北京买房：理清思路，购房建议1664

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，目前大兴狼垡这有套60平老破小，在出租，大概能卖个170-180吧，租金3千多点。想卖了换到石景山八角那块，当然也只能换个差不多大的老破小，总价网上看了一下大概200出头吧，买了暂时也不会住，大概率也是出租。

之所以想换主要有两方面考虑：

一是教育，想孩子上初中的时候转到石景山，目前住良乡，对口初中是良乡二中，不知道八角那块的学校怎么样，转过去学校档次能不能有明显提升？

二是保值，狼垡这地您应该也了解，按理说位置很好，但就是发展不起来，想着石景山毕竟算城区，是不是能好一些。

另外传言狼垡村里这两年要拆迁改造，有鼻子有眼的，说规划已经报到市里就等着审批了。如果真的拆了环境改善了，我这老破小是不是能涨点，现在卖是不是就不太合适了。有点儿混乱，请章哥指教。

A：

1、狼垡的换八角老破小，租金收益率有可能提高点儿，但也高不到哪儿去，年化0.5%到头儿了。因为您现在就2%了，而北京最高的一般不过2.5%，所以最高提升0.5%。但计算好，置换的税费成本一般就3%以上呢，几年内很难靠提高的房租挣回来。

2、中学转到石景山，石景山的牛中是景山远洋和京源学校，成绩放到东西海也是中上，能换到这俩就算明显的提升。之后是老牌儿的九中和北大附石景山，也不错。

其他的不太好说了，毕竟良乡二中的成绩也挺好的，在郊区中排名靠前，换到其他区普中的话或许还不如这里呢。

3、狼垡理论上的地段儿是挺好的，金角银边。但劣势就是“两区交界”啊，还南边有铁道北边有五环京良，导致大兴不爱管+丰台管不着。地铁当年本来是应该走狼垡的，但就是大兴不出钱，所以人家宁可绕荒地也要甩开狼垡去房山稻田。而没有地铁的加持，导致狼垡就更不太好发展了，只能等着南延线的规划吧。

石景山大部分板块都是跟随大盘的，占不到便宜也基本不吃亏。目前发展好的板块是首钢园古城一带，中海那几个盘，价格走势明显超出大盘了。

4、狼垡拆迁说了都不知多少年了，至少从修五环就开始传说，只能说有可能吧。不过难度大，拆迁是需要投入+回报的。而看看地图，狼垡现在剩下的可开发土地并不太多，公交驾校+武警+铁道沿线+小产权就占走了大量土地，如果拆迁的话还要规划绿地和各种配套。反正导致能卖的土地不多，看大兴是否愿意投资吧，要能赚钱的话就有可能早点儿拆。

真要拆迁导致环境变好+配套增加，那投资价值就会体现在土地价格上，房租和房价也都有可能涨。但这是个挺漫长的过程，得见到成效之后才能兑现预期。而且上限必定不会超过20%，因为均价不可能超过平行的西红门板块。

5、总之我没什么明确的建议，还是看您的主要需求吧。我认为是如果为了租金，那换不换的意义不大，投入的税费未必在短期内赚回来。为升值的话只能说有可能，但毕竟是换老破小，最好成绩就是跟北京大盘一致。学校的话看能否进入石景山的头部校了，能进入就是明显提升，不能就未必强多少了。拆迁的事儿我不清楚，这咨询懂行的吧。

仅供参考。

二

Q:

请问。我长期生活在北京，2017年在成都买了套房，一直出租。房价涨涨跌跌，现在已经跌破我当初的买入价。但是租金还可以，每月6500，总房价是200多万。现在的问题是这样——我想去济南生活。但是想在济南买房的话，就需要卖掉成都或者北京的房子。

北京的租售比肯定比不上成都，但毕竟是北京。所以现在有三个选项，卖成都，卖北京，不买济南（租房）。你能给我些建议吗？换一个角度来说，你觉得济南的房子值得买吗？如果买，明年这个时机如何？

A：

1、成都200多万的房子能租6500？租售比300多，年化租金回报率比北京翻番了，至少3%以上。这可太高了，如果数字没错的话不太正常。您这套房如果没硬伤+不是公寓，那我认为是绝对的超跌了，还不少呢。如果是这种情况就别卖了，这会儿卖肯定吃亏。

2、我刚查了一下，成都现在的平均租售比是520，北京是650，相差20%左右吧。但有一点，成都到目前为止的价格走势可远远不如北京。以后我不敢说还会有这么大差距，但很难说北京的价格走势能落后于成都。

