项目有点微利都会被挤爆，产品非常卷。”

在各房企的不断内卷之下，大华集团在上海的优势地位并未持续保持。今年前8月，大华集团在上海的权益销售金额为74.92亿元，行业排名降至第11位，大幅下挫。

作为上海“土生土长”的房企，大华集团如何稳住在大本营的销售、地位？没有稳固的大后方，又如何与一众国央企开发商在其他一二线城市展开竞争？对此，「子弹财经」试图向大华集团方面进行了解，但截至发稿仍未获回复。

在上海的排名“掉队”之外，大华集团的业绩也正承受着巨大的压力。

数据显示，2024年，公司实现营收501.97亿元，同比下滑22.99%；归母净利润6.64亿元，同比下滑54.69%。对此，公司解释是“受房地产行业下行影响所致”。

图 / 大华集团公告

过去，大华集团在土地市场上“出手大方”，再叠加开发资金投入规模同步增加，导致公司债务居高不下。于2024年末，大华集团的总负债高达1053亿元，资产负债率为70.29%。

业绩下滑之后，大华集团的现金流也受到影响。2024年，其经营现金流净额为96亿元，同比下滑27.58%。

截至2024年末，公司的现金及现金等价物为152亿元，同比下滑17.65%；速动比率（流动资产-存货/流动负债）只有0.46，不足1，存在一定的流动性压力。

图 / 大华集团公告

在此情况下，大华集团是否有拓展足够畅通的融资渠道？如何保证资金链安全？未来是否有上市融资计划？对此，「子弹财经」试图向大华集团方面进行了解，但截至发稿仍未获回复。

从目前的情况来看，大华集团的融资渠道似乎在收窄。

Wind、查债通数据显示，在2021年发行了一笔公司债后，大华集团至今未有公开发行债券的信息。2024年，其筹资现金流净额为-131亿元，还债金额远大于借款金额，也证明其正在奋力填补债务窟窿。

从村书记到大华集团实控人，金惠明已经完成了一次身份的蜕变。近年来，金惠明又“猛踩油门”，想实现规模的飞升，但在房地产市场环境发生翻天覆地的变化之后，当下或许更应该考虑如何抵御寒冬。

*文中题图来自：大华静安年华官微。