中建三子上海争霸：一场没有硝烟的百亿战争

中国建筑2024年房地产4219亿销售额的皇冠下，隐藏着中建系房企的贴身肉搏大战。

上海是其中一个主战场。中建东孚（八局）、中建壹品（三局）、中建玖合（二局）三巨头在这里短兵相接。

勇者胜。

中建东孚，在素有“宇宙第一局”之称的中建八局旗下，是他们的地产平台，在日渐失守的大本营上海，突然发力。

垂死梦中惊坐起。

当下的形势，对中建东孚并不是很有利。自家兄弟，中建三局旗下的中建壹品，以及中建二局旗下的中建玖合，都已经“杀”进自己的大本营上海了，而且都在上海市中心有所收获。

其中，中建壹品深耕杨浦滨江，中建玖合在静安大宁的新项目也刚刚开盘，而中建东孚在上海深耕多年，项目却集中在中环以外，始终没有进入中环以内的核心区域，这不得不说是中建东孚在上海市场的战略性失守。

中建壹品·浦江之星示意图

9月24日，中建东孚在上海宝山南大智慧城的项目举行了一场上市前的发布会，这个被认为是中建东孚战略作品的项目，是中建东孚刚刚在今年6月以接近82亿元的拿下的一块近10万平米的组合地块，总建筑面积约32.15万平米。

这也是中建东孚高管人事变动后在上海的首次拿地。

今年5月，中建东孚原董事长左臣华被调离，原中建东孚山东公司总经理卢丙磊接任。

这次人事变动，也被视为是中建八局为挽救中建东孚销售业绩下滑的重要举措之一。

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中国房地产行业的老大，不是销售排行榜上排名第一的保利发展，而是旗下拥有中海地产和中建系地产平台的中国建筑。

无敌，是多么的寂寞。

今年4月，中国建筑发布的2024年年报显示，去年中国建筑的房地产业务实现销售额4219亿元，虽然比上年下降了6.5%，但远远超过保利发展的全口径销售额3230亿元，确立了行业第一的地位。

除了中海发展外，中建系旗下八大建筑工程局，在业界有“中建八子”之称，都有自己独立的地产开发公司，其中有五家都已经开始全国化布局发展，其余三家主要在总部所在地深耕。

不过，中海比中建系地产公司拥有一项“特权”：中海参拍的地，中建系地产都不能参加。在上海这样的“兵家必争之地”，光这一条，对中建系地产公司就形成了一定的约束和限制。

2024年，中建三局旗下的中建壹品实现房地产销售452.5亿元，房企销售排行榜上排到第19位；中建八局旗下的中建东孚以266.1亿元排第40位；中建一局旗下的中建智地以255.1亿元排第43位；中建五局旗下的中建信和与中建二局旗下的中建玖合，以132亿和131.8亿元的销售额分列第69和70位；中建七局则以59.1亿元排到了131位。

在上海，除了中建东孚外，中建壹品、中建智地、中建玖合以及中建七局，都已经有所布局。上海是中建东孚的总部所在地，这是自家兄弟来切磋啊！

都来势汹汹。尤其是中建壹品，2023年首次进入上海，2024年仅上海市场就实现了62.92亿元的销售额，大幅超越中建东孚的54.47亿元，成为中建八子在上海业绩最好的公司。

回顾一下上文，中建壹品是三局的。

这一年，全国销售额不及中建东孕的中建玖合，在上海也以61.85亿元的销售额碾压中建东孚。

在大本营被自家兄弟吊打，是可忍，孰不可忍！

中建系内部一直有“赛马”机制，中建东孚在上海市场被兄弟公司碾压，是这个机制下的产物，对中国建筑来说，乐见其成。

上一家有类似“赛马”机制的房企，是融创。融创在全国范围内“攻城掠地”的巅峰期，为了争抢集团有限的资源，各大区域公司之间也有这样的竞争机制。当时融创内部竞争的激烈程度，比外部可能还要更为激烈。

中建系地产公司这几年在“赛马”机制的激励下，在一些重点城市的竞争也进入白热化，比如上海。

2021年，总部在北京的中建玖合南下上海，先后在临港、嘉定、静安等区域拿下6个项目，尤其是与万科联合开发的理想之地项目大获成功，慢慢在上海站稳脚跟。

看到中建玖合在上海的业绩，中建壹品也坐不住了。2023年4月，中建壹品以收购公司股权的方式，拿下上海杨浦滨江定海街道154街坊的风貌旧改地块，第一次进入上海市场。之后又连续拿下两个杨浦滨江地块。