3、济南的我不懂，好多年没去了。反正要是我的话肯定留北京的房子，除非是换到上海或深圳，其他的连香港的我都不考虑。

时机怎么说呢，我觉得别估算时间了，还是看趋势。从历史行情来说，大多数楼市上涨都是先从深圳开始，然后杭州上海，再之后轮到北京。这个周期要3个月到半年，之后就是向其他省会城市逐步传导了。

所以您关注北京吧，深圳涨了别着急，北京未必跟随，上海上涨的话才有可能是真行情，北京再涨的话那就可以关注济南了。

仅供参考。

三

Q:

请问，我在八达岭孔雀城有两套loft，是公寓但却是大产权的，只是40年而已。我们100万一套买的，但现在据说只值40多万了，但房子还是很不错的，两层能有100平以上的空间，采光非常好，跟住别墅的感觉一样。

我们现在是因为年纪大了，开车和坐高铁都不方便，所以才想卖掉的。但价格实在跌的太多了，所以也有出租的想法，现在每个月是800-1000元，综合下来每年能租一万出头，如果按40万价格的话收益率2.5%，看您的分析是超跌了，是不是可以等等价格？

A：

1、如果不着急用钱的话就等等吧，越着急卖肯定越吃亏。不过我没分析过这里，不敢说是否真的超跌。

2、因为您说是每个月能租800-1000，我相信这是市场价。但是，能否全年和连年不间断的出租是个问题吧？也就是能不能很快租出去，而且是这家房客走了就很快能接上下一家？这在北京市区是不难做到的，但在孔雀城这种地方估计比较难。

如果做不到很快的衔接，那这“真实收益率”就未必是2.5%了。比如只有天热的时候好租，秋冬不好租，那收益率就有可能下降到2%之内甚至1.5%了。那这就谈不上超跌了呗，随着房龄变老还有下跌的可能。

3、当然这都是我瞎猜的，是不是这种情况我不知道。所以您还是问问当地的中介吧，让他们给算个“真实的租金收益率”，要刨出空置期的，然后再判断是否超跌？

仅供参考。

四

Q:

请问，我正在看花香壹号和招商臻园的新房，无意中搜到你点评明春园和长丰园小区的文章了，似乎您对这地段非常的不看好，请问还有什么具体的理由吗？我也看到周边的配套不健全，但楼盘是真的很不错吧，请问是否能作为加分项？保值角度。

A：

1、我谈不上“非常的”，也没什么具体的理由，都是主观看法而已，人家问我回答，又不是投研报告，您认可不认可都行。而且我也不知道您说的哪一篇，问过我这边的不少呢。

2、楼盘不错，那当然可以作为加分项了。相当于某个姑娘出身偏远农村，但自己很励志，学历不错还很会打扮，那自然能作为后天的加分项了。

3、保值角度看自己的判断吧，我对新房不熟，不好点评人家。不过还是用这姑娘打比方吧，如果她脱离了这偏远农村来到城市，或许才能把后天的优势发挥出更大的效果。而如果仍然是生活在农村，那您觉得她的人生发展会怎样？

当然，您作为追求者可以到她的老家生活，帮助她家发展，或许过几年真发展的不错了也有可能。

但一般来说，金凤凰如果落在柴火堆里就算是“错配”，再好的商品如果销售环境不匹配，大多数都不能销售出更大的价值。

4、简单就这情况吧，再多的我不愿多说了。房产的价值由什么决定？地段地段还是地段儿，这话是李嘉诚说的，可信可不信。

仅供参考。

五

Q:

请问，卖掉翠微附近老破小，置换西府兰庭或者风荷曲苑怎么样，这两个小区怎么样？

A：

1、怎么样？居住角度肯定是提升呗，包括小区环境和居住的性价比，这是送分题。海淀的房子都是学区房，都带溢价，翠微的老破小肯定超过平均值。那如果用不上学位了，常规建议就是趁着溢价高置换了，既提高居住体验也降低保值风险。

2、俩小区怎么样，这我怎么回答啊？

您想问什么吧，最好说具体点儿，要不然我只能说都挺好了。这跟搞对象换男朋友似的，问张三和李四怎么样？都挺好呗，正常人。

主要是俩小区一个6万多一个8万多，这差距大了点儿，不好比。要不还是先说说预算吧，房子的事儿不谈钱不好聊。或者说如果预算高就买风荷曲苑，小区规模大，保值占优。另外也有丽泽的概念，看房时算算有没有溢价，没有就更合适了。

3、总之建议还是在整理一下思路吧，是不是刚有个想法啊？所以还没什么具体的呢，不着急，整理好需求再聊，换房是大事儿，一步一步来。

仅供参考。

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