杨浦滨江这个上海市中心目前炙手可热的板块，成了中建壹品一个重量级“粮仓”。

现在，中建系已经有5家公司进入上海市场，但已经“杀入决赛圈”的，也只有中建东孚、中建壹品和中建玖合。

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今年1-7月，中建壹品在上海的销售金额达28.49亿元，位列上海房企第27位。中建东孚以16.29亿元超过中建玖合的11.02亿元，多少挽回了一点颜面。

中建东孚也不是没有风光过。在2023年以前，中建东孚就凭借总部在上海的优势，在上海及周边长三角房地产市场的加持下，长期稳坐中建八子的“头把交椅”。

中建东孚曾经以激进的拿地策略迅速扩张。据统计，2023年中建东孚新增货值高达268.4亿元，全行业排名23。把中建玖合、中建壹品、中建智地等兄弟公司都远远地甩在身后，风头一时无两。

但地价过高、地块位置偏远以及产品定位与市场需求脱节等问题，都成为项目后期去化的绊脚石。

比如2023年溢价10%竞得的上海奉贤地块，楼面价比周边竞品高出3900元/平米，导致项目定价被动，去化困难。去年1月开盘至今，去化率仅70%左右。去年唯一新增的项目宝山中建山水雅境，去年12月开盘至今，去化率不足25%。

2024年一季度，当时的中建东孚董事长左臣华在经营会上表示，“要加快完成去化任务、抓实现金流管理、提升项目开发效率”。

2024年的年中工作会议上，中建东孚仍然将“去化回款”作为重中之重，但收效并不明显。

2024年，中建东孚仅实现销售额425.2亿元，较2023年的526.5亿元，一年间销售下滑了100亿元。这样的业绩下跌幅度，换哪家房企都吃不消。

很快，中建东孚就迎来了高管动荡调整。2025年5月，左臣华被调离，卢丙磊临危受命。

一个月后，中建东孚就在上海宝山以将近82亿元的大手笔拿下南大六幅组团地块，是一个TOD项目，意味着这是一个需要长期投入的项目，只能靠住宅实现短期套现。

这个项目的成败对中建东孚能否在大本营上海挽尊起着非常重要的作用。

虽然今年前七月上海的销售业绩已经超过中建玖合，但中建玖合在静安大宁的新盘刚刚于9月21日开盘，目前项目上给到的信息是首开售罄。14.68万元/平米的均价，140套房源，如果售罄的信息属实，接下来的销售金额超过中建东孚也是轻轻松松。

不过，中建东孚在上海最大的竞争对手，是中建壹品。不得不说，中建壹品在上海的投资眼光确实可以。一上来就选了杨浦滨江，而且哪也不去，就死磕杨浦滨江，连续拿了三个项目。这是上海黄浦江最后一个成片开发的滨江板块，还处于正在开发的初期，既有发展前景，也还有发展的空间。

正是得益于这个投资决定，中建壹品在进入上海第二年就轻松超越中建东孚，成为中建系房企在上海的“销冠”。

对中建壹品来说，他在上海最大竞争对手，大概已经不是同门兄弟中建东孚，而是同样执着于深耕杨浦滨江的保利发展。

中建壹品和保利发展在杨浦滨江都有至少3个项目在手，而且中建壹品的浦江之星和通过遴选摘下的新地块，对保利发展的海玥外滩序形成了围合之势，差不多就是“贴身肉搏”的意思了。

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对中建东孚来说，在大本营遭遇的挑战，不只是来自兄弟公司的追赶，更重要的是在上海区域的销售失速和产品模糊。中建东孚在上海已经多年没有打造出“现象级”红盘了。

2024年中建东孚全年拿地金额仅59亿元，远远低于中建壹品的210亿元，也被中建智地的123亿和中建玖合的64亿反超。在大本营上海，中建东孚仅29.8亿元的权益拿地金额也只有中建玖合的五成。

这样的投资力度，中建东孚要想在上海短时间内赶上中建壹品，很难！

这也是中建东孚今年高管变动的深层次原因。左臣华离开中建东孚后被调任至中建八局研究院担任研究员，差不多是去那里养老了吧。卢丙磊成为中建东孚的新任党委书记及董事长。

卢丙磊的压力不小。在大本营上海，中建东孚几乎就是腹背受敌的状态。前面是同门兄弟的业绩碾压，后面是自己早期交付项目如中建壹府澜庭因为质量问题导致口碑受损，同时大量项目滞销带来的现金流压力等等，都需要时间慢慢消化。

那么问题来了，卢丙磊能带领中建东孚在上海杀出重围，重回巅峰吗？

当然，这场百亿“内战”没有赢家，只有中国建筑在偷笑。当兄弟公司互相“撕咬”时，母公司正坐收渔利——毕竟，赛马机制下，最后数钱的永远是庄家